Сравнительный анализ недвижимости от Creative Concepts

С 13 по 16 октября в Москве проходила крупная международная выставка недвижимости «ДОМЭКСПО». В ней приняли участие более 200 компаний, в том числе 53 зарубежных. Гости мероприятия смогли много узнать об элитном (и не только) жилье в новостройках и на вторичном рынке, о загородной недвижимости Москвы, Подмосковья и таких городов России, как Сочи, Анапа и Санкт-Петербург. Зарубежные страны были представлены риэлтерскими фирмами из Болгарии, Великобритании, Греции, Испании, Италии, Кипра, США, Турции, Черногории и Швейцарии, а также семью компаниями, работающими в Дубае.

В первую очередь посетители выставки обращали внимание на семейное жильё в Москве и её окрестностях. В то же время наблюдался немалый интерес инвесторов к зарубежной недвижимости. Для многих был актуален вопрос о том, как приобрести дом или квартиру за границей в личное пользование.

Посетители задавали вопросы, связанные с получением образования в ОАЭ. На сегодняшний день такое решение выглядит очень дальновидным. В Эмиратах действуют филиалы многих европейских вузов, стоимость обучения в которых сравнительно доступна, а уровень преподавания довольно высок. При этом диплом об окончании университета выдаётся той страной, откуда вуз управляется. Почти полное отсутствие преступности и наркомании, безналоговая экономика, высокоразвитая инфраструктура — всё это делает Эмираты очень благоприятным местом для жизни и учёбы.

В числе участников выставки были и мы, сотрудники Creative Concepts — дубайского агентства недвижимости. Нас приятно удивил профессионализм организаторов выставки и та дружественная атмосфера, в которой прошли все четыре дня мероприятия. Не говоря уже про тёплую солнечную погоду осенней Москвы, поднявшую настроение всем участникам.

Подводя итоги, мы попытались провести краткий сравнительный анализ недвижимости Москвы и Дубая по таким основным критериям, как месторасположение, размер жилой площади, наличие удобств и цена.

Мы сопоставили данные по квартирам с двумя спальнями (в российском варианте — трехкомнатным) в двух различных районах Дубая и Москвы, а также по таунхаусам. Конечно, сравнение двух столь разных рынков недвижимости, как московский и дубайский, не совсем корректно: у каждого есть свои характерные особенности. Тем не менее, все приезжающие независимо от того, откуда они прибыли, задают одни и те же вопросы, прежде чем решиться на покупку жилья: в каком районе предпочтительнее его приобретать, какова цена квадратного метра площади и какие предоставляются удобства.

По ценам и другим характеристикам таунхаусы, расположенные в московском районе Куркино, по мнению наших экспертов, можно сравнить с подобной застройкой в дубайских районах Springs («Родники») и /или Arabian Ranches («Арабские ранчо») (1)

Таунхаусы строятся в Москве уже более 10 лет. По определению, приведённому в октябрьском издании журнала «Московская загородная недвижимость», они представляют собой двух- или трёхэтажные особняки, разбитые на несколько блоков-квартир. Каждая из секций располагает отдельным входом, собственным гаражом и небольшим земельным участком в 2-3 сотки на заднем дворе.

Как правило, таунхаусы располагаются в посёлке рядом с обычными «полнометражными» коттеджами и являются домами европейского образца, подчёркивающими не только довольно высокий статус владельца, но и его стремление жить в ногу со временем.

Такая недвижимость намного дешевле коттеджа — в первую очередь за счёт размеров земельного участ ка, на который приходится большая часть стоимости загородного объекта. Кроме того, при возведении таунхаусов дешевле обходится строительство и прокладка коммуникаций.

Однако по квартирам ситуация выглядит несколько иначе. С учётом всех расходов квартиры в Москве обходятся как минимум в два раза дороже.

Все данные по московской недвижимости были собраны непосредственно на выставке, а также из периодических изданий текущего месяца. Подводя итоги сравнительного анализа Дубая и Москвы, мы пришли к следующим выводам.

Во-первых, квартиры в Москве (в домах, расположенных не в самом центре, но поблизости к Садовому кольцу) при заселении обходятся намного дороже, чем аналогичная недвижимость в Дубае. Следует учесть, что в Москве дома сдаются далеко не «под ключ»; подчас в них нет даже разделяющих комнаты перегородок. А ведь именно на внутреннюю отделку, исходя из существующей мировой практики, уходит не менее 60 % от стоимости строящегося объекта.

Во-вторых, в центре Москвы квартиры предлагаются по ценам от 5 до 15 тысяч USD за кв. метр (что сравнимо, пожалуй, только с ценами на жилплощадь в башне Burj Dubai). Однако следует учитывать, что в центре Москвы, насыщенном развитой современной инфраструктурой, имеются исторические памятники, церкви, храмы, музеи, а также административные здания. Следовательно, такое сравнение неправомерно.

В-третьих, таунхаусы в районе Куркино по ценам сопоставимы с аналогичными особняками в проекте Springs в Дубае. Вероятнее всего, это связано с традиционно большей популярностью вилл и таунхаусов в Дубае по сравнению с квартирами в многоэтажках.

Выставка также позволила нам систематизировать и обобщить сведения по ипотечному кредитованию. Мы выяснили, что взятие ипотечного кредита в московском банке подразумевает сбор довольно объёмного пакета из примерно 20 документов. Банк оценивает платёжеспособность клиента, учитывая его официальную заработную плату. Величина ставок за выдаваемые кредиты оставляет от 14 % до 20 % годовых. Кроме того, банк требует от заёмщика оплаты всех своих услуг: отдельно взимает комиссионные за выдачу кредита (1 % от суммы) и его обналичивание (0,5 % от суммы). Необходимо затем оплатить рассмотрение банком заявления, а также услуги оценщика, обязательное страхование квартиры и жизни.

В итоге клиент получает в кредит гораздо меньшую сумму, чем та, на которую он рассчитывал. При этом ставка банка может достигать и 22 % в год, если жильё приобретается в строящемся доме. Одновременно с приобретением недвижимости происходит оформление её в залог, что сильно ограничивает свободу действий хозяина. Любые операции (включая продажу) с заложенной квартирой оказываются практически невозможными. Хотя формально она является соб ственностью владельца, фактически его права будут ограничены, пока он не вернёт кредит банку.

Если сравнить этот процесс и процедуру оформления ипотеки в Дубае, то можно чётко сказать, что здесь, на берегах Персидского залива, всё значительно проще. Ставки на ипотеку колеблются от 6,5 % до 7,2 % годовых по убывающей схеме. Нет различий между цифрами для новостроек и готового жилья; отсутствуют повышенные проценты на период строительства дома.В случае если владелец недвижимости решит продать жильё, финансируемое банком, ему не придётся рассчитываться с банком по невыплаченной сумме займа. Документы по финансированию просто будут переоформлены на нового владельца по взаимной договорённости между застройщиком, банком и покупателем.

Даже из этого краткого обзора видно, что прошедшая в Москве выставка была для нашей компании весьма информативной и продуктивной. В следующем году мы вновь будем принимать участие в этом или одном из подобных профессиональных мероприятий в сфере недвижимости.

За дополнительной информацией обращайтесь, пожалуйста, в компанию Creative Concepts Real Estate
Тел.: +971 4 222 9007
Факс.: +971 4 222 1130
Email: [email protected]  
www.crecons.com

Русскоязычные консультанты:
(050) 387 5070 Сандра
(050) 302 1411 Филипп