На сегодняшний день Москва, несомненно, является инвестиционно привлекательным городом, как для российских, так и для иностранных вкладчиков. Темпы роста цен на недвижимость, особенно за последний 2006 год, достигли небывалых величин. По данным аналитического центра «Миэль-Недвижимость», только за 9 месяцев с начала текущего года цены на жилье увеличились на 65%, а средняя стоимость квадратного метра подошла к уровню в $4000. До этого максимальный рост цен был зафиксирован в 2003 г., когда квартиры подорожали за год на 40%.

Однако хорошие возможности для высокодоходных инвестиций существуют не только в Москве. Причем, риск таких инвестиций может быть ниже, при той же или даже более высокой доходности, чем в столице.

Мне бы хотелось сравнить инвестиционные возможности именно в Москве и Дубае, так как в последнее время некоторые члены и партнеры Комиссии инвестиционных программ, рассматривая варианты инвестирования за рубежом, из множества стран и городов отдали предпочтение именно Дубаю.

Выбор стратегии инвестирования зависит от того, какой тип финансирования используется: собственный или заемный капитал, на какой срок осуществляются инвестиции, и какую доходность при каком уровне риска ожидает инвестор. В зависимости от сроков, на которые осуществляются капиталовложения в недвижимость, инвестиции можно разделить на краткосрочные, средне- и долгосрочные.

В Москве последнее время распространены средне- и долгосрочные стратегии инвестирования. Спекулятивные сделки сейчас не приносят такой высокой доходности как после дефолта 1998 года. При сложившейся конъюнктуре инвесторы предпочитают «сидеть» в проекте и получать доход от роста цены на объект за период от полугода и выше…

В Москве в настоящее время наблюдается типичный «рынок продавца», который характеризуется недостаточным уровнем предложения недвижимости при значительно превышающем спросе. Подобный дисбаланс спроса и предложения приводит к быстрому росту цен.

Обеспокоенные этой ситуацией, московское и федеральное правительства поставили задачу найти виновного в удорожании московской недвижимости. Шумиха, поднятая вокруг этой проблемы в последнее время, привлечение прокуратуры, внимания общественности и средств массовой информации к поиску виновных в росте цен, – все это очень напоминает охоту на ведьм. Напоминает тем, что исход этой охоты ясен заранее. Виновный, скорее всего, не будет найден, поскольку им, во многом, является само правительство.

Объем строительства и предложения недвижимости на первичном рынке в Москве и Московской области снижаются второй год подряд, что является следствием строительного кризиса, вызванного принятого правительством нового градостроительного кодекса. Федеральный закон № 214 и новый градостроительный кодекс, вступивший в силу 1 апреля 2005 года (вот уж действительно – выбрали дату), значительно ограничил возможность инвесторов вкладывать капитал в новостройки, что привело к дезорганизации деятельности девелоперов; снижению темпов строительства и разорению некоторых компаний-застройщиков. Удивительно, почему перед принятием этого градостроительного кодекса, законодатели не обратились к опыту других стран, например, Эмиратов. В Дубае применяется комплекс рыночных и административных мер, гарантирующих выполнение застройщиком своих обязанностей перед инвестором и своевременность завершения строительства, при этом не применяется подобных запретительных мер, как в России.

В частности в Дубае, застройщик при начале строительства должен заморозить определенный капитал на депозите в банке, который будет являться гарантией выполнения застройщиком своих обязательств. К тому же, законодательством предусматривается, что часть площадей во вновь строящемся здании застройщик имеет право продать только после окончания строительства, а деньги частных соинвесторов привлекать только на определенную долю в новом строительстве. Кроме того, соинвестор защищен тем, что вносит не полную предоплату, а по частям, в течение всего периода строительства здания. Инвестиционным контрактом предусмотрено, что около 30% стоимости приобретаемой недвижимости инвестор оплачивает после завершения строительства, получения ключей и оформления документов на собственность.

Но что заставило законодателей России, так сказать, в целях защиты интересов частного инвестора, фактически ввести запрет на осуществление инвестиций на первичном рынке недвижимости, мне сложно ответить. Хотя, если провести аналогию с торговлей продуктами питания, властям, наверное, легче не загружать себя контролем качества продуктов питания в торговой сети, а просто закрыть все продуктовые магазины, чтобы кто-нибудь случайно не отравился. Последствия подобного решения могут оказаться печальными.

Другая проблема, также связанная с несовершенством законодательства, появилась с принятием Федерального закона №31 «О земле». В соответствии с этим законом, все земельные участки, которые предназначены для строительства на них жилых зданий, должны быть реализованы на конкурсах и аукционах. При этом в федеральном законе не указывается иной порядок получения права застройки участков для тех организаций, которые уже приобрели промышленные предприятия для вывода их за черту города и последующей застройки на их месте жилых кварталов. В соответствии с новым федеральным законом, компании, являющиеся владельцами промышленных предприятий, имеют право вывести здания и сооружения предприятия с арендуемой территории, а за освободившуюся на прежнем месте площадку им предлагают бороться на конкурсе, наравне с другими инвесторами.

Правительство Москвы не пошло на конфликт с федеральными властями и с начала 2006 года г-ном Рябининым было отказано в согласовании, по имеющейся информации, около 40 уже подготовленным рамочным постановлениям правительства Москвы о выводе промпредприятий из центра города на прежних условиях. Ранее данные постановления не предусматривали проведение конкурса, а на новых условиях владельцы предприятий выводить производства не согласны. И это понятно. Нелогично, когда после вывода собственного предприятия тебя заставляют бороться на конкурсной основе за твою же землю.

В результате была сорвана программа города по перебазированию предприятий. Можно посчитать, что даже при средней площади одного дома в 10 тысяч квадратных метров Москва недополучила как минимум 400 тысяч квадратных метров площадей, или более 10% годового объёма строительства.

Ясно, что законодатели хотели сделать рынок земли более прозрачным и открытым, что должно было привести к увеличению роста объемов строительства. А в результате их действия наоборот привели к снижению объемов строительства и, соответственно, к росту цен. Хотели как лучше, получилось как всегда.

Нехватка свободных земельных участков для строительства является одной из основных проблем Москвы, влияющей на рост цен на недвижимость. Размер территории города составляет 1091 квадратный километр и ограничен пределами МКАД. Из-за постоянных имущественных и экономических конфликтов с Московской областью Москва не спешит активно застраиваться за пределами МКАД. Для сравнения, Дубай активно использует прилегающую территорию пустыни, к тому же создаёт насыпные острова у побережья. В результате площадь Дубая должна за ближайшие 10 лет увеличиться в 2,5 раза, с существующих 244 до 605 кв.километров. В Дубае существует свободный рынок строительных площадей, гораздо более конкурентный, цивилизованный и развитый, чем в Москве.

Как уже говорилось, рынок недвижимости, сложившийся в Москве, является типичным «рынком продавца». При значительном превышении спроса над предложением, продавец диктует свои условия, зачастую невыгодные покупателю. Одним из таких невыгодных условий является требование предоплаты при заключении договора соинвестирования на строительство дома. Например, условия, которые прописаны в инвестиционных контрактах компаний «Дон-Строй» и «КапиталГрупп» предполагают внесение 50% стоимости объекта при заключении инвестиционного контракта, и других 50% в течение 2 недель. Это означает фактически полную предоплату. А, как известно, ничто так не отбивает желание хорошо работать, как 100% предоплата.

В отличие от Москвы, рынок недвижимости в Дубае можно назвать «рынком покупателя». Типовым условием инвестиционного контракта является оплата 10% при резервировании новостройки, а следующий платёж, обычно в размере также 10% производится в период от 3 месяцев до полугода после начала продаж. Подобный график платежей при росте стоимости объекта позволяет инвесторам использовать эффект финансового рычага, получая высокую прибыль на вложенные инвестиции при краткосрочной стратегии инвестирования. Чтобы понять условия, при которых становятся возможными интересные краткосрочные инвестиционные операции в Дубае, необходимо знать о его быстро развивающихся экономике и рынке недвижимости.

Вне всякого сомнения, Дубай переживает строительный бум, вызванный политикой этого эмирата по привлечению иностранных инвестиций и развитию не добывающих секторов экономики. В Дубае очень хорошо развиты пассажирские и грузовые авиаперевозки. В Москве через 4 существующих аэропорта в настоящее время проходит в год 45,5 млн. человек, а в Дубае через один аэропорт 22 млн. человек. После введения в строй нового терминала Дубайского международного аэропорта через 2 года, он будет пропускать пассажиропоток в 40 миллионов человек в год. А после завершения строительства второго Дубайского аэропорта в районе Джебель Али, который будет крупнейшим в мире, пассажирский поток будет составлять 120 млн. человек. В Москве ожидается, что к этому времени будет завершена реконструкция трех основных действующих аэропортов Домодедово, Шереметьево, Внуково, но суммарный транспортный поток в год в них составит для сравнения в полтора раза меньше, 80 млн. человек.

В Дубае очень хорошо развито гостиничное хозяйство, что положительно влияет на приток в страну иностранного капитала. По данным Rustar Real Estate, при населении в 1,5 миллиона человек в Дубае действуют 290 отелей, из них около 2/3 общего количества гостиничных номеров находятся в отелях уровня 4 и 5 звезд. Для сравнения в Москве при населении в 7 раз больше, чем в Дубае, отелей почти в два раза меньше – всего 161, а количество пятизвёздочных гостиниц – в 3 раза меньше, чем в Дубае (всего 13). В течение ближайших 4-5 лет в Дубае планируют построить ещё 130 отелей, а в Москве за такой же срок только 65, то есть разрыв ещё более возрастет. Развитие туризма и гостиничного хозяйства очень важно для привлечения в страну иностранных инвесторов. Известно, что инвестор приходит вначале как турист, потом как гость, и в третий раз как покупатель.

Если сравнивать рынки недвижимости Москвы и Дубая, то особое внимание надо уделить рискам, потому что именно риски в значительной мере влияют на то, какая из возможных стратегий и направлений инвестирования будет выбрана.

Политические риски отличаются от рисков в Москве. Это связано с тем, что правители в Эмиратах – шейхи, которые имеют свой собственный бизнес. У них есть стабильная экономическая база, которая позволяет им думать о народе, а не только об удовлетворении собственных интересов. В России же, к сожалению, как в том анекдоте, когда предлагают назначить на должность нового руководителя, потому что старый наворовал на целый дом….

Административные риски. В Дубае они низкие, за счёт существования «мастер-девелопмента». Это выражается в том, что один мастер-девелопер, помимо предоставления участка, выполняет функции, которые в Москве решает несколько десятков различных организаций правительства Москвы. Мастер-девелоперы в Дубае – это несколько крупных государственно-частных компаний, которые продают участки земли с инвестиционным контрактом, осуществляют урбанизацию участка, подводят все коммуникации, осуществляют согласования проекта строительства, контролируют сроки и качество строительства и создают комиссию, которая принимает построенный объект недвижимости. В Москве мне не известно ни одной компании, которая бы занималась практикой девелопмента земли и передачи земли застройщику «под ключ». Это встречается только в загородном строительстве.

В Дубае девелопер получает участок уже со всеми подведенными коммуникациями. В Москве он сам занимается согласованиями и прокладкой коммуникаций. В результате в Москве периодически случаются скандалы, как с одним из наших партнеров. Компания-девелопер приобрела у города на аукционе участок земли с инвестиционным контрактом на строительство жилого дома на 50 тыс. кв.м., и инвестор после победы в конкурсе и выкупа этого проекта, выяснил, что существующих в районе мощностей водопровода, канализации и электричества достаточно только для застройки половины этой площади. При этом город отказался возвращать полученную оплату или часть оплаты по конкурсу, объясняя это тем, что вопрос прокладки коммуникаций лежит на инвесторе и зависит от его договоренностей с независимыми коммерческими компаниями: Мосэнерго, Мосводоканал, Мосводопровод и другими. Подобные ситуации несут в себе немалый риск для инвестора, так как стоимость приобретённого на конкурсе квадратного метра увеличивается многократно. Наличие в Дубае мастер-девелоперов снимает с девелоперов подобный риск.

Таким образом, из всего вышеизложенного можно сделать вывод, что вполне реальной альтернативой инвестициям в рынок московской недвижимости может выступить рынок недвижимости в Дубае, который привлекателен для инвесторов высокой доходностью вложений при сравнительно низких рисках и административных барьерах для инвесторов. Комиссия инвестиционных программ Совета предпринимателей при мэре и правительстве Москвы была создана в 2003 году для оказания помощи инвесторам в разработке и реализации социально значимых и экономически рентабельных инвестиционных проектов. Комиссия является общественной организаций, членами которой являются девелоперские, инвестиционные, а также торговые и производственные компании города Москвы.

Алексей Михеев

Комиссия оказывает инвесторам помощь в прохождении согласований, оформлении и получении разрешительной документации, помогает инвесторам в подготовке документов необходимых для выхода постановлений правительства Москвы, сопровождает подготовку инвестиционных контрактов с городом, при этом отстаивает и защищает права инвесторов в спорных и конфликтных вопросах с городом. Комиссия тесно сотрудничает с правительством Москвы и правительством Московской области, префектурами города, руководителями департаментов, которые осуществляют надзор и контроль выполнения постановлений правительства и законодательных актов, регулирующих процессы инвестирования и строительства объектов. Комиссия также оказывает консультационные услуги по выбору объекта инвестирования и определения стратегии инвестирования.