Не дайте себя обмануть

Просмотров:  4728

Специалисты юридической компании Kashwani Law FirmМы не можем без неприятностей. И не потому, что стремимся к ним, а потому, что избежать их удается далеко не всегда. «Золотое правило» умного человека, который старается учиться на ошибках других – это тщательное обдумывание всех своих поступков. А тем, кого это правило почему-то не устраивает, остается пожинать плоды своих собственных оплошностей. Например, с какой стороны можно ожидать подвоха при покупке недвижимости? Ответ прост – со всех сторон!

Специалисты юридической компании Kashwani Law Firm уверены, что чем больше людей узнает о возможных схемах обмана, тем тяжелее будет мошенникам воплощать их в жизнь (примечание: термин «мошенничество», согласно Уголовному Кодексу, означает «введение в заблуждение»). Как ни печально, но схемы эти постоянно совершенствуются и перестраиваются, поэтому покупателям можно посоветовать только одно: не терять бдительности и не давать себя обманывать!

Как правило, людей губят незнание законов и скупость. Если вы решили купить себе недвижимость в ОАЭ, то в первую очередь имеет смысл найти грамотного юриста или представителя солидной риэлтерской фирмы, который проследит за оформлением сделки в соответствии с законодательством страны и действующими рыночными ценами. Не пойти на консультацию к юристу – это еще, к сожалению, реальность. Конечно, отдельные граждане любят «консультироваться», однако, как правило, со своими знакомыми или друзьями, у которых был опыт удачной покупки недвижимости. Следует раз и навсегда запомнить одну простую истину: никогда ситуация в каждом конкретном случае не будет в точности совпадать с тем, что уже у кого-то было. Грамотный юрист и маклер внимательно проследят за процессом именно вашей сделки. Лучше оплатить работу специалиста, пусть даже и дорогого, чем идти на риск, не приемлемый в развитом, с правовой точки зрения, обществе.

Приведем, к примеру, наш недавний опыт, когда в очередной раз одному из наших сограждан в прямом смысле не повезло с так называемым «маклером», который предоставлял на территории ОАЭ услуги брокера, не имея при этом соответствующей лицензии, что является грубым нарушением действующего законодательства ОАЭ. Кроме того, на сегодняшний день Экономический департамент Дубая запретил хождение на рынке free lance license, то есть деятельность так называемых «свободных художников», которые «метят» свою наивную добычу буквально у трапа приземляющегося самолета с тем, чтобы «втюхать» самым доверчивым какую-нибудь виллу или квартирку. При этом туристы, приезжающие в ОАЭ, не осознают, какими могут быть юридические последствия непрофессионализма подобных «маклеров», притворяющихся знатоками рынка и законов ОАЭ. Конечно, иногда такой «риэлтор» выглядит довольно респектабельно внешне и обладает всеми необходимыми атрибутами, такими как дорогой автомобиль, причем самой последней марки. Затем следуют походы с покупателем по ресторанам и, как результат, сделка, которая, как правило, внешне выглядит довольно «успешной». Но наша практика доказывает обратное. Очередная «жертва», в лице солидного бизнесмена, понесла убытки. При покупке жилья, несмотря на то, что симпатичный «маклер» не имел права заключать договор от своего имени, сделка состоялась. «Маклер» получил немалые деньги (речь идет о трех миллионах дирхамов), а наш гражданин вместо долгожданной элитной «крыши над головой» получил головную боль плюс надолго затянувшийся судебный процесс. Как удалось выяснить, фальшивый маклер оформил сделку мошенническим способом, введя покупателя в заблуждение. Покупатель, согласно документам, остался без жилья, поскольку переведенные им деньги не были использованы маклером по целевому назначению. Остается лишь надеяться, что «симпатичный маклер» изыщет способ возвратить нашему, теперь уже клиенту, незаконно присвоенные суммы.

В подобной ситуации любой «обладатель виллы» может оказаться буквально «без угла в Дубае» и чаще всего без денег. Суды завалены делами о признании таких сделок купли-продажи недействительными. Ситуации, к сожалению, на редкость однообразны. И, несмотря на все это, находится немало людей, которые продолжают верить «рыночным бандитам», и напрасно!

Немало примеров подобного мошенничества и на корпоративном уровне. Приведем некоторые из них. Во-первых, можно вообще «нарваться» на фиктивное предприятие, которое зарегистрировано c целью проведения мошеннических операций, где директор использует свои права и полномочия для заключения мнимых сделок. Поступившие на счет такой «фирмы» деньги быстро переводятся за границу, где и обналичиваются. Сам директор исчезает из поля зрения и обманутого клиента, и правоохранительных органов.

Даже если вы вступаете в правоотношения с солидной организацией, настоятельно рекомендуем истребовать правоустанавливающие документы (Устав и Учредительный договор компании). В уставах предприятий обычно оговариваются пределы компетенции их руководителя. В частности, в уставах компаний с различными организационно-правовыми формами обычно оговаривается максимальный размер сделок, которые наемный директор предприятия может заключать без санкции Правления или Совета директоров. Кроме того, часто имеются ограничения по использованию директором имущества компании. На практике директора предприятий зачастую не имеют привычки информировать партнеров об ограничениях своих полномочий при заключении сделок. Более того, недобросовестные руководители умышленно подписывают договоры сверх пределов своих прав с последующим отказом от выполнения договорных обязательств.

В зарубежной практике договоры, заключенные с использованием недостаточной информированности партнера, называются «catching bargain » или «unconscionable bargain » (в переводе – ловкая сделка или незаконная сделка), а именно – нечестный договор, по которому одна из сторон получает преимущество за счет другой стороны.

Еще один вид мошенничества кроется в использовании системы предоплаты. Под договоры на поставку конкретных товаров с клиентов собираются деньги в виде предоплаты. Полученные таким образом средства помещаются в банк под проценты. При этом предприятие, собравшее деньги, и не думает выполнять обязательств по поставкам. По прошествии установленного в договоре срока клиенты начинают волноваться и требовать деньги обратно. Работники предприятия-мошенника оправдываются, ссылаясь на непредвиденные обстоятельства и показывая липовые документы о том, что предварительно оплаченный товар скоро поступит. Время всячески затягивается, а проценты в банке идут. В это время собранные деньги реально направляются на закупку товара, который поступает в адрес компании-мошенника и продается. Однако клиенту сообщают, что поставщики оказались аферистами и предприятие, собравшее деньги, «обанкротилось». Но поскольку «собиратели денег» – люди честные, то они предоплату вернут, как только смогут. И действительно, после нескольких «прокруток» полученных денег, вложенная клиентом сумма возвращается к нему. В результате весь доход от операции достается аферистам. Об уплате штрафных санкций и речи не идет, так как клиента, как правило, заранее предупреждают, что попытка добиться выплаты неустойки будет означать невозврат основной суммы долга.

Подобная практика широко применялась несколько лет назад под видом купли-продажи оптовых партий компьютеров. Затем стало модно взимать предоплату и для покупки других  товаров. Рекомендовать универсальные методы, надежно защищающие от мошенничества партнеров, невозможно из-за многообразия жульнических приемов. Но наиболее важными являются следующие методы защиты от мошенников:


• Обязательно ознакомьтесь с уставом предприятия-партнера. Выясните, имеет ли предприятие право, согласно уставу, заниматься предусмотренной договором деятельностью. Уточните, имеет ли право директор заключать с вами договор без согласования с вышестоящим руководством. Если партнер ссылается на солидных учредителей, проверьте это в учредительном договоре. Очень полезно также ознакомиться с балансом предприятия-партнера.
• Проверьте паспорт и полномочия лица, подписывающего с вами договор, а также совпадение названия предприятия-партнера в тексте договора, в других документах и на
печати.
• В договоре четко оговаривайте свои экономические интересы. Если контракт не будет выполнен, по условиям договора стремитесь получить максимальную компенсацию.
• Не спешите расставаться с собственными деньгами. Стремитесь оплачивать товар только после его поставки вам. В крайнем случае, выставляйте аккредитив с выгодными для вас условиями его раскрытия (после поставки товара). Вместе с тем существует вероятность подделки документов, необходимых для раскрытия аккредитива.
• При заключении договоров на покупку товара и его продажу контролируйте оговариваемые размеры получаемых и выплачиваемых штрафных санкций в случае срыва договоров.
• В тексте договора должны отсутствовать ссылки на обязательства других юридических и физических лиц, кроме подписавших договор. Необходимо быть особенно внимательным в случае, если договор заключается от имени известной фирмы, а деньги направляются в адрес другого предприятия (даже если последнее называет себя дочерней структурой или региональным представителем известной фирмы).
• Если вы провели с новым партнером одну-две небольшие сделки, не считайте, что обязательно будет удачной и третья, крупная сделка. Особенно в случае, если при совершении крупной сделки вашими деньгами будет распоряжаться партнер.
• При заключении договора о совместной деятельности предусмотрите ваше обязательное участие во всех основных операциях по совместной деятельности, ваш жесткий контроль над расходованием средств и распределением доходов.
• Поступайте осторожно, если вам будут предлагать чрезвычайно выгодные условия договора.
• Проверяйте предоставляемые залоги на предмет их возможного многократного перезакладывания.
• При предоставлении вам поручительств (гарантий) других предприятий или организаций проверьте состоятельность поручителя (гаранта) и выясните, давал ли он вообще предоставленную вам гарантию.
• В счетах-фактурах, в актах приемки-сдачи работ и в накладных всегда проверяйте соответствие указанного в документах и фактического количества и качества поставляемых товаров, а также объемов выполненных работ и услуг.

Динара Байдала, юрист компании Kashwani Law FirmДинара Байдала, юрист компании Kashwani Law Firm