БЛИЗИТСЯ К КОНЦУ ОЧЕРЕДНОЙ ГОД, И УЖЕ СЕГОДНЯ МОЖНО ДЕЛАТЬ ВЫВОДЫ О НАСТОЯЩЕМ И БУДУЩЕМ ДУБАЯ. А БУДУЩЕЕ ЭТО ВЫГЛЯДИТ НЕ МЕНЕЕ ЧЕМ РАДУЖНЫМ. РАДУЖНЫМ, КАК ПЕРЕЛИВАЮЩИЕСЯ НА СОЛНЦЕ ВОДЫ НОВОЙ «ГОРИЗОНТАЛЬНОЙ ДОМИНАНТЫ» ДУБАЯ, ИЗМЕНИВШЕЙ ЕГО ОБЛИК, – ДУБАЙСКОГО КАНАЛА. О ТОМ, КАК ПРЕОБРАЗИТСЯ УЖЕ В СКОРОМ ВРЕМЕНИ «ГОРОД БУДУЩЕГО», ЧИТАЙТЕ В НАШЕЙ СТАТЬЕ.

Новая водная артерия – новая жизнь

Конечно же, первым из самых значительных проектов Дубая последнего времени хочется назвать именно его, Дубайский канал. Казалось бы, зачем городу, имеющему стратегический выход в Персидский залив, нужен скорее декоративный, чем функциональный канал? Безусловно, о его эффективности спорить тоже не приходится – высота мостов над каналом достигает 8,5 метров именно для прохода разных судов, к тому же канал станет важной водной транспортной артерией для различных видов водного общественного и частного транспорта – от водных автобусов и такси до частных яхт и катеров. Но все же главное значение этого проекта для городской инфраструктуры Дубая скорее в том, что он полностью преобразит город, превратив районы Bur Dubai, Jumeirah, DIFC и Downtown Dubai в остров наподобие Манхэттена в Нью-Йорке, а также вдохнет жизнь в ранее пустынные участки между побережьями Дейры и Bur Dubai.

В каждом крупном мегаполисе мира, как правило, есть река, прорезающая город, – как Гудзон в Нью-Йорке, Темза в Лондоне или Сена в Париже. И на ее берегах, набережных часто течет самая насыщенная жизнь и строится самая востребованная недвижимость. Теперь такая «река» есть и в Дубае. И не случайно многие эксперты прогнозируют, что теперь, после открытия канала стоимость недвижимости, построенной на его берегах, моментально взлетит в цене процентов на 15, а застройщики соревнуются в том, кто первым завершит очередной проект с видом на канал.

Торговые центры, четыре новых отеля, 450 ресторанов и ресторанчиков, прогулочные набережные, свет фонарей которых будет отражаться в водах канала, романтичные мостики в венецианском стиле – все это обещает превратить окрестности канала в магнит не только для туристов, но и для местных жителей.

Но это только начало, лишь холст, полотно, основа, на которой дальше будет создаваться будущее Дубая. Крупные, значительные и культовые проекты недвижимости в Дубае столь многочисленны, что трудно даже уследить за развитием каждого из них. Однако дубайские власти ловко умеют поддерживать баланс, не допуская перенасыщения рынка недвижимости там, где это не нужно. Но об этом позже. Сейчас давайте вспомним, что же нового построят в Дубае в самое ближайшее время.

Центр Дубая кардинально преобразится 

Вместо мегамолла Mall of the World в районе Jumeirah Central построят «город будущего» с летающими гондолами. Летающие гондолы. Казалось бы, если встретить такое словосочетание где-либо еще, то можно подумать, что перед нами футуристический роман, а не анализ рынка недвижимости. А для Дубая это вполне в норме. Это всего лишь транспортная система легкого монорельсового метро, вагоны которого будут напоминать летающие гондолы в новом грандиозном детище дубайских властей – комплексе Jumeirah Central, который решено построить на месте Mall of the World.

Согласно видению правителя Дубая, шейха Мухаммеда бин Рашида Аль Мактума, «город будущего» Jumeirah Central станет настоящим футуристическим раем, где все будет подчинено комфорту жителей и гостей города, а современная городская инфраструктура будет создана по последнему слову технологий в стилистике неофутуризма на площади 83,6 га. Здесь запланировано 44 тысячи парковочных мест, 7200 отельных номеров (самое большое количество отельных номеров, размещенных в одном районе) и 3000 жилых апартаментов. А почти 100 тысяч метров крытых, кондиционируемых пассажей и галерей обеспечат комфортный отдых 35 тысячам жителей и 100 тысячам гостей Jumeirah Central в летние, самые жаркие месяцы.

Ну а как насчет других рекордов? Конечно же, Дубай ни в коем случае не мог уступить свой первый, главный и самый известный рекорд – статус города, в котором расположено самое высокое здание в мире. Пока это башня Burj Khalifa в Дубае, однако Саудовская Аравия грозилась побить этот рекорд, построив Kingdom Tower (или Jeddah Tower) высотой более 1000 метров. Но строители The Tower в Dubai Creek Harbour твердо вознамерились побить этот рекорд, а значит, хотя бы за счет шпиля именно это здание станет первым в истории человечества, высота которого преодолеет 1 км. Ее строительство обойдется Дубаю примерно в US$ 1 млрд, при том, что это здание будет иметь скорее имиджевое назначение – быть доминантой района и прославлять эмират званием самого высокого сооружения в мире. Смотреться The Tower действительно будет очень эффектно – шпиль-игла, устремленная в небо в кольце других зданий, напоминающих лепестки раскрывающегося цветка.

Впрочем, погоня за рекордами в Дубае органично сочетается с продуманным видением комфортного для жизни города. Как отметил шейх Мухаммед бин Рашид Аль Мактум, видение будущего облика городов эволюционирует, и Дубай планирует и дальше служить эталоном городского развития для всего мира. Новые крупные городские проекты Дубая станут важной вехой на пути к строительству города будущего и созданию интегрированных и удобных для жизни городских сообществ.

Правитель Дубая также добавил, что руководство эмирата и страны не прекратит инвестировать крупные суммы в свою экономику, а проекты, подобные Jumeirah Central, будут служить мерилом и средством будущего роста и развития Дубая и ОАЭ, в котором у руководства эмирата нет ни малейших сомнений.

Ни много ни мало: как рынок жилья влияет на экономику эмирата и региона в целом

Эксперты от недвижимости подсчитали, что если все заявленные в недавнем прошлом проекты перейдут в стадию строительства до конца года, то общий объем инвестиций в развитие отрасли может существенно повлиять и на развитие экономики Дубая в целом, задав темп будущим изменениям.

Общая стоимость ряда проектов, в отношении которых застройщики собираются провести тендеры и заключить договора подряда на строительство, оценивается минимум в 7–10 млрд дирхамов. Если все эти контракты будут заключены и стройки начаты в срок, то местный сектор строительства получит мощнейший стимул и целую волну заказов, что не замедлит отразиться и на других секторах экономики Дубая. Суммируя это вливание новых проектов, следует отметить, безусловно, такие градообразующие комплексы, как Jumeirah Central, Dubai South, а также проект Wholesale City в районе Jebel Ali стоимостью 30 млрд дирхамов, который разрабатывали и планировали 15 лет и, наконец, приступают к реализации. А 31 октября открыл свои двери для посетителей еще и мегамасштабный Dubai Parks & Resorts.

Однако такое обилие новых проектов иногда пугает осторожных аналитиков: «Где та межа, за которой начинается перенасыщение рынка?» – спрашивают они. Но застройщики Дубая, безусловно, четко видят эту грань и, усвоив уроки прошлого, не собираются выводить на рынок жилую ли, коммерческую ли недвижимость, спрос на которую не подкреплен живейшим интересом инвесторов. А здесь счет, как говорится, в нашу пользу. В подтверждение тому – последние имеющиеся пока в наличии официальные данные за восемь месяцев 2016 года: в этот период в Дубае было зарегистрировано более 15,5 тысяч сделок с жильем на общую сумму 60,5 млрд дирхамов (US$ 16,48 млрд). Всего же за восемь месяцев с начала года в Дубае заключили 38 838 сделок купли- продажи и других транзакций в области недвижимости. Достаточно большой процент, а именно 42%, в доле всех сделок купли-продажи дубайской недвижимости за этот период пришелся на сделки за счет ипотеки: 8428 сделок было совершено в кредит на сумму 71 млрд дирхамов (US$ 19,34 млрд).

По продажам отдельных квартир и офисов Business Bay занял первое место среди всех дубайских районов, за ним последовали традиционно популярные Dubai Marina и Burj Khalifa, а также менее знаменитые Jebel Ali and Warsan 1.

Когда ждать повышения цен на недвижимость в Дубае?

И здесь мы подходим к другому острейшему вопросу для всех участников рынка недвижимости Дубая в последнее время. Не секрет, что завершающийся год не был благосклонным к индустрии жилья в эмирате: цены падали, и все ждали, что же будет дальше. Но, похоже, что все опасения уйдут вместе с уходящим годом. Так, недавно глава одного из крупнейших застройщиков Дубая Nakheel заявил, что рынок жилья в эмирате ждет новый виток роста в конце 2016 – начале 2017 года.

Такое мнение Али Рашид Люта выразил в интервью агентству Bloomberg, сказав, что худшее уже позади. «Дубай развивается, и мы уже наблюдаем количественное увеличение запросов от солидных международных инвесторов, что, я думаю, можно считать признаком возрождения рынка недвижимости. Рынок становится более зрелым, и в Дубай приходят более осторожные и серьезные инвесторы, не настроенные на быстрое получение прибыли от спекуляций», – отметил Люта. Несмотря на мрачные прогнозы некоторых аналитиков о том, что падение цен на жилье в Дубае может продолжиться в 2017 году, реальные факты говорят о противоположном: похоже, что нижняя точка в текущем параболическом развитии рынка недвижимости эмирата уже пройдена или будет пройдена до конца года.

Текущий «кризис цен» начался в декабре 2013 года, когда правительство «натянуло удила» и ужесточило правила выдачи ипотечных кредитов, а стоимость заключения сделок с недвижимостью удвоилась. Это было сделано, чтобы начавшийся было бум на рынке недвижимости не превратился в «мыльный пузырь», как в 2008–2010 годах. И это сработало эффективно. Спад цен на жилье в Дубае был необходимым «злом», призванным спасти корабль дубайской экономики от неминуемого крушения. Однако все когда-нибудь заканчивается, и сегодня этот болезненный, но целительный прием начал давать результаты, и цены начали стабилизироваться естественным образом.

А некоторых секторов рынка текущее падение цен не коснулось и вовсе: спад цен в сегменте продаж никак не сказался на крупных сделках по продаже недвижимости стоимостью от 2 млн дирхамов и выше. Недвижимость класса премиум, ориентированная на покупателей со сверхвысоким уровнем доходов [HNWIs], по данным ValuStrat, в 2016 году росла в цене несколько месяцев подряд, а жилье средней ценовой категории с высоким уровнем доходности в тех же Dubai Marina, JLT, Business Bay и других центральных районах только за август подорожало на 0,8–2,8%. И это не говоря об офисах, на которые в Дубае стабильно высокий спрос.

Эксперты говорят, что настоящее время – это, по сути, третий реальный шанс купить недвижимость в Дубае выгодно. Первый был, когда иностранцам впервые разрешили покупать жилье в ОАЭ в собственность, второй – когда бум внезапно сменился спадом и можно было купить хорошее жилье по сходной цене. Но третий шанс – сейчас, и он может не повториться еще долгие годы.

Рыночные аналитики, такие как Knight Frank, Core Savills, REIDIN, CBRE и другие, тоже подтверждают прохождение «нулевой отметки» дубайским рынком недвижимости на текущем этапе. Проводя глубинные исследования процессов на рынке жилья в Дубае, эксперты REIDIN пришли к выводу, что объем сделок, регистрируемых ежегодно Земельным департаментом Дубая, имеет прямое влияние на индекс цен в отложенной перспективе. Сравнив уровень покупательской активности и уровень роста цен на недвижимость в Дубае за последние пять лет, аналитики увидели, что рост одного показателя неизменно вызывает рост второго (то есть цен) с задержкой во времени примерно на шесть месяцев. А покупательская активность все первое полугодие 2016 года в Дубае была на редкость высокой. Так что новый виток роста цен явно не за горами.

И конечно же, нельзя обойти вниманием такой фактор спроса на жилье, как высокая доходность дубайской недвижимости. Многие комментируют это так: «высокие риски = высокий доход». Но для Дубая эта формула не совсем верна. Здесь высокий доход от аренды жилья обусловлен историческими факторами, мало связанными с риском. Эксперты подсчитали, что Дубай в последнее время уверенно обходит даже Лондон по выгоде инвестирования средств в жилую недвижимость. Процент доходности от инвестиций (ROI) в Дубае выше, налогов меньше, а что касается перспектив, то владельцев жилья в Дубае ими обеспечит «ЭКСПО-2020». Эксперты считают, что это событие для мира недвижимости эмирата может сыграть такую же роль, как Олимпийские игры 2012 года для Лондона, когда в районе Стратфорд цены на жилье в последующие после игр четыре года выросли на 64%.

Поэтому высокая доходность (в районе 10% годовых), надежность инвестиций и стабильность региона, а также уверенные перспективы на будущее ( «ЭКСПО-2020», туристическая и градостроительная стратегии и т.д.) – вот те три «кита», на которых уверенно держится будущее дубайской недвижимости.

Дополнительную информацию о приобретении недвижимости и управлении ею в Дубае вы можете получить у специалистов компании IMEX Real Estate по телефону в Москве +7 495 510 0008, бесплатному телефону в ОАЭ 800-IMEX (800-4639) или отправив запрос по электронной почте [email protected].

ПОЛНЫЙ КОМПЛЕКС УСЛУГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ОАЭ

• Подбор оптимального варианта для инвестиций

• Продажа, покупка и аренда объектов жилой, офисной и торговой недвижимости

• Сопровождение сделок и послепродажное обслуживание

• Управление недвижимостью

• Консультации юристов и адвокатов

• Содействие в открытии банковских счетов и регистрации компаний в ОАЭ

UAE: P.O.Box 282448, Dubai Marina, 74, Al Marsa Street, Marina Plaza Tower (Marina Mall complex), 25 Floor, Office 2502 Tel: +971 (4) 3951911 Fax: +971 (4) 3951912 Mob: +971 50 2528188 Toll Free: 800-IMEX

РОССИЯ: 105122, Москва, Щелковское шоссе, 3, стр. 1, оф. 511 Тел.: +7 495 510 0008 Факс: +7 495 9842053/57 Моб.: +7 925 1352050

[email protected]

www.IMEXre.com

 

Текст: Гелена Крюкова