Мы ведем специальную рубрику, посвященную правовым аспектам инвестиционной деятельности, правам собственности на недвижимость и связанными с этим правовыми коллизиями. Цель наших публикаций – направить читателей, намеренных инвестировать в строительный сектор ОАЭ, в необходимое правовое русло и защитить их от некоторых юридических последствий, связанных с отзывом контрагентом своих обязательств.

В качестве примера возьмем реальную ситуацию. По понятным причинам мы не называем имен компаний, задействованных в нижеописанных правоотношениях.

Итак. На сегодняшний день один из крупных застройщиков, который оперирует на рынке недвижимости ОАЭ, заключил с Инвестором Reservation Contract (далее «Соглашение о резервировании» или просто «Соглашение»). Предметом означенного Соглашения является одноименный объект с его уникальными виллами. Условия Соглашения – достаточно распространены и привычны с точки зрения контрактного права и, на первый взгляд, вполне приемлемы, поскольку, одна сторона Соглашения резервирует объект с его проектами, другая сторона выплачивает необходимый депозит, сумма которого составляет более 2 миллионов долларов.

Вполне оправданно «Соглашение о резервировании» содержит нормы, предусматривающие штрафные санкции в отношении Инвестора в случае, если последний нарушит сроки выплаты требуемого депозита. Более того, этот предварительный взнос и другие выплаты не подлежат возврату или возмещению в случае, если сделка не состоится по вине Инвестора, однако в Соглашении никак не оговариваются юридические последствия отсрочки или отмены проекта Застройщиком, либо прекращения обязательств из-за невозможности исполнения.

С точки зрения права вышеуказанное Соглашение скорее является «one-sided agreement» или, другими словами, «кабальным договором», поскольку, в сущности, совсем не содержит норм, которые бы обеспечивали и защищали интересы Инвестора в том случае, если Застройщик не выполнит своих обязательств, оговоренных всё в том же Соглашении. Положение клиента усугубляется еще и тем, что данное Соглашение не содержит даты окончания исполнения обязательств Застройщиком, что является совсем неприемлемым, поскольку Инвестор, осуществляя крупные финансовые вложения в проект, строит свои финансовые планы на несколько лет вперед, рассчитывая получить прибыль от вложенных инвестиций.

К большому сожалению, все вышеуказанные моменты не были отражены в Соглашении. Это серьезное упущение со стороны Инвестора, который не знал и не мог предположить, что по прошествии двухлетнего периода получит письмо-уведомление о невозможности исполнения обязательств Застройщиком, и что дата окончания проекта задерживается на неопределенный срок. Это, в свою очередь, противоречит достигнутым прежде договоренностям между сторонами, которые, опять-таки, не были оформлены письменно. Напротив, рекламный проспект и официальное предложение, которое было представлено Инвестору Застройщиком на начальной стадии переговоров по проекту, а также переписка, которая велась сторонами, совершенно четко отражали дату окончания реализации проекта.

Безусловно, в сложившейся ситуации, вложенные средства будут возвращены Инвестору в полном объеме, поскольку речь идет о Застройщике с солидной репутацией, который дорожит своим имиджем на рынке недвижимости как в ОАЭ, так и в регионе Персидского залива.

Однако, будучи юристами, мы бы хотели напомнить читателям и потенциальным инвесторам о таких простых юридических терминах как «упущенная прибыль», «неполученная выгода», «убытки». Именно их Инвестор мог бы предъявить Застройщику ввиду отмены/отсрочки проекта, ведь речь идет об огромных суммах (в данном случае, в два миллиона долларов), которые удерживались Застройщиком на протяжении двух лет.

К сожалению, становится печальной традицией, когда Застройщик в одностороннем порядке разрабатывает те или иные проекты договоров для предоставления на подпись Инвестору, что противоречит принципам гражданских правоотношений, основанных на равенстве участников имущественных отношений, свободы договора и так далее. Другими словами, вступая в договорные отношения, граждане и юридические лица должны приобретать и осуществлять свои гражданские права своей волей и в своих интересах. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

Принимая во внимание вышеизложенные принципы, рекомендуем вам при заключении того или иного договора настоятельно требовать от Контрагента (Застройщика) включения в договор прав и обязанностей, которые защитят вас в будущем от тех или иных неблагоприятных юридических последствий. Например, в нашем случае, если бы Инвестор в свое время заключил соответствующим образом составленное, юридически грамотное и справедливое «Соглашение о резервировании», он мог бы, вполне оправданно, рассчитывать на получение назад суммы вложенных инвестиций с процентами, как если бы деньги находились на депозите в любом банке мира.

Несмотря на изложенные обстоятельства и факты, юристы нашей компании готовы представлять интересы Инвестора в судебных инстанциях ОАЭ с целью добиться от Застройщика получения какого-либо процента с вложенных инвестиций. Гражданский кодекс ОАЭ содержит нормы, предусматривающие взыскание с Контрагента пени или штрафа в случае, если стороны не заключили соответствующего соглашения, и если одна из сторон, получив необходимое финансирование, не исполнила обязательств в срок, оговоренный устно.

Kashwani Law Firm и Dacha Real Estate:

• Мы можем гарантировать нашим клиентам надежное сотрудничество и соответствующие современным требованиям квалифицированные консультации по созданию портфеля инвестиций в недвижимость, а также обеспечить дальнейшее обслуживание приобретенной недвижимости
• Наши сотрудники предоставят полную информацию о рынке и подберут оптимальный вариант, исходя из вашего бюджета
• Обеспечат чистоту юридической сделки и максимальную эффективность ваших инвестиций
• Помощь в банковских переводах и финансировании