Есть ли будущее у дубайского рынка недвижимости?

Просмотров:  2998

Развитие сектора недвижимости в Дубае вступает в новый этап – этап насыщения. Аналитики единодушны в том, что период 2007-2010 годов будет отличаться от предшествовавших лет, но расходятся во мнениях относительно будущего развития баланса спроса и предложения на рынке недвижимости.

Есть мнение, что судьба сектора на предстоящем этапе будет зависеть от того, насколько активно правительство Дубая будет развивать другие отрасли экономики, прежде всего секторы туризма и обслуживания. Активная экономическая политика поддержала бы нынешний высокий спрос на жилье, благодаря тому, что численность населения Дубая на фоне высоких темпов развития растет в последнее время на 7 процентов в год. Ожидается, что население эмирата, составляющее сейчас 1,2 – 1,3 млн. человек, достигнет к 2010 году 2 млн. жителей.

Местная газета «Аль-Иттихад» опубликовала обзор развития сектора недвижимости и приводит мнения специалистов, работающих в этой сфере, о дальнейших перспективах сектора. Она указывает, что к 2010 году в Дубае будет сдано около 80 тысяч единиц жилья. В связи с этим спрос на недвижимость упадет на 10-15 процентов.

Уже сейчас для полной распродажи квартир одной башни требуется около 8 месяцев, в то время как раньше для этого нужен был всего один месяц.

Газета отмечает, что некоторые региональные и международные обзоры дубайского рынка недвижимости указывают на многие опасности, которые могут постигнуть сектор в этот период, вплоть до предсказаний обвала или повторения сценария биржевых акций рынка недвижимости.

Следует особо отметить, что точных сведений о процессе и степени насыщения рынка нет. Есть мнение, что к 2010 году на рынок недвижимости выйдут около 200 тысяч жилых единиц. Эта оценка названа в обзоре «преувеличенной», но она лишь свидетельствует, что статистика масштабов предложения в предстоящие годы не раскрыта полностью.

Бум в сфере Дубайской недвижимости. На пороге решающего этапа.
Досье газеты «Аль-Иттихад».

Автор Хусейн аль-Хаммади Сектор недвижимости эмирата Дубай готовится в конце текущего 2006 года вступить в важный этап, на котором определится будущее этого сектора и перспективы нынешних масштабов спроса в сфере закупок и аренды помещений. Начинается сдача завершаемых в эмирате крупных проектов. В результате может проясниться способность рынка освоить десятки тысяч жилых единиц, и обозначится перспектива развития сектора недвижимости на будущие годы. В частности, по имеющимся данным, в период с 2006 по 2010 год будет сдано около 80 тысяч единиц жилых помещений.

Эксперты рынка подтверждают снижение спроса на жилые квартиры, предназначенные для продажи, особенно в течение нескольких последних месяцев. Они отмечают, что процесс полной продажи жилой башни стал занимать до 8 месяцев, тогда как на предшествовавших этапах он завершался в течение месяца. Эксперты предсказывают возможность легкого спада в секторе недвижимости на уровне 10-15 процентов. Кроме того, аналитики рынка связывают сохранение рыночной активности в сфере недвижимости с продолжением курса правительства на предложение крупнейших проектов развития в течение нескольких предстоящих лет.

В то же время региональные и международные обзоры констатируют, что в течение этого срока сектору могут грозить многие опасности. Некоторые прогнозы даже предвещают обвал и повторение сценария биржевых акций на рынке недвижимости.

Эксперты местного рынка предостерегают против преувеличений в негативных прогнозах. Некоторые считают, что в них недооценивается продолжающийся экономический рост, обеспечиваемый различными секторами экономики эмирата, и ожидающийся рост в ближайшие три года как численности населения, которое, по предположениям, к 2010 году вырастет с 1,3 млн. человек до 2 млн. человек, так и числа компаний и организаций, стремящихся найти себе место в Дубае. Недооценивается, по их мнению, и продолжение притока капиталов в секторы туризма и услуг, другие отрасли экономики. Они настаивают на том, что наблюдающийсярост обеспечит дополнительное усиление спроса, особенно на жилую недвижимость, что позволит сектору освоить новые жилые массивы.

Ряд аналитиков единодушен в том, что сектор сохранит свою нынешнюю силу до конца 2008 года, когда, по их ожиданиям, рынок вернется к большей стабильности при ограниченных уровнях подъема и спада.

Специалисты и ответственные лица в правительстве призывают проводить новые анализы обстановки на рынке и его потребностей. Они указывают на рост спроса на проекты, нацеленные на категории населения с ограниченными доходами, особенно потому что нынешние проекты нацелены на обладателей высоких доходов. В связи с тем, что большинство проектов ориентировано на отдельные слои населения и оставляет без внимания другие, возникает вопрос о целесообразности этих проектов с точки зрения удовлетворения спроса на недвижимость. Кроме того, специалисты призывают к лучшей координации действий между кругами, занимающимися ввозом иностранных рабочих, и планирующими органами эмирата, так как существенное увеличение числа иностранных рабочих привело к росту плотности населения в ряде районов, что не вписывается в рамки задач эмирата и чревато различными последствиями в социальной сфере и в области безопасности. При этом специалисты и ответственные лица предостерегают против преувеличений в оценках количества жилых единиц, появление которых на рынке ожидается в будущем, особенно после публикации в печати сведений о наличии почти 200 тысяч жилых единиц, которые поступят на рынок к 2010 году. Они отмечают, что эти оценки существенно преувеличены.

«Аль-Иттихад», публикуя этот обзор, стремится рассмотреть перспективы жилого сектора недвижимости в Дубае в период с 2006 по 2010 годы. Газета обсудила процесс развития сектора с рядом экспертов из числа девелоперов недвижимости и экономических аналитиков, с ответственным лицами сектора финансирования недвижимости и статистического аппарата эмирата. Прогнозы девелоперов недвижимости относительно будущей судьбы этого сектора в эмирате разнятся между собой. Ряд девелоперов уверен в продолжении активности и высокой эффективности сектора на базе сильного спроса, по крайней мере, в ближайшие два года, причем некоторые из них утверждают, что создание новых проектов вселит в инвесторов еще большую веру в силу местного рынка. Другие предвидят возможность 10-15-процентного спада, особенно в том, что касается объектов, переходящих в собственность. Они отмечают наличие признаков спада спроса на продаваемые квартиры и утверждают, вместе с тем, что сохранение активности сектора зависит от продолжения правительственного курса на создание крупных проектов развития в предстоящие годы.

Исполнительный директор по вопросам продаж, маркетинга и обслуживания потребителей в компании «Нахиль» Маналь Шахин считает, что рынок недвижимости Дубая будет пользоваться еще большим доверием со стороны инвесторов после 2010 года. Она говорит: «Я думаю, что, несмотря на большую нынешнюю активность сектора, многие инвесторы ожидают завершения создаваемых сейчас проектов. Мне представляется, что после завершения этих проектов они проникнутся к рынку еще большим доверием. Необходимо соблюдение баланса». Она добавляет: «Мы слышали много анализов и прогнозов о возможностях спада в секторе недвижимости. Нового в этом нет. Мы слышим эти прогнозы, начиная с 2003 года. Я лично не думаю, что нам предстоит стать свидетелями сильного спада в случае выхода на рынок новых объектов. Но, я предполагаю, что наступит определенный баланс, особенно, если мы говорим о выполняемых специализированными компаниями проектах, базирующихся на исследованиях состояния и потребностей рынка, конкретных, опирающихся на расчеты исследованиях, которые принимают во внимание множество позиций, включающих количество проектов, рост численности населения и многие другие важные позиции. В общем, я не думаю, что мы станем свидетелями спада в том, что касается вилл или жилых квартир».

Маналь Шахин подчеркивает, что создаваемые сейчас в эмирате проекты ориентированы не только на состоятельных инвесторов. В «Нахиль», например, три проекта ориентированы на слои со средними и ограниченными доходами, хотя некоторые и утверждают, что компания ориентируется, в основном, на состоятельных инвесторов. «Наши проекты в области продаж или сдачи в аренду отличаются многообразием. При нынешнем состоянии рынка я не думаю, что цены наших проектов высоки. В большинстве наших проектов мы предлагаем выбор для различных слоев наших инвесторов. В каждом проекте есть различные цены и предложения. Каждый инвестор найдет у нас жилое помещение на уровне своих доходов. Кроме проектов «Нахиль» на рынке есть хорошие проекты, предлагаемые лицам с ограниченными доходами. Все проекты предлагаются на базе анализа рынка и имеющегося конкретного спроса.

Генеральный директор первых проектов «Острова Джумейры», «Деревня Джумейры» и Джумейра Парк» в компании «Нахиль» Юсеф Казем ожидает, что в ближайшие 10 лет сектор недвижимости Дубая получит большое развитие благодаря ряду факторов, содействующих его росту. Он говорит: «Нынешний спрос превышает объем имеющегося предложения, что свидетельствует о развитии рынка недвижимости в Эмиратах в целом. Все рынки недвижимости в мире переживают взлеты и падения. Но Дубай находится на этапе комплексного роста, охватывающего все сферы: от туризма до экспортной торговли и финансовых услуг, что обеспечивает непрерывность этого развития. Продолжающийся приток иностранных резидентов обеспечивает быстрый рост плотности населения в Дубае, что позитивно сказывается на развитии сектора недвижимости в эмирате».

Касаясь вопроса о том, насколько глубоко девелоперские компании изучают рынок перед тем, как предложить на нем свои проекты, Юсеф Казем говорит: «На рынке недвижимости Дубая есть реальная потребность в новых проектах. Они не предлагаются стихийно или без предварительной проработки. Что касается «Нахиль», то мы проводим тщательный анализ всех потребностей рынка перед тем, как предложить любой проект. Механизм экономического рынка требует предложения проектов в соответствии с ростом спроса. Специальные исследования показали, что население Дубая выросло в 2004 году более чем на 250 тысяч человек. Это повлекло за собой рост спроса на жилье. При наличии баланса спроса и предложения мы увидим на рынке в предстоящий период наступление равновесия. Очевидно, что сектор недвижимости в Дубае будет и далее расти и расширяться. Увеличение численности населения является одним из главных факторов, содействующих росту сектора. Средний прирост населения в Дубае в период с 1998 по 2004 годы составлял 4,5 процента. Сейчас он превышает 7 процентов. Численность населения эмирата оценивается примерно в 1,2 млн. человек. Федеральное министерство планирования ожидает, что к 2010 году она достигнет 2 млн. человек».

Юсеф Казем считает очевидным, что многие секторы дубайской экономики будут быстро расти в предстоящий период. Заметное развитие получит офисный сектор недвижимости, поскольку эмират входит в число 15 самых дорогих городов мира с точки зрения арендной платы за офисные помещения.

Президент холдинга «Таамир» Омар Аиш сказал газете, что составить прогноз на ближайшие четыре года нелегко, особенно в свете происходящих быстрых перемен. Он говорит: «Думаю, что сектор недвижимости сохранит силу в течение этого периода. Хотя, может быть, его продолжение не будет таким же мощным, как сейчас. Сила сектора заключается в многообразии проектов развития, которые будут предлагаться в эмирате на предстоящем этапе, определяется их способностью служить созданию новых рабочих мест, привлекать новые инвестиции, укреплять положение Дубая в качестве важного и предпочтительного туристского направления мирового уровня. Сейчас есть много проектов, которые служат достижению этих целей. Будучи тесно связанными с секторомнедвижимости, они будут способствовать его усилению. Есть еще один очень важный фактор, который позволяет судить о будущем сектора. Любое завершение крупных проектов в Дубае укрепляет его положение и значение как одного из основных, важных городов мирового уровня. В частности, Дубай сравнивают сейчас с такими важными центрами в сфере недвижимости, как, прежде всего, Сингапур, Гонконг и американский Лос-Анджелес. По сравнению с этими городами сектор недвижимости Дубая дешевле. В Сингапуре, например, стоимость недвижимости в 5-10 раз выше, чем сейчас в Дубае. Нужно осознать, что нынешний Дубай вышел на мировой рынок и расстался с прошлым. Мировые экономисты сравнивают его с этими городами, поскольку он ничуть не менее значителен в различных сферах, чем они. Исходя из этого, мне представляется, что поводов для беспокойства о будущем сектора недвижимости в эмирате нет».

Омар Аиш отмечает, что благодаря такому важному положению Дубая на карте мира, благодаря индикаторам экономического развития, нарастанию факторов привлекательности для туристов и иностранных инвесторов, укреплению престижа Дубая среди крупнейших компаний мира ожидается, что сектор недвижимости сохранит свою силу. Вместе с тем, никто не может предсказать на какой срок.

Омар Аиш называет анализы, говорящие о возможности сильного спада на рынке недвижимости, опрометчивыми и неточными. «Категоричность высказываний по вопросам будущего сектора недвижимости в эмирате обречена на погрешности, как при предсказаниях сильного спада, так и мощного подъема», – говорит он. По его словам, в прошлые годы высказывалось много мнений, прогнозировавших спад в секторе, но ни одно из них не подтвердилось. «Думаю, что оснований для спада в развитии сектора нет, по крайней мере, до конца 2008 года, особенно благодаря тому, что спрос (на недвижимость) сохраняется со стороны иностранных инвесторов, многие из которых предпочитают жить в Дубае после выхода на пенсию. Растет также число работающих в Дубае компаний. Эмират стал самым привлекательным городом региона с точки зрения проживания».

Омар Аиш высказался относительно влияния на состояние рынка поступления на него новых завершаемых проектов. Он подчеркнул, что, хотя данные, свидетельствующие о поступлении на рынок до 2010 года более 65 тысяч жилых единиц, считаются немаленькими, они в то же время и не большие, особенно, если принять во внимание, что ежегодно сотни тысяч виз выдаются иностранцам, приезжающим на работу в эмират. Кроме того, цены на недвижимость за последние два года выросли в три раза. Как следствие произошел некоторый спад, но это не означает, что сектор потерял свою силу.

Исполнительный директор риэлторской «Новой компании Дубая» (New Dubai) Ахмед Абдалла ожидает, что жилой сектор, особенно в части, касающейся проектов, закупаемых с целью приобретения в собственность, будет переживать некоторый застой в период с 2006 по 2010 годы. Но это не будет сильным спадом. Он говорит: «Я ожидаю в течение этого периода спада на уровне 10-15 процентов в случае, если правительство не предложит новых проектов в сфере туризма и развития в целом. Если правительство и далее будет предлагать крупные проекты, в которые будут вкладывать деньги различные компании, – высокий спрос будет сохранен, особенно в связи с тем, что крупный процент нынешнего спроса на рынке является результатом присутствия на нем большого числа компаний и подрядчиков, прибывших в эмират для строительства подобных объектов. Во всех этих компаниях много инженеров, служащих, рабочих, насчитывающих по несколько тысяч человек. Есть огромные проекты, такие как «Дубайлэнд», проекты компаний «Нахиль», «Эмаар» и «Дубай – Недвижимость». На них занято большое число строительных и подрядных компаний. Завершение создаваемых ими объектов означало бы, что многие из них будут вынуждены вернуться в свои страны, если здесь им не будут предложены на предстоящем этапе новые крупные проекты. Он считает, что есть еще один очень важный фактор, заключающийся в том, что характер сектора недвижимости Дубая отличается от структуры этого сектора в других районах. «Мне представляется, – сказал он, – что объем спроса на жилые объекты связан, прежде всего, с масштабами спроса на офисные помещения».

Перевел с арабского Виктор Лебедев