Варвара Смолина, консультант по юридическим вопросам риэлтерской фирмы Rustar Real Estate принимала участие в семинаре, организованном Депаратаментом землепользования и недвижимости для дубайских риэлторских компаний, на котором речь шла о регистрации недвижимости и регистрации права собственности на недвижимость в Дубае. Сразу по окончании семинара мы решили встретиться с Варварой и поговорить обо всех нюансах регистрации объектов недвижимости, закрепленных в новом Законе.

– Варвара, скажите, пожалуйста, требование зарегистрировать объекты недвижимости, приобретенной в Дубае, распространяется только на компании или на частников тоже?

По закону «О регистрации недвижимости», который вышел 13 марта 2006 года и был подписан правителем Дубая и вице-президентом ОАЭ шейхом Мухаммедом бин Рашидом Аль-Мактумом, и в котором обозначены все основные моменты: кто может приобретать и регистрировать недвижимость на территории эмирата Дубай, все прописано очень подробно. Всем известно, что недвижимость в Дубае стали продавать в 2002 году, но законодательно все урегулировали только сейчас. Покупать недвижимость в любом районе Дубая могут, как известно, только граждане ОАЭ и граждане соседних стран Персидского залива. Речь идет о таких районах, как Бар-Дубай, Джумейра, шоссе Шейха Заеда и так далее. А иностранцы, на основании нового закона, могут приобретать недвижимость только в специально отведенных зонах.
На семинаре нам не только назвали месторасположение этих зон, но и дали карту, где все они отмечены. Все зоны указаны и в специальном законе, который был издан сразу после выхода закона «О регистрации недвижимости». Там шейх Мухаммед четко обозначил зоны с конкретными номерами земельных участков, где иностранцы могут покупать и продавать недвижимость. Но это не окончательный вариант закона, он еще будет дополняться по мере дальнейшего развития строительства в Дубае. Все прекрасно понимают, что Дубай не собирается останавливаться на достигнутом, поэтому с появлением новых проектов и, соответственно, число зон, открытых для иностранных вкладчиков, будет тоже увеличиваться.

– А кто имеет право продавать?

Право продавать имеют все частные собственники.

– Нет, я имею ввиду, что в свое время были обозначены три мастер-застройщика территории эмирата Дубай – компании Dubai Properties, Nakheel и Emaar? Только у них есть право на сделки с недвижимостью?

Нет, на самом деле, если гражданин одной из стран СНГ, например, владеет землей в Emirates Hills, то, зарегистрировав свою собственность в Департаменте землепользования, он, не являясь государственной или полугосударственной компанией, может выставить свой участок на продажу. То есть, согласно новому закону, любой собственник, может продать свою недвижимость или участок под застройку. Но при условии, что собственность находится в одной из перечисленных зон, и есть регистрация в Земельном департаменте.
Регистрация может быть произведена только в том случае, если объект недвижимости построен и сдан, то есть, когда дом уже готов. Покупатель не может пойти и зарегистрировать квартиру или виллу, которых еще не существует или проект находится на начальной стадии строительства. Опять же, собственник не может зарегистрировать свою новую квартиру, которая уже сдана в эксплуатацию застройщиком, но он (покупатель) ее еще не полностью оплатил.

– Получается, что частник приобретает «кота в мешке», если квартира или вилла должным образом не зарегистрированы в Департаменте землепользования?

Нет, почему же. Он покупает квартиру, у него есть договор купли-продажи, зарегистрированный в офисе застройщика, где обозначено месторасположение этой квартиры и ее планировка. Просто на момент покупки его будущая собственность еще находится в недостроенном доме (объекте недвижимости) и не может быть зарегистрирована в Департаменте землепользования. Здесь мы просто говорим о процедуре регистрации в государственном органе, так же как у нас в России есть Регистрационная палата, в которой есть реестр недвижимости, содержащий информацию о каждом участке земли, квартире, даче на шести сотках, даже капитальном гараже, которые принадлежат гражданам на основании Свидетельства о регистрации или какого-либо другого документа: постановления сельсовета, завещания, договора дарения, и могут стать предметом купли-продажи. Это всё российские граждане регистрируют в Палате.
Здесь эта функция возложена на специальный Земельный комитет (департамент), который, кстати, был создан много лет назад и до начала строительного бума имел дело только с гражданами ОАЭ и соседних стран Залива. Сейчас они объявили, что в связи с тем, что недвижимость продается иностранцам, они готовы оказывать услуги по регистрации купленных квартир, вилл, офисов и торговых площадей.
С другой стороны, если у нас человек может сам прийти и принести на регистрацию правоустанавливающие документы, на основании которых ему принадлежит та или иная недвижимость, то здесь в регистрационные органы пойдет застройщик. Скажем, если недвижимость куплена через компанию Nakheel, то покупатель идет в эту компанию – там есть список необходимых для регистрации документов.

– А если недвижимость куплена, например, через компанию Rustar, но на территории проекта, принадлежащего Nakheel?

Если недвижемость приобретена через нашу компанию, например, в одном из проектов на острове The Palm Jumeirah, генеральным застройщиком которого выступает Nakheel, то в данном случае компания Rustar выступает как посредник. Поэтому у покупателя есть выбор, куда пойти, чтобы зарегистрировать свою недвижимость. Это, кстати, так же, как с резидентскими (инвесторскими) визами, которые получает покупатель и члены его семьи при совершении покупки дома или квартиры в Дубае. Он может сам обратиться в Nakheel и предоставить им все необходимые документы, а потом, опять же, самостоятельно получать эти визы, затем проходить медицинское обследование, затем ехать и вклеивать готовые визы в паспорт. Либо он обращается в Rustar со всеми документами, заполняет нужные формы заявлений и забывает обо всех формальностях. Тут уже наша компания берет на себя ответственность за своевременное и качественное оформление всех необходимых бумаг в Nakheel (или у другого застройщика). С регистрацией собственности ситуация, в целом, точно такая же. Единственное, что покупатель должен предоставить нашей компании доверенность, на основании которой мы будем осуществлять регистрацию его недвижимости в Департаменте землепользования и недвижимости.

– Эта услуга входит в перечень услуг, предоставляемых компанией Rustar Real Estate?

Конечно. В любом случае, такого рода услуги местные риэлторские фирмы не оказывают, зато мы избавляем своих клиентов от бумажной волокиты и существенно сокращаем их временные издержки.
За регистрацию Земельный департамент также взимает с покупателей регистрационный сбор, который составляет 1,5% от стоимости приобретенной недвижимости. Деньги немалые, прямо скажем. Кроме того, еще 0,5% оплачивает продавец регистрируемой недвижимости. На заданный нами вопрос, а что делать в том случае, если продавец уже улетел из ОАЭ, в Департаменте вежливо промолчали, то есть, становится понятным, что сумма в 2% может полностью лечь на плечи покупателя. Это помимо transfer fee (сбор за передачу прав собственности, обычно равный 2% от стоимости недвижимости) в Emaar или Nakheel, еще и в Департаменте землепользования покупателю предстоят немалые траты.
Оригиналы правоустанавливающих документов, будь то договор купли-продажи, либо свидетельство о наследовании собственности, Департамент будет хранить у себя, а собственник получит Свидетельство, подверждающее его право собственности на недвижимость.

– А что собственникам недвижимости дает данная регистрация?

В первую очередь, регистрация необходима, если возникли какие-то споры, связанные с данной недвижимостью. Все ограничения и обременения также регистрируются в Земельном департаменте. Кроме того, разделение или присоединение земельного участка также должны быть зарегистрированы в Земельном департаменте. Что касается плюсов, то главным, пожалуй, является то, что Департамент – это государственный орган и его слово, в любом случае, будет определяющим. Например, у человека есть недвижимость на территории Эмиратов. Он улетел в Россию и знает, что у него здесь есть принадлежащая ему недвижимость. Человек уже в возрасте. Он составляет завещание в пользу, скажем, не старшего, а среднего сына или внука. И в случае, если человек умирает, то по завещанию его собственность перейдет его сыну, а не дочке или кому-либо еще. И вот счастливый наследник прилетает в Эмираты с завещанием родителя российского образца, заверенное у нотариуса, и говорит: «Давайте мне ключи от моей квартиры (виллы)». А ему отвечают: «Какие ключи? От какой квартиры?». И выясняется, что завещание не было зарегистрировано в Департаменте землепользования Дубая, а потому не имеет юридического значения в ОАЭ.
То есть, собственников необходимо информировать о том, что любые документы, которые могут повлечь за собой изменение или переход права собственности на недвижимость, находящуюся в Эмиратах, от одного человека к другому,должны быть в обязательном порядке зарегистрированы в Департаменте землепользования Правительства Дубая.
В противном случае документы не будут иметь в ОАЭ юридической силы и их статус нужно будет подтверждать в судебном порядке. Причем, все документы, подлежащие регистрации должны быть переведены на арабский язык и соответствующим образом легализованы в консульстве страны собственника недвижимости и МИД ОАЭ.
За регистрацию завещаний, залоговых документов на недвижимость и других бумаг Департамент также взимает специальные сборы.

– Решает ли Земельный департамент спорные вопросы, касающиеся недвижимости, до ее регистрации?

Нет. Этот орган только регистрирует готовую к эксплуатации недвижимость. Если недвижимость еще не построена застройщиком и полностью не оплачена покупателем, Земельный департамент к ней никакого отношения не имеет. Этот Депаратамент защищает собственника от посягательства на его недвижимость, чистоту сделок по передаче прав собственности и является гарантом того, что одна и та же квартира или вилла не будет продана пятнадцать раз одновременно разным владельцам.
В связи с этим, мы пока не сталкивались в своей работе с процедурой регистрации недвижимости в Земельном департаменте. Никто из наших клиентов с таким запросом к нам пока не обращался. Покупатели пока находятся в стадии выплат за свою недвижимость. При оформлении резиденстских виз мы предоставляем свои услуги нашим клиентам. Земельный департамент заявляет о своей открытости и прозрачности, и готов предоставлять заинтересованным лицам информацию о зарегистрированных объектах недвижимости по их запросу.

– И все-таки, регистрация – это дело добровольное?

Пока да, но многие покупатели недвижимости уже интересуются будут ли им выданы каки-то еще документы, кроме договора о покупке, и какой государственный орган регистрирует право собственности на недвижимость. Но в дальнейшем, по информации Департамента, недвижимость не может быть продана, если она официально не зарегистрирована. Так что, выбор невелик.

Спасибо Вам за разъяснения м надеемся в ближайшем будущем услышать от Вас, как на самом деле происходит процесс регистрации. По вопросам оформления резиденстких виз для собственников недвижимости и регистрации готовой недвижимости, обращайтесь в Rustar Real Estate:
Тел.: + 971 4 328 0104; Факс: +971 4 328 0106