Страна возможностей для строительства

Являясь настоящим раем для бизнеса, ОАЭ входят в число самых конкурентоспособных стран в мире. Об этом свидетельствует Всемирный отчет о конкурентоспособности (Global Competitive Report) за 2004-2005 гг, подготовленный Всемирным экономическим форумом. В условиях увеличения количества свободных зон постепенно снимаются ограничения на иностранные инвестиции. Изменения по вопросу иностранного владения недвижимостью в законодательстве таких эмиратов, как Абу-Даби, Шарджа, Рас-Аль-Хейма и, с недавних пор, Дубая также свидетельствуют о стремлении к безболезненной интеграции в глобальную экономику.
Среди ключевых факторов развития сектора недвижимости можно выделить высокие темпы роста населения, значительный процент молодежи, огромный приток нерезидентов, более высокий уровень ликвидности в регионе и активная политика, проводимая в этом отношении правительством.
В Дубае, представляющем собой самый активный рынок недвижимости в Совете по сотрудничеству стран Персидского залива (СССПЗ), наблюдается разительное увеличение предложения недвижимости, в особенности, что касается строительства элитного жилья. Начало большей части масштабных проектов было положено в последние два года, что означает завершение крупных проектов в среднесрочный период. В ОАЭ наблюдается дефицит жилья для малоимущего населения. Подобная тенденция сохранится еще на протяжении некоторого времени, поскольку высокие цены на землю делают данный сектор недоступным для частных застройщиков.
В отличие от Дубая, рынок недвижимости Абу-Даби длительное время отличался более низкими показателями экономической активности, обусловленными принудительными правительственными ограничениями на продажу недвижимости. Однако в 2003 году многие упомянутые ограничения были сняты, что привело к повышению активности на рынке. В настоящее время в Абу-Даби наблюдается дефицит предложения, открывающий колоссальные возможности для застройщиков. Мы полагаем, что в дальнейшем неудовлетворенный спрос потребует огромного предложения, что подразумевает под собой более стабильную ситуацию, в основе которой лежит скорее скрытый, нежели внешний спрос, каковой до определенной степени имеет место в Дубае.
Рынок офисного строительства в Дубае в настоящее время испытывает дефицит. Вскоре объем предложения на рынке значительно повысится, в особенности в сфере строительства востребованных дорогостоящих офисов. Несмотря на большой объем потенциального предложения, потребуется не менее двух лет для изменения сложившейся тенденции в паре спрос-предложение, принимая во внимание высокий рост занятости населения и систематичность появления на рынке страны новых иностранных компаний.
Сильный акцент на сфере туризма в Дубае способствует инвестициям не только в гостиничный бизнес, но и в строительство предприятий розничной торговли. Несмотря на то, что широкая сеть магазинов привносит в современный облик города очарование и привлекательность, цифры свидетельствуют о потенциальной избыточности. По оценкам, количество магазинов на душу населения в Дубае в четыре раза превышает аналогичные показатели в Соединенных Штатах. Следует отметить, однако, что розничная торговля в Дубае во многом ориентирована на туристов. Не взирая на то, что в ближайшее время не предвидится выравнивания предложения и скрытого спроса, ожидаемое увеличение наплыва туристов и усовершенствованный имидж города как центра торговли могут обеспечить более привлекательные перспективы для крупных продавцов. После продолжительного застоя повышение активности розничной торговли наблюдается и в Абу-Даби. В будущем мы ожидаем еще более активное развитие сектора розничной торговли, преимущественно в составе потенциальных широкомасштабных проектов. Учитывая, что прибыль в данном секторе полностью зависит от успешности соответствующих проектов, мы выражаем надежду, что участников, действующих на местном рынке в настоящий момент, ожидают солидные прибыли, благодаря адекватному спросу.
Стремительный приток туристов выявил острый дефицит в секторе гостиничного бизнеса в Дубае. Несоответствие спроса предложению обусловливает непрерывный рост уровня занятости номеровв отелях. Увеличение числа клиентов из богатых западных стран сулит прекрасные перспективы для дубайских гостиниц, которые и в настоящий момент не испытывают недостатка в обеспеченных жильцах. Масштабное повышение предложения объясняется потенциальным повышением спроса в течение ближайших пяти лет. Аналогичная ситуация складывается и в Абу-Даби, где повышение туристической активности связывают с завершением строительства крупных объектов в инвестиционных зонах. Ожидается, что к 2010 году число туристов, по сравнению с текущими показателями в один миллион, увеличится втрое. Рас-АльХейма также получает широкую рекламу как туристический центр с потенциальными перспективами для масштабного гостиничного строительства. Следует отметить, что в условиях нехватки гостиничных номеров на территории всех эмиратов туристам предлагается крайне ограниченный выбор, кроме четырех- или пятизвездочных гостиниц или дешевых гостиниц в неорганизованном секторе. Очевидно наличие дефицита организованной сети недорогих гостиниц.
Северные эмираты ОАЭ, в особенности Шарджа и Рас-Аль-Хейма, до сих пор были вынуждены оставаться в тени своих более крупных и популярных соседей, Дубая и АбуДаби. Однако в последнее время наблюдается смещение акцента интересов инвесторов. Перемещение бизнеса в северные эмираты подкрепляется запуском нескольких проектов в Шардже, началом активной деятельности компании Emaar в Умм-Аль-Кувейне, разработками в частном секторе в Аджмане и проектами, разработанными по правительственной инициативе в Рас-Аль-Хейме, где для частного инвестирования были открыты секторы как жилой, так и коммерческой недвижимости, и приняты собственные законы по иностранному владению недвижимостью. Мы надеемся, что данные эмираты и в дальнейшем будут проводить политику создания благоприятных для инвестиций условий, учитывая сравнительно низкую входную стоимость. Однако, по сравнению с масштабами и количеством застроек в Дубае и Абу-Даби, объем строительства здесь кажется ничтожно малым. В этих эмиратах наблюдается стабильное повышение строительной активности, однако пока нет никаких свидетельств, которые бы указывали на перемещение основной доли строительства из более крупных эмиратов.
В промышленном секторе до сих пор вообще не наблюдалось никакой активности, поскольку большая часть собственности принадлежала семейным предприятиям. В этом секторе можно прогнозировать оживление продаж в будущем, в особенности в Абу-Даби и Шардже. С течением времени в этих эмиратах может развиться широкая сеть складов.
Подводя итог всему сказанному выше, можно сделать следующие выводы: в последнее время рынок недвижимости в ОАЭ отличается заметной активностью, чему способствуют такие факторы как процветающая экономика, инициативная правительственная политика и высокий уровень ликвидности в регионе. Более того, иностранное владение недвижимостью, законодательно разрешенное в таких эмиратах как Абу-Даби, Рас-АльХейма и Дубай, способствует уверенности инвесторов в местном рынке. Мы ожидаем, что при условии доминирования указанных факторов данная тенденция развития сохранится в краткосрочном периоде, при этом размах и интенсивность строительства будут отличаться в различных эмиратах и секторах в зависимости от соответствующего цикла деловой активности. В то время как рынок недвижимости Дубая близится к стадии зрелости, установление которой с увеличением предложения, в особенности в секторе жилой недвижимости, повлечет за собой стабилизацию цен и спад активности, в других эмиратах, таких как Абу-Даби, и северных эмиратах, например, Рас-Аль-Хейме, бум недвижимости только начинается.

Общее представление о макроэкономике

ОАЭ постоянно растут, развиваются и осваивают новые возможности. Хотя в стране продолжает действовать закон о коммерческих агентствах, согласно которому компании ОАЭ обладают эксклюзивными правами на продажу и распространение на территории большинства эмиратов продукции иностранных торговых марок. Обсуждаемые недавно поправки в законодательстве призваны привести его в соответствии с требованиями ВТО, по которым иностранные компании должны иметь право конкурировать с местными компаниями, выступающими в качестве агентов. Планируется поднять существующий верхний предел в 49% в доле, которая может принадлежать иностранным фирмам в национальных компаниях. Изменения по вопросу иностранного владения недвижимостью в законодательстве таких эмиратов как АбуДаби, Шарджа, Рас-Аль-Хейма и Дубай также свидетельствуют о стремлении к безболезненной интеграции в глобальную экономику. В Абу-Даби нерезиденты ОАЭ имеют право стать обладателями права собственности на недвижимость, но не на землю, в обозначенных инвестиционных зонах на основании 99-летнего права аренды.
Эти планируемые изменения в законодательстве рассчитаны на то, чтобы превратить страну в центр бизнеса. Политика либерализации, высокий уровень развития экономики и стремительный рост благосостояния населения послужили причиной повышения суверенного кредитного рейтинга страны. В течение 2006 года кредитное рейтинговое агентство Moody’s повысило потолок рейтинга ОАЭ по государственным облигациям в иностранной валюте с Аа2 до А1. Еще одной интересной характеристикой является заметное повышение благосостояния населения страны. Согласно Докладу об уровне мирового благосостояния (World Wealth Report), подготовленному инвестиционной банковской группой Merrill Lynch и консалтинговой фирмой Capgemini, число миллионеров в стране оценивается в 52800 человек, что составляет 1,2 % от общего населения. Однако у столь радужных показателей есть и обратная сторона – резкое повышение стоимости жизни, которое уже отрицательно сказалось на благосостоянии части населения со средним доходом. Однако независимо от роста стоимости жизни, колесо перемен уже невозможно остановить, в буквальном смысле благодаря многочисленным небоскребам, которые, как магнит, притягивают деньги и людей со всего мира.

Динамичный рост ВВП

По оценкам Министерства планирования, в 2004 году номинальный валовой внутренний продукт ОАЭ вырос на 17,7% до 378,8 миллиардов дирхамов (103,2 миллиарда долларов США). Реальный валовой внутренний продукт вырос на 7,4% до 323,6 миллиардов дирхамов, что является одним из самых высоких показателей в мире. Невероятный рост, имевший место в последние два года, привел к колоссальному повышению дохода на душу населения, показатель которого стал самым высоким за всю историю страны и позволил ОАЭ занять второе место после Катара среди государств, входящих в Совет по сотрудничеству стран Персидского залива. Добыча нефти и газа, составляющая 33% ВВП, характеризуется феноменальным ростом с 27% в 2003 году до 34% в 2004 году. Именно это увеличение и послужило главной причиной общего экономического роста.
В числе различных «ненефтяных» подсекторов наибольшие показатели роста зафиксированы в промышленности и в сфере недвижимости и деловых услуг. Последний подсектор, составляющий 7,8% ВВП, характеризуется 17-процентным увеличением прироста и 14,5-процентным увеличением совокупного среднегодового темпа роста в период с 2001 по 2004 года. Данный сектор получил мощную поддержку в форме возросших инвестиций в инфраструктуру, явившихся следствием рекламирования страны как туристического центра. Следует, однако, отметить, что рост ВВП в большей степени обусловлен потребительскими расходами и увеличением активного торгового баланса, нежели солидными вложениями. Аналогичная тенденция роста наблюдалась и в 2005 году, доказательством чего служит официальный отчет, опубликованный Министерством экономики. Согласно отчету, в 2005 году номинальный ВВП равнялся 485 миллиардам дирхамов. Ненефтяной сектор ВВП составлял 64,3%, нефтяной соответственно 35,7%.

По прогнозам, модель последовательного экономического роста сохранится и в будущем…

Наиболее позитивным аспектом экономического развития ОАЭ является тот факт, что оно не полностью зависит от нефти. К примеру, экономика Дубая, где нефть составляет только 6,1%, развивается бурными темпами. Мы полагаем, что в долгосрочной перспективе экономика страны будет развиваться умеренными темпами по сравнению с настоящим бумом, хотя не исключены показатели выше средних. В 2006 году, вследствие запланированного расширения, можно ожидать высоких темпов роста в нефтяном секторе. В течение двух ближайших лет в таких секторах, как недвижимость и прочие сферы услуг, прогнозируются умеренные темпы роста. С другой стороны, мы ожидаем динамичного развития промышленного производства и торговли, поддерживающих общий высокий уровень экономики страны. Вложения в капиталоемкие отрасли промышленности, в особенности в нефтехимическую и газовую промышленность, послужат мощным поддерживающим фактором в долгосрочной перспективе.
/ Перевод Марата Гафурова /
Продолжение в следующем номере «Деловых Эмиратов»