Текст: Гелена Крюкова

ЕСЛИ ВЫ ЗАДУМАЛИСЬ О ВЛОЖЕНИИ СРЕДСТВ В НЕДВИЖИМОСТЬ САМОГО КРАСИВОГО ЭМИРАТА, ВАМ БУДЕТ ПОЛЕЗНО УЗНАТЬ ОБ ОСНОВНЫХ ТИПАХ ПОДОБНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ И ПРЕИМУЩЕСТВАХ КАЖДОГО ИЗ НИХ.

Дубай действительно предлагает один из самых высоких уровней дохода от недвижимости – с точки зрения как капитальной стоимости объекта, так и арендной ставки. Именно она привлекает инвесторов в Дубай в первую очередь. Только здесь можно получить до 20 % дохода от аренды в год. В дополнение – безопасность вложений даже в строящуюся недвижимость офф-план, защищенных на государственном законодательном уровне.

Создать самую прозрачную и эффективную систему контроля и учета сделок на рынке недвижимости – одна из приоритетных задач главного органа регулирования рынка недвижимости в Дубае, Земельного департамента Дубая и Агентства по регулированию рынка недвижимости Дубая (RERA), его подразделения.

Наш выбор всегда и везде предопределен собственными целями и задачами, но также и нашим характером, склонностью к риску, либо, напротив, осторожностью. Сколько людей, столько и мнений, но набор и тех, и других всегда можно свести к достаточно узкому кругу спецификаций. Точно так же дело обстоит и в области инвестиций в недвижимость. Существует четыре типа основных инвестиций в недвижимость Дубая, в зависимости от целей .

1. Инвестпортфель «Спекулятивный»

Основные особенности:

• самая высокая ликвидность среди всех вариантов инвестиций в недвижимость Дубая;

• защита от инфляции благодаря росту капитальной стоимости объекта;

• вложения в строящиеся объекты с возможностью капитализации до 30 % и выше в год; вложения от US$ 100 тысяч.

Риски:

• упущенная выгода от использования капитала между выводом средств из одного проекта до вложения в другой инвестиционно привлекательный проект;

• вероятность того, что могут удлиниться сроки строительства (хотя на данный момент руководство Дубая внимательно следит за всеми отложенными или даже замороженными проектами и возвращает средства инвесторам в случае необходимости).

Портфель «Спекулятивный» – это высоколиквидное вложение в строящиеся объекты жилой / коммерческой недвижимости Дубая на начальной стадии строительства (на стадии котлована), а также готовые проекты вторичного рынка, так называемые «горячие предложения».

Выбор инвестиционного портфеля определяется тремя важнейшими факторами: время, цена и риск Для строящихся объектов играют роль все те же три основных фактора: готовность ждать окончания строительства, определенный риск, связанный с тем, что вы вкладываетесь в нечто неосязаемое (хотя в последнее время дубайские застройщики сводят этот риск практически на нет), равно как и с тем, что период сдачи в эксплуатацию может затянуться, а также цена вопроса. И еще один нюанс: в случае с «горячим предложением» необходимо принимать моментальные решения и быстро внести депозит, что тоже может стать стрессовым фактором.

Уровень вложений для этого типа инвестиций начинается с US$ 100 тысяч: чем больше сумма вложений, тем выше дивиденды. У этого типа инвестиций самая высокая ликвидность (учитывая риск и сроки), а чистый доход составит разницу между изначально вложенными средствами и рыночной стоимостью объекта на момент его перепродажи (до 15 % в год).

Почему люди готовы ждать? Спросим у самих инвесторов. Игорь Глазов из города Астаны, Казахстан, инвестировал в Дубай, потому что, по его мнению, недвижимость обладает определенной антиинфляционной устойчивостью: «Со временем из-за спроса дорожает все – как хлеб, бензин, так и цемент, металл и другие материалы, применяемые при строительстве. А это качество [ антиинфляционная устойчивость ] лучше других защищает инвестора от инфляции и защищает инвестиционный портфель, в отличие от денег на депозитных счетах, которые как раз из-за инфляции теряют свою покупательскую способность, и проценты даже не догоняют реальную инфляцию».

Далее, если вы сторонник более консервативных решений или вообще не настроены ждать окончания строительства, да и вообще как-то не доверяете тому, что нельзя пощупать, то фактор времени становится второстепенным. Теперь ваш выбор определяется скорее вашими индивидуальными целями. Предположим, аренда – это именно то, что вас устроит.

2. Инвестпортфель «Рента»

Основные особенности:

• средний доход от аренды в 7–8 % годовых; возможность вложений от US$ 130 тысяч; 

• капитализация объекта с течением времени до 15 % годовых;

• менее рискованный по сравнению с инвестпортфелем «Спекулятивный»;

• возможность использовать недвижимость под собственные нужды и проекты;

• возможность выбора среди жилых апартаментов, коммерческой недвижимости.

Риски:

• решение вопросов с арендаторами; учет своевременности, как оплаты аренды, так и расходов на содержание недвижимости; все риски, связанные с самостоятельной сдачей в аренду;

• периодическое снижение капитальной стоимости самого объекта, которое, однако, в годовом исчислении оборачивается исключительно ростом.

Если вы покупаете недвижимость в Дубае с основной целью сдачи внаем, тогда вам подойдет пакет «Рента», стабильное вложение в роскошные апартаменты Дубая, приносящее круглогодичный доход в валюте. Готовое жилье под меблировку или шикарные меблированные апартаменты, со всеми удобствами современного жилого комплекса, или же офисные, торговые помещения – вот что предлагает инвестпортфель «Рента».

«Почему я вложился в Дубай? – спрашивает инвестор Сергей Долматов из Москвы: – Во-первых, от всех операций с недвижимостью в Дубае (использование для бизнеса, продажа, сдача в аренду) присутствует стабильность дохода (в сравнении, например, с ценными бумагами, если же, конечно, ими не спекулировать). К примеру, в 2011 году я купил две двухкомнатных квартиры (с одной спальней каждая, как здесь говорят) в районе JBR. Тогда они стоили по 1 миллиону дирхамов каждая. Это квартиры где-то по 68–70 квадратов. В 2014 году эти квартиры стоили на рынке уже по 1,5 млн дирхамов, то есть их цена выросла почти на 50 % за три года. Плюс от сдачи все три года я имел доход на уровне 7 % в год. Сегодня рыночная стоимость квартир несколько упала, где-то процентов на 10 % за год, но таковы сейчас условия на рынке. Я уверен, что уже к концу года мои квартиры снова прибавят в цене процентов 10–15 %, так что я спокоен».

Но вернемся к инвестициям. Море, солнце, сонная нега, круглогодичные пляжи ! Дубай – это поистине туристический (и не только) рай, о чем мы еще поговорим позже. И если не хочется в этом раю думать о каких-то бытовых проблемах, если вы станете «лендлордом», выбирайте пакет «Гарантия».

3. Инвестпакет «Гарантия»

Основные особенности: приобретение гостиничной недвижимости в собственность по цене от US$ 250 тысяч;

• гарантированный доход от аренды в районе от 5–10 % в год в зависимости от проекта;

• официальный договор с застройщиком на предоставление всех гостиничных услуг;

• возможность использовать свою собственность под отельный номер для себя на 1 неделю в году;

• отсутствие проблем, связанных с самостоятельной арендой жилых помещений и контролем заселяемости.

Риски:

• по истечении срока гарантированного дохода (от 3 до 7 лет в зависимости от застройщика) различные риски, связанные с колебаниями на туристическом рынке и востребованностью объекта (практически сведены на нет за счет высокой потребности в отельных номерах, недостаточности предложений и включении вашей недвижимости в арендный пул).

Само название данного инвестпортфеля говорит о том, что он создан для людей осторожных и сметливых, но нацеленных на гарантированный результат.

Если вам нужен только чистый доход, выбирайте этот инвестиционный портфель, в котором представлены в основном гостиничные апартаменты, со всеми вытекающими отсюда выгодами и преимуществами. Покупка гостиничной недвижимости – самый легкий способ инвестиций, иногда даже не требующий вашего присутствия на сделке купли-продажи. В дальнейшем гостиничная сеть или туроператор возьмет на себя все проблемы, включая контроль уровня заселяемости, в чем эти компании специализируются годами. Так что этот тип инвестиций можно назвать пассивным и гарантированным. Он принесет вам до 10 % в год.

Что же говорят сами инвесторы?

«Мне кажется, основное предназначение вложения в недвижимость, если это не является работой, то это не столько зарабатывание, сколько защита от гиперинфляции. А в Дубае это еще и отличную операционную прибыль приносит, – поделился своим мнением инвестор Георгий Лория из Уфы. – Вот я приобрел в собственность номер в дубайском отеле за 1,35 млн дирхамов. По соглашению с застройщиком я буду получать 10 % годовых гарантированно, независимо от того, как он [ номер ] там будет сдаваться. К тому же я и сам могу там отдыхать по неделе в году с семьей». Что мы говорили? Правильно, пассивный доход !

Конечно, всегда найдутся те, кого не устроит ни один из видов предложенных вариантов традиционной классификации инвестиций в недвижимость.

Более чем состоятельным инвесторам рынок недвижимости Дубая готов предложить инвестпортфель «Миллион плюс».

4. Инвестпортфель «Миллион плюс»

Основные особенности:

• капиталовложения от US$ 1 млн в строящуюся отельную недвижимость на стадии завершения либо в готовую гостиничную недвижимость;

• приобретение отеля категории 3–4 звезды в собственность;

• оформление договора с застройщиком на дальнейшую сдачу в аренду всего комплекса с гарантированным доходом 8 % годовых; капитализация объекта на уровне 10– 15 % в год.

Риски:

• необходимость в постоянном анализе ситуации на рынке (эти риски тоже можно свести к минимуму, обратившись к профессионалам);

• необходимость некоторого личного контроля, так как проект такого уровня уже предполагает высокую личную ответственность.

В инвестпортфель «Миллион плюс», как видно из его названия, входят целые «доходные дома», как сказали бы прежние рантье и лендлорды, стоимостью от US$ 1 млн. Или же комплексы коммерческих зданий, офисов, целых отелей, земли под застройку. Это совершенно другой уровень инвестирования, как говорится, высшая ступень. К примеру, сейчас на рынке Дубая предлагаются к продаже трехи четырехзвездочные отели в таких районах, как TECOM, International City, Deira, Al Barsha и Al Sufouh. Это, как правило, уже готовая или строящаяся недвижимость на стадии завершения в среднем на 100 и более номеров для каждого здания. Речь идет о вложениях на 110, 155, 275 миллионов дирхамов (US$ 30 млн; US$ 42 млн; US$ 75 млн), но и ликвидность таких инвестиционных объектов одна из самых высоких. Будет ли туристический бизнес доходным? Достаточно вспомнить, что к «ЭКСПО-2020» эмират твердо намерен привлекать в Дубай по 20 миллионов туристов в год. Пожалуй, этим все сказано.

Послушаем, что говорят инвесторы наивысшего уровня, инвесторы-миллионеры. Инвестор из Индии Дирадж Салуджа который уже несколько лет живет на вилле на The Palm Jumeirah, считает, что лучшего места, чем Дубай, для жизни и для инвестиций не найти. Он говорит: «Надо понимать, что инвестиции в недвижимость такого уровня, от US$ 1 миллиона и более, – это не просто пассивное вложение средств. Это бизнес-проект, который можно развивать с тем, чтобы в дальнейшем получить от него еще большую прибыль. У меня в планах – приобретение отеля в свободной экономической зоне TECOM. Застройщик дает гарантию 8 % годовых от аренды на 5 лет.

А далее рынок покажет, как будет развиваться ситуация. Во всяком случае, понятно, что капитализация таких проектов тоже остается на достаточно высоком уровне».

Несомненно, у этого инвестпортфеля, как и у других, тоже присутствуют определeнные риски. Но это риски, характерные для всей ситуации на рынке в целом, риски, свойственные любому крупному бизнес-предприятию, гарантирующие и высокий доход в случае успеха.

Если мы разобрались с типами инвестиций, осталось в заключение лишь обобщить, зачем вам все это нужно. Помимо финансовой стороны инвестиций, которая, мы надеемся, стала для вас очевидно выгодной, есть еще и экономический фактор, и чистый фактор престижа. Дубай – это модное место, вряд ли кто-то станет с этим спорить. Это современный, поражающий воображение громадный «проект», проект будущего для всего мира, пример того, как можно даже посреди пустыни выстроить футуристический, функциональный и востребованный город-курорт, мировой торговый центр, экономический оазис и просто современный мегаполис в одном воплощении. Имея всего 5 % запасов нефти ОАЭ, эмирату удалось стать первым среди своих соседей и обратить заработанные на нефти капиталы в рост, создать за счет них свое будущее.

Что еще все мы ищем в городе-мечте?

Безопасность, которая в Дубае возведена в культ, прекрасный климат большую часть года, стабильность местной валюты – дирхама, привязанного к доллару США (что крайне актуально в последнее время), удобную транспортную инфраструктуру (вспомнили московские пробки?), созданную с нуля и сразу с учетом всех потребностей растущего города, низкие цены на обычную потребительскую корзину (здесь они достаточно невысокие благодаря обилию дешевой рабочей силы). Что бы вы ни искали – покоя на вилле у моря, удачи в бизнесе на пересечении многих торговых путей Азии, Европы и Африки либо просто удачный вариант для надежного и пассивного размещения своих капиталов, а, может, и все это вместе,– ответом всегда будет Дубай.

Дополнительную информацию о приобретении недвижимости и управлении ею в Дубае вы можете получить у специалистов компании IMEX Real Estate по телефону в Москве +7 495 510 0008, бесплатному телефону в ОАЭ 800-IMEX (800-4639) или отправив запрос по электронной почте [email protected].