За летний сезон Сочи посещает 1,5–2 млн. отдыхающих – состоятельных и не очень, а мест для их размещения катастрофически не хватает. Для какой же категории будут предназначены номера в гостиницах, которые собираются строить в ближайшее время?
Большая часть отдыхающих в Сочи принадлежит к эконом- и среднеценовой категориям. И, соответственно, останавливаются в дешевом частном секторе. По данным компании Jones Lang LaSalle Hotels, последние несколько лет на долю так называемых «незарегистрированных средств размещения» (т.е. сдаваемых в аренду комнат и домов, а также номеров в частных гостиницах) приходится около 60% от общего числа туристов. Зарегистрированные средства размещения представлены гостиницами (где останавливаются около 25% зарегистрированных туристов) и санаториями (остальные 75%).
Всего зарегистрированных средств размещения около 200, включая: 22 гостиницы, 92 санатория и 86 пансионатов, а незарегистрированных – около 3 тысяч. Как правило, качество помещений и уровень услуг в них соответствуют категориям, по международным стандартам более низким, чем это заявляется.
Предложение гостиничных номеров современного стандарта составляет в Сочи около 1000 номеров, однако уровень 5* предлагает только один отель – реконструированный санаторий «Родина» всего на 30 номеров. К самым известным гостиницам принадлежат четырехзвездочные «Radisson SAS Лазурная Отель Сочи» на 299 номеров и «Radisson SAS Лазурная Пик отель» в Красной Поляне на 116 номеров, санаторий 4* «Черноморье SPA» на 50 номеров, и трехзвездочные, к которым специалисты Jones Lang LaSalle Hotels относят «Radisson SAS Лазурная Парк Отель» (447 номеров), «Звездный» (20 номеров), «Чеботарев Отель» (57 номеров).
Как видим, международные операторы представлены в городе в небольшом количестве. Компания Rezidor SAS предоставила франшизу на бренд Radisson SAS местному оператору, компания The Stein Group управляет отелем «Родина». О выходе на сочинский рынок подумывают гостиничные сети Kempinski Hotels&Resorts, Protea Hospitality Corp., Domina Hotels&Resort и InterContinental Hotels Group. Все это свидетельствует о растущей уверенности зарубежных компаний в перспективности Сочи, однако сегодня город все еще не представляет большого интереса для иностранных инвесторов. «Радикально исправить ситуацию с отечественным курортным бизнесом могут международные гостиничные операторы, когда возьмутся за менеджмент сочинских гостиниц, – считает Ирина Ушакова, старший аналитик компании Jones Lang LaSalle Hotels. – Но пока они только предоставляют свои бренды под контракт франшизы. Иностранным инвесторам прежде всего нужны гарантии, с которыми на нашем рынке проблема, да и ограниченность по сезонности отпугивает их».

Что нужнее?
Нет сомнений, что количественное и качественное увеличение гостиничного хозяйства в городе просто необходимо. «Высокий спрос наблюдается на все категории номеров. Однако если в категории 3* этот спрос более или менее удовлетворяется предложением частного сектора и за счет отремонтированных средств размещения советского периода, а в категории 4* – высококлассными (по местным меркам) гостиничными и санаторными объектами, то предложение уровня 5* практически отсутствует, – говорит Марина Харламова, эксперт-аналитик гостиничного рынка компании GVA Sawyer. – На сегодняшний день, на данный сегмент приходится только 1% всех средств размещения в районе. Высокий спрос на высококлассные объекты подтверждается спросом на номера повышенной комфортности (в частности, на номера люкс и VIP-апартаменты). Во многих элитных здравницах номера повышенной комфортности выкуплены на весь сезон еще с весны. Такая ситуация обусловлена увеличением числа обеспеченных граждан, которые предпочитают проводить отпуск на отечественных курортах Черноморского побережья и существенным дефицитом предложения». В настоящий момент существует серьезная нехватка гостиниц категорий 4* и 5*. Попасть в сезон в хороший номер практически невозможно.
В более дешевом сегменте наблюдается практически та же картина. «Частный сектор, включая и неплохие частные гостиницы, появляющиеся в Центральном и Хостинском районах, так или иначе, не может обеспечить достойного обслуживания отдыхающих – прежде всего из-за отсутствия подобающей инфраструктуры, несоответствия цены и качества, – комментирует Олег Анцибор, проект-менеджер компании Delta Estate. – На сегодняшний день в Сочи насчитывается около 1000 мини-отелей (от 3 до 30 мест), которые по уровню можно отнести к гостиницам 2*. Цены за номер точно «звездные» – 2,5–3 тыс. руб. в день. В гостиницах 4* (например в «Пик Отеле» в Красной Поляне) цены приближаются к 9 тыс. руб. в день за стандартный номер».
Действительно, новые или реконструированные проекты рассчитаны на самую обеспеченную категорию туристов, тогда как гостиницы старого образца обслуживают клиентов средней или низкой ценовой категории. Уровень цен начинается с $10 в сутки в частном секторе, в гостиницах и санаториях номер стоит от $60 до $100 в сутки, а стоимость номеров современного стандарта составляет в среднем $200 в сутки.

Выживет богатейший
Губернатор Кубани Александр Ткачев считает, что концепция развития туризма в крае заключается в строительстве наибольшего количества 5-звездочных отелей, рассчитанных на иностранцев и туристов с доходами выше среднего. По словам губернатора, курорты Краснодарского края должны принимать 20 млн. туристов в год.
В последнее время все чаще раздаются призывы сделать «летнюю столицу» резервацией для богатых. «Касательно пропорций можно отметить, что в Сочи планируется создать престижный курорт, а значит, именно здесь будет наибольшее количество высококлассных гостиниц. Федеральная целевая программа «Развитие города Сочи как горноклиматического курорта (2006–2014 годы» предполагает построить до 25 тыс. номеров, из которых на гостиницы уровня 5* придется до 10%, около 40% – на гостиницы уровня 4* и около 50% – на объекты 3*, – рассказывает Марина Харламова. – Однако большой спрос на высококлассные объекты и статус престижности региона дают основания полагать, что до 50% должно приходиться на категорию отелей 5*, другая половина гостиничного фонда – на гостинцы уровня 3–4*».
По словам Евгения Каркачева, директора по развитию компании HELIOPARK Group, в планах подготовки города к Олимпиаде 2014 года на данный момент значится увеличение количества гостиниц на 30%, около 40% из которых будет относиться к категории 5*, примерно 45% – 4*, 15% – 3* и ниже.
В мировой курортной практике распределение дорогих и дешевых гостиниц соответствует примерному соотношению 30:70. «В Сочи этот показатель может достичь цифры 50:50. Ставка делается на обеспеченного российского клиента и иностранных гостей», – говорит Олег Анцибор. Таким образом, через несколько лет город действительно станет курортной резиденцией состоятельных граждан, а людям с невысоким достатком придется довольствоваться другими местами на побережье.
«В настоящий момент планируются к строительству гостиницы уровня 4–5*. Первой «ласточкой» в новом 5-звездочном предложении стал бутик-отель «Родина», открывшийся летом 2006 года. Большинство проектов категории 4–5* находится на стадии концепции, – констатирует Марина Харламова. – Здесь стоит отметить, что строительство отелей планируется в составе концептуально-продуманных территорий (например, территория курортно-туристского назначения в районе горы Малый Ахун, «Сочи гольф и СПА Курорт» в месте слияния рек Кудепста и Псахо, «Имеретинская Ривьера» в западной части Имеретинской низменности). Наряду с комплексами отелей (4–5*) здесь будут расположены объекты и жилой, и развлекательной, и торговой недвижимости».
В категории 3* новое строительство пока не ведется. Предложение пополняется реконструкцией старых отелей и санаториев, а также строительством мини-отелей. По данным портала «Квадрум. Недвижимость России», они составляют 80% строящейся недвижимости в Сочи. «Покупают участок 10–15 соток, строят 4–5 этажей – как правило, монолит. Восемь месяцев – и дом готов под ключ. Такая гостиница за два года полностью окупает затраты на постройку. Однако оформить землю – огромная проблема и большие деньги, не каждому это по силам», – говорят специалисты портала. По свидетельству Олега Анцибора, окупаемость гостиничных комплексов Сочи выше московских и составляет примерно 6–7 лет, а уровень доходности – около 16–18% годовых (в Москве – 10–12%).
С учетом огромного количества существующих объектов гостиничного использования и нехватки земельных участков вдоль побережья, будущее предложение номеров современного стандарта будет базироваться на имеющемся фонде и, прежде всего, реконструируемых санаториях. А вот зимний курорт Красная Поляна, скорее всего, будет развиваться за счет строительства новых проектов. В случае победы Сочи в олимпийской гонке, программа по увеличению предложения новых качественных гостиниц будет выполнена в более короткие сроки.

/ Автор: Вячеслав Валит /