Вложения в недвижимость в России по-прежнему остаются самыми надежными и высокодоходными. При этом наибольшей отдачи следует ждать именно от инвестиций в коммерческую недвижимость. Правда, цена вхождения в проект в этом секторе достаточно высока. Но как грамотно распорядиться инвестициями, если их размер не превышает $10-20 млн?

На нулевом цикле
Эксперты констатируют: сегодня в недвижимость вкладывают все кому не лень, не удосуживаясь даже проконсультироваться со специалистами. Между тем, рынок жилой недвижимости уже не дает того роста, который наблюдался в конце 2005–первой половине 2006 г. А на рынке коммерческой недвижимости (по крайней мере, в столичных городах) разговор начинается с $50 млн.
Как можно выгодно инвестировать меньшие суммы? Способ, который до недавнего времени рекомендовали консультанты, – войти в проект бизнес-центра на нулевом этапе, выкупив этаж. Когда БЦ будет построен, этот же этаж можно будет либо сдавать в аренду (что даст хороший постоянный финансовый поток), либо продать. При этом велика вероятность того, что крупный институциональный инвестор, приобретающий весь проект, выкупит ваш этаж буквально не торгуясь. Доходность вложения в блоки в бизнес-центрах может составлять 40–50%. Еще несколько лет назад по такой схеме можно было купить площади даже в башне «Федерация »!
Единственный минус: в Москве сегодня все труднее и труднее найти качественные проекты, которые рас­продавались бы частями. Правда, для Санкт-Петербурга подобная схема еще актуальна. В Северной столице офисы продаются в 11 бизнес-центрах разной степени готовности. Общий объем офисных помещений в них, по различным оценкам, составляет от 61 тыс. (Colliers International) до 80 тыс. кв.м (Praktis). Цены предложения варьируются в диапазоне от $1000 до $2500 за кв.м.
Получается – если желаемые 1-2 тыс. кв.м нельзя купить в составе большого центра, имеет смысл покупать небольшие здания. Каким образом здесь можно заработать? В Москве реально работают две схемы:
— покупка-реконструкция-продажа;
— покупка-упаковка документов-продажа.
В Санкт-Петербурге, где старинные особняки могут до сих пор использоваться как жилые дома, таких схем больше. Связано это с тем, что многие особняки принадлежат не одному владельцу. Приобрести здание можно, расселив последовательно все коммуналки.

Московские схемы
Самый очевидный способ – реконструкция (купить какую-либо развалюху, привести в порядок и продать, но уже по другой цене). Правда, реконструкция – дело очень хлопотное и не самое доходное. Стоимость восстановительных работ по сравнению с новым строительством даже без восстановления внутренних интерьеров будет выше как минимум в 2 раза. А по восстановлению памятника архитектуры не только высокая стоимость работ, но и сверхсложная система согласования.
Иногда старинные здания преподносят «сюрпризы» планировки. Например, в Москве сохранились особняки, первый этаж которых может иметь высоту потолка 4-4,5 м, а второй этаж, предназначенный для прислуги, – всего 2,2 м.
Покупка с целью реконструкции имеет несколько серьезных минусов: вложения не обеспечивают постоянного денежного потока (во время реконструкции особняк, как правило, в аренду не сдается), есть вероятность непредвиденных расходов, а выход из проекта на стадии незавершенной реконструкции вообще может стать убыточным. Выгоден этот процесс, когда есть возможность увеличить в процессе реконструкции площадь – надстроить этаж, переоборудовать мансарду и т.п.
Другой способ – покупка особняка с небольшим участком земли, находящимся в долгосрочной аренде у города, что предоставляет широкие возможности для развития территории.
Схема следующая. Перед покупкой особняка необходимо выяснить, что именно можно построить на данной территории. Затем особняк выкупается, составляется и утверждается во всех инстанциях план пристроек (на это уходит 16-18 месяцев, а затраты составляют около $1,5 млн). Потом объект недвижимости продается, но уже с «виртуальными метрами ».
Ирина Жарова-Райт (Инвестиционная группа «Сесежар »), рассказывает: «Осенью 2005 г. мы приобрели для наших инвесторов объект на Поварской улице площадью 800 кв.м стоимостью $4,2 млн. Даже при арендной ставке $850 за кв.м он может приносить в год только $680 тыс. То есть капитализация составляет 16,4%. Но важно, что при этом особняке есть участок 7 соток с арендой на 49 лет, представляющий интерес для развития территории. На проектные работы и согласование было потрачено еще около $1 млн. Ес­ли учесть, что цена виртуального квадратного метра в Москве сегодня составляет $3 тыс., то вся операция принесла около 45% годовых ».
Преимущество этого метода инвестиций в том, что выход из проекта без особых потерь возможен на любой стадии. Более того, инвес­тиции обес­печивают постоянный доход – арендную плату.
Минусы же в том, что количество подобных площадок в городе постоянно сокращается.

Питерские схемы
«В Санкт-Петербурге существует несколько способов инвестировать в особняки с целью получения прибыли, – рассказывает исполнительный директор Praktis CB Юлия Дровянникова. – Можно приобрести здание в аварийном состоянии на торгах Фонда имущества, а затем разработать концепцию, привести в порядок договора с естественными монополистами, провести реконструкцию и продать профильному инвестору. Доходность подобной операции может достигать 25%, однако зданий с интересным местоположением для коммерческой функции выходит на торги незначительное количество. Можно провести расселение жилого здания с последующим переводом в нежилой фонд. Такой процесс может растянуться на год и более, и, несмотря на небольшое количество квартир, остановиться в любой момент по причине завышенных требований жильцов. Возможен спекулятивный подход, когда приобретаемое здание не реконструируется, а проводится предпродажная подготовка: приводится в порядок юридическая баз а по нему, делается анализ технического состояния конструкций, приводятся в порядок договора с естественными монополистами, может быть, делается анализ наилучшего использования. На такой «упаковке » объекта можно получить 10% прибыли. Основная масса покупателей особняков ориентирована на арендный бизнес (а не на раз­мещение собственного бизнеса) и поэтому жестко лимитирована по срокам окупаемости проекта, которые сегодня в Санкт-Петербурге составляют для офисного сегмента 6-7 лет, для гостиничного – 7-8 лет».
Людмила Ефремова, заместитель директора Центрального агентства недвижимости, считает, что в Санкт-Петербурге однозначно выгодно только приобретение в собственность особняка. Даже с учетом ограничений КГА и КГИОПа особняки пользуются спросом. Тем более те, у которых нет обременений в виде неизвестно где проживающих жильцов (расселение в таком случае невозможно) или в виде арендаторов с большим сроком аренды и минимальной арендной платой.
В основном особняки становятся гостиницами – это целесообразно, так как в центре города нет пятен для подобного строительства. Один из примеров: особняк Кочубея – здание на Фурштатской улице, 24, в котором до последнего времени располагалась поликлиника, – будет реконструирован под трехзвездочный отель на 44 номера. В 2002 г. здание числилось памятником истории и культуры федерального значения, но рабочая группа по приватизации памятников местного значения и КГИОП (в результате проведенной историко-культурной экспертизы) пришли к заключению, что статус здания может быть изменен. Теперь особняк Кочубея является памятником местного значения. В 2002 г. КГА разрешил Региональному общественно-благотворительному фонду социальной защиты населения «Таврический », арендатору нескольких помещений, выполнить предпроектные проработки по реконструкции особняка. У этой организации ЗАО «Ленстройжилсервис »и приобрело пакет инвестиционно-тендерной документации. Согласно проекту, предусматривается реконструкция с сохранением габаритов здания, капитальных стен, основного планировочного решения и архитектурного стиля. На первом этаже лицевого корпус а будут устроены кафе-бар, парикмахерская, медпункт, офисные помещения.
Очевидно: работа с документами позволяет получить большую прибыль, нежели работа с недвижимостью. А риски для инвестора в первом случае гораздо меньше. Правда, рынок для подобных операций ограничен.

/ Авторы: Сергей ФЕДОРОВ, Рикка РАТИНА /