Получать оповещения о важных
новостях прямо в браузере
Kлючевые факторы развития сектора недвижимости в ОАЭ. Мнение экспертов

Просмотров:  4051

Продолжение. Начало в журнале «Деловые Эмираты» № 13

Ключевые факторы развития сектора недвижимости в ОАЭ. Мнение экспертов

Тенденции движения капитала
В условиях повышенного спроса на фоне бурно развивающейся экономики адекватная ликвидность, тем не менее, является необходимым фактором для поддержания предложения на соответствующем уровне. Благодаря возвращению денег с европейских рынков и возможностям получения кредита в последние два года в этом отношении ситуация складывалась очень благоприятно. В условиях изобилия в банках оборотных средств и совершенствования ипотечного рынка мы не видим причин для сокращения движения капитала в данном секторе и в будущем.

Увеличение кредитов на строительство не сопоставимо с общим объемом выданных кредитов
Банковские кредиты для резидентов ОАЭ за последние пять лет увеличились при совокупном среднегодовом темпе роста в 18,83%. Для сравнения – кредиты на строительство отличаются более низким темпом роста в 9,95%, а индивидуальные ссуды на потребительские нужды, куда включены и ипотечные кредиты, характеризуются темпом роста в 12,40%.

На кредиты приходится минимальная доля в общем объеме финансирования строительства
Доля строительного сектора в ВВП возросла при совокупном среднегодовом темпе роста в 14,0%, что существенно превышает увеличение объемов банковских кредитов в этой сфере. В 2004 году доля сектора строительства в ВВП составила 28,5 миллиардов дирхамов. При условии, что стандартная рентабельность составляет 15%, данный результат требует вложения капитала в 190 миллиардов дирхамов. В конце 2004 года размер неоплаченного кредита в данном секторе равнялся 31,7 миллиардам дирхамов, а в конце сентября 2005 года – 34,8 миллиардам дирхамов, что явственно свидетельствует об ограниченной роли государственного регулирования.

График 4: Увеличение объема кредитования: кредиты на строительство, индивидуальные ссуды и общая сумма выданных кредитов

Повышение активности, несмотря на высокие процентные ставки
Дополнительным подтверждением ограниченной роли кредитов служит крайне незначительное воздействие на рынок недвижимости повышения процентной ставки, имевшего место в последние два года. Эмпирические исследования показывают, что активность на развитых рынках недвижимости обратно пропорциональна колебаниям процентной ставки и в свою очередь ипотечных ставок. К примеру, была отмечена существенная отрицательная зависимость между числом разрешений на строительство частных домов, выданных в США, и колебаниями процентной ставки. Процентные ставки в ОАЭ подвергались тем же изменениям, что и ставки в США, в силу того, что национальная валюта была привязана к американскому доллару. Трехмесячная межбанковская процентная ставка в ОАЭ повысилась с 1,88% в первом квартале 2002 года до 3,81% в третьем квартале 2005 года. Следует, однако, отметить, что при этом не наблюдалось пропорционального увеличения процентных ставок, под которые банки выдают кредиты на развитие бизнеса своим клиентам, среди которых числятся застройщики и подрядчики. Применительно к ипотечным кредитам ставки колеблются в соответствии с межбанковскими процентными ставками.
В отличие от стран с развитыми рынками ОАЭ отличаются молодым и развивающимся ипотечным рынком, влияние которого на рынок недвижимости пока остается незначительным. Активность на зарождающемся рынке недвижимости в большей степени зависела от создания новых рабочих мест, уровня чистого дохода и денег, поступающих из внешних источников. Однако с течением времени по мере развития ипотечного бизнеса активность на рынке недвижимости стала более зависимой от колебаний процентных ставок. В настоящее время ипотечный рынок страны оценивается в 9 миллиардов дирхамов, что гораздо ниже его фактического потенциала. Ипотечный рынок также не отличается достаточной конкурентоспособностью, следствием чего являются ипотечные ставки, равняющиеся межбанковским процентным ставкам плюс 300 базисных пунктов, что существенно превышает показатели на развитых рынках.

График 5: Колебания процентной ставки в ОАЭ за последние четыре года

В качестве главной причины, по которой кредиты играют относительно несущественную роль в экономике участников Совета по сотрудничеству стран Персидского залива, можно назвать тот факт, что правительства соответствующих стран могут взять на себя расходы по основным проектам. Увеличение доходов от добычи нефти положительно сказалось на государственных расходах, хотя в 2004 году в ОАЭ не отмечалось заметного увеличения государственных капитальных расходов. Однако 15,6 миллиардов дирхамов, выделенных в 2004 году, можно считать достаточным стимулом для развития различных секторов экономики и соответственно повышения уровня чистого дохода в долгосрочном периоде. Поскольку согласно прогнозам цены на нефть будут оставаться высокими, а правительство планирует иметь положительное сальдо бюджета, предполагается, что общий уровень чистого дохода в перспективе будет соответствовать инвестиционному спросу.

Компании обладают возможностью вкладывать и расширяться
Компании наравне с правительством имеют все условия для инвестирования в больших объемах, что окажет множественный эффект на различные секторы рынка недвижимости. За первые девять месяцев 2005 года совокупные доходы компаний выросли на 131%, значительно превысив показатель роста 2004 года в 51%. Большая часть роста приходилась на секторы недвижимости и туризма, чьи совокупные доходы за первые девять месяцев 2005 года выросли на 214% и составили 4,11 миллиарда дирхамов. Увеличение доходов компаний оказывает прямое влияние на спрос на офисные и складские помещения и косвенное влияние на спрос на жилье и коммерческие площади. С другой стороны, превосходное экономическое состояние компаний, работающих в сфере недвижимости, позволяет им финансировать требуемый объем недвижимости.

График 6: Государственные капитальные расходы и повышение уровня чистого дохода

Цены на нефть и фондовые биржи способствуют повышению ликвидности
Огромные вложения, стимулируемые высокими ценами на нефть и увеличением доходов компаний, неизбежно привели к избыточной ликвидности на рынке, на которую не меньшее воздействие оказали высокие доходы от ценных бумаг. В 2005 году совокупная рыночная капитализация государств-членов Совета по сотрудничеству стран Персидского залива увеличилась на 124%, составив в конце года 1,123 триллиона долларов США. В ОАЭ фондовый рынок вырос на 224%, достигнув к концу года суммы в 226,94 миллиарда долларов США. Несмотря на то, что в определенный период времени фондовые рынки, и в особенности первичные публичные размещения акций, сыграли свою роль в ограничении избыточной ликвидности на рынке, в долгосрочном периоде они положительно сказались на увеличении благосостояния.
Значительный всплеск ликвидности наглядно отражает состояние денежной массы в стране. Денежная масса М2, куда относятся все банковские вклады (за исключением правительственных депозитов) и наличные деньги в обращении, в период с 1999 года по сентябрь 2005 года характеризуется совокупным среднегодовым темпом роста в 18,2%. Эти данные показывают влияние доходов от добычи нефти и прибылей, полученных с этих доходов.
Наряду с серьезным влиянием, оказанным на ликвидность высокими ценами на нефть и прибылью от фондовых рынков, толчком к повышению уровня чистого дохода послужило и 25процентное увеличение заработной платы правительственных служащих и соответствующее 15-процентное повышение заработной платы других служащих в 2005 году.

График 7: Тенденция ликвидности в ОАЭ, отраженная состоянием денежной массы

Происходит больше денежных вливаний в сферу недвижимости
Возникла естественная потребность в перераспределении постепенно растущего богатства и инвестиций в другие сферы, помимо рынка ценных бумаг. Недвижимость идеально отвечала всем этим требованиям. Необходимо отметить, что все это соответствовало общемировой тенденции перераспределения денежных средств в сферу недвижимости из других областей. Согласно Всемирному отчету по вопросам недвижимости, опубликованному финансовой корпорацией UBS в 2004 году, в случае большинства фондов распределения составили 515%, что свидетельствовало о растущем интересе. В регионе MENA (Ближний Восток и Северная Африка), в особенности в ОАЭ, денежные средства были перераспределены посредством паевых фондов недвижимости, которые были относительно молодыми, но быстрорастущими.
Учитывая тот факт, что ОАЭ представляют собой исключительно важный рынок на территории региона, мы полагаем, что крупная доля инвестиций из этих фондов поступит в страну. На территории Совета по сотрудничеству стран Персидского залива действует около десяти фондов, вкладывающих деньги в экономику этих государств, причем некоторые из них имеют первоначальный капитал в 100 миллионов долларов США. Многие из этих фондов не только сумели мобилизовать денежные ресурсы региона, но и воспользовались возможностью привлечь внимание к достоинствам рынка недвижимости участников СССПЗ, привлекая тем самым денежные ресурсы иностранных рынков. Сюда относятся в первую очередь мусульманские фонды, пользующиеся большим спросом ввиду соответствия религиозным требованиям.

График 8: Паевые фонды недвижимости, инвестировавшие средства в регион MENA

Возвращение с запада
Помимо внутренней ликвидности, наблюдалось массовое возвращение денежных ресурсов участников СССПЗ, инвестированных в западные банки. Огромные суммы были изъятыпосле трагедии 11 сентября и лондонских взрывов. По информации Салмана бин Дасмала, исполнительного директора компании Dubai Holdings, из общей суммы в 1 триллион долларов США, инвестированных за границу, в регион было возвращено около 300 миллиардов долларов США. Несмотря на то, что большая часть этих денег вернулась в Саудовскую Аравию, значительная их часть осела на рынке недвижимости Дубая.
Практически таким же высоким, как объем репатриированных денег, был и объем денежных ресурсов, поступивших из соседних стран. Толчком для притока этих средств послужила геополитическая нестабильность в некоторых странах, заставившая богатых людей переместить свои капиталы в относительно безопасные зоны, такие как Дубай. Первое место среди этих соседних стран занимает Иран, чей объем вложений в Дубай, по оценкам специалистов, составляет более 250 миллиардов долларов США. Учитывая тот факт, что в Иране сохраняется нестабильная обстановка, в ближайшие годы можно ожидать новых инвестиций. Крупные вложения поступают и от других государств-участников Совета по сотрудничеству стран Персидского залива, главным образом, Саудовской Аравии и Кувейта.

График 9: Доли участников СССПЗ во владении землей в Дубае

Правовая среда
С точки зрения инвесторов перемены и политика кардинальных реформ в сфере недвижимости в ОАЭ представляются вполне позитивными. Дубай, Абу-Даби и Рас-АльХейма издали новые законы о собственности, действующие на территории данных эмиратов. Существующее законодательство Шарджи позволяет ограниченное иностранное владение собственностью, которое распространяется только на арабов. Эмираты Умм-Аль-Кувейн, Аджман и Фуджейра также вскоре должны издать новые законы о собственности, поскольку некоторые застройщики уже сейчас предоставляют эмигрантам безусловное право собственности на недвижимость. Продолжение в следующем номере.

/ Перевод Марата Гафурова /

Источник: портал Zawya

Таблица

*Правительство уже определило конкретные районы для 99-годового права аренды для нерезидентов, такие как инвестиционный парк Дубая и другие. Их месторасположение описано в поправках к Закону о недвижимости.
**Администрацией Дубая определены конкретные районы, такие как Palm Islands,Dubai Marina, Greens, Meadows, Burj Duba, Dubai International Financial Cente (DIFC), Business Bay, Dubailand, Dubai Multi Commodities Centre (DMCC),Jebel Ali Airport City, International City, среди многих других в качестве зон с безусловным правом собственности на недвижимость для нерезидентов. Источник: портал Zawya