Получать оповещения о важных
новостях прямо в браузере
Legal Advice — Инвесторов защитят юристы

Просмотров:  4542

Дубайская недвижимость гарантирует прибыль
Вот уже 5 лет, а именно в мае 2002 года, как на рынке недвижимости Дубая произошло историческое событие. Если раньше покупать и застраивать земельные участки могли только граждане Объединенных Арабских Эмиратов и соседних стран, то после введения «фригольда» ситуация изменилась коренным образом.
Строительный бум привел к тому, что романтики во всем мире стали мечтать по-новому. Теперь они грезят не о диких тропических островах, а о вполне реальных и комфортных – «Пальмовых». Практики же, привыкшие вкладывать деньги в недвижимость, после напряженности первых лет ажиотажного спроса на недвижимость в Дубае теперь оказались перед проблемой выбора.
Довольно типичная ситуация, когда люди, приезжающие в Дубай с целью приобретения жилья, в том числе и элитного, отбывают на Родину, так и не оформив сделку. Как показывает опыт, проблема чаще всего заключается в том, что агенты не смогли создать покупателю условий «комфортного выбора». Так, например, не имея формального представления о понятии элитной недвижимости с точки зрения клиента, они предлагают либо слишком много разноплановых объектов, либо наоборот – не учитывают категорию, которая могла бы заинтересовать покупателя.
Определенные трудности возникают и вследствие межкультурных отличий. Согласитесь, что вкусы представителей старой Европы несколько отличаются от предпочтений граждан СНГ. Но, в любом случае, для искушенного потребителя элитность жилья определяется не только его стоимостью. И чем требовательнее покупатель, тем больше факторов он представляет в качестве обязательных характеристик элитного жилья. Удовлетворить запросы такого уровня под силу только компаниям, которые в качестве своей специализации выбрали исключительно VIP-проекты, – из множества имеющихся у девелоперов проектов инвесторам предлагаются только элитные зоны.

Legal Advice — Инвесторов защитят юристы

В том случае, если человек желает вложить деньги в готовый проект, имеет смысл обратить внимание на такую компанию, как VIP Real Estate, которая пользуется хорошей репутацией и среди инвесторов, и среди девелоперов. О важности надежных отношений с девелоперами следует отметить особо. Ведь благодаря этому, VIP Real Estate всегда располагает информацией о последних новинках.
С самого начала своей деятельности VIP Real Estate ставит на первое место клиентов – их требования, предпочтения, вкусы тщательно изучаются и учитываются. Так, была разработана специальная программа организации процесса приобретения недвижимости, включающая ознакомление инвестора с объектами недвижимости (следует отметить, что предложения подбираются таким образом, чтобы максимально соответствовать предъявленным клиентом критериям и высказанным пожеланиям), предоставление профессионального юридического сопровождения при оформлении документов, он-лайновую консультацию, управление недвижимостью, конфиденциальность и другие необходимые вопросы.
Надежность и профессионализм VIP Real Estate достойным образом были оценены. Свидетельством чему является все увеличивающееся количество государственных заказов из Европы, России, СНГ. Инвесторы из США, Франции, Великобритании, Швейцарии, Германии – это результат активной работы, которую проводит VIP Real Estate с целью расширения географии реализации своих проектов.
Кстати, об инвесторах из СНГ. Именно они приобрели 80% проекта The World (карта мира, складывающаяся из островов стоимостью $10-40 млн). Счастливые обладатели этой искусственной земли собираются строить здесь жилье на продажу, развивать отельный бизнес, и, естественно, использовать острова для личных нужд – под закрытые резиденции.
Среди покупателей из стран СНГ соотношения инвесторов и тех, кто намеревается пользоваться приобретенной недвижимостью, приблизительно равное. Финансовый портрет покупателей довольно демократичный – это люди и с жестко ограниченным бюджетом в 100-150 тысяч долларов, и довольно состоятельные клиенты с миллионами долларов. По неофициальным данным, граждане из стран СНГ сегодня составляют около 20% всех покупателей недвижимости в ОАЭ.
С другой стороны, популярность рынка недвижимости ОАЭ среди представителей деловых кругов из стран СНГ объясняется образованием на рынке новых, более перспективных условий для инвесторов, относящихся к приобретению недвижимости как к серьезному бизнесу, в котором они предпочитают иметь высокую долю участия, чтобы принимать важные решения.
Так, например, компания VIP Real Estate ориентирована на сотрудничество именно с деловыми и активными клиентами. Агентство разработало собственную технологию создания недвижимости «под ключ» будущим владельцам проектов, пока еще не имеющим четкой структуры проекта. В отличие от классической схемы, когда инвестор оперирует либо уже готовой недвижимостью, либо уже завизированными проектами, VIP Real Estate предлагает подключаться к проекту на этапе, когда инвестор практически не ограничен в своем выборе.
Молодое агентство, которое уже руководит рядом проектов высотных зданий, осуществляет координацию подрядчиков, т. е. обеспечивает организацию выбора арендодателя, агентов по недвижимости, дизайнеров и архитекторов, строительных подрядчиков, компаний управления инфраструктурой. Успешной реализации проектов, управляемых VIP Real Estate, способствует наличие юридического департамента, который осуществляет разработку и подготовку документации по проекту. В пакет входят договоры с проектировщиками и архитекторами, строительными компаниями, договоры с агентами по недвижимости, компаниями управления инфраструктурой. Юристы VIP Real Estate также готовят сертификаты полного завершения работ для департамента Земельной собственности, документы о передаче права собственности.
Аналитический отдел компании VIP Real Estate, в свою очередь, выполняет все необходимые работы, связанные с определением времени начала строительства, осуществляет прогнозирование рыночных тенденций, занимается расчетом оптимизации ресурсов и минимизации расходов. Такой универсальный комплексный подход гарантирует успех проекта недвижимости, основанный на знаниях, опыте, правильном расчете ресурсов и времени.
Прогнозы экспертов VIP Real Estate совпадают с расчетами других аналитических центров, по утверждению которых, в ближайшие три года цена одного квадратного метра дубайской недвижимости возрастет до 10 тысяч долларов. Притом, что сегодня нижняя ценовая планка в Дубае держится на уровне 2 тысяч долларов за квадратный метр.
Для сравнения имеет смысл проанализировать темпы роста стоимости недвижимости, например, в Европе. По этому показателю лидирует Украина, где в прошлом году цены на квадратные метры выросли в среднем на 45%. А вот, например, испанские апартаменты, традиционно популярные у европейцев, повысились в цене лишь на 15%.
Куда бы иностранные инвесторы ни вкладывали деньги – в дубайскую недвижимость или выходили на украинский рынок ценных бумаг, – в любом случае без квалифицированного юридического сопровождения не обойтись.

Прав покупатель... или не(т) прав?
Мы ведем специальную рубрику, посвященную правовым аспектам инвестиционной деятельности, правам собственности на недвижимость и связанными с этим правовыми коллизиями. Цель наших публикаций – направить читателей, намеренных инвестировать в строительный сектор ОАЭ, в необходимое правовое русло и защитить их от некоторых юридических последствий, связанных с отзывом контрагентом своих обязательств.
В качестве примера возьмем реальную ситуацию. По понятным причинам мы не называем имен компаний, задействованных в нижеописанных правоотношениях.
Итак. На сегодняшний день один из крупных застройщиков, который оперирует на рынке недвижимости ОАЭ, заключил с Инвестором Reservation Contract (далее «Соглашение о резервировании» или просто «Соглашение»), Предметом означенного Соглашения является одноименный объект с его уникальными виллами. Условия Соглашения – достаточно распространены и привычны с точки зрения контрактного права и, на первый взгляд, вполне приемлемы, поскольку, одна сторона Соглашения резервирует объект с его проектами, другая сторона выплачивает необходимый депозит, сумма которого составляет более 2 миллионов долларов.
Вполне оправданно «Соглашение о резервировании» содержит нормы, предусматривающие штрафные санкции в отношении Инвестора в случае, если последний нарушит сроки выплаты требуемого депозита. Более того, этот предварительный взнос и другие выплаты не подлежат возврату или возмещению в случае, если сделка не состоится по вине Инвестора, однако в Соглашении никак не оговариваются юридические последствия отсрочки или отмены проекта Застройщиком, либо прекращения обязательств из-за невозможности исполнения.
С точки зрения права вышеуказанное Соглашение скорее является «one-sided agreement» или, другими словами, «кабальным договором», поскольку, в сущности, совсем не содержит норм, которые бы обеспечивали и защищали интересы Инвестора в том случае, если Застройщик не выполнит своих обязательств, оговоренных всё в том же Соглашении. Положение клиента усугубляется еще и тем, что данное Соглашение не содержит даты окончания исполнения обязательств Застройщиком, что является совсем неприемлемым, поскольку Инвестор, осуществляя крупные финансовые вложения в проект, строит свои финансовые планы на несколько лет вперед, рассчитывая получить прибыль от вложенных инвестиций.
К большому сожалению, все вышеуказанные моменты не были отражены в Соглашении. Это серьезное упущение со стороны Инвестора, который не знал и не мог предположить, что по прошествии двухлетнего периода получит письмо-уведомление о невозможности исполнения обязательств Застройщиком, и что дата окончания проекта задерживается на неопределенный срок. Это, в свою очередь, противоречит достигнутым прежде договоренностям между сторонами, которые, опять-таки, не были оформлены письменно. Напротив, рекламный проспект и официальное предложение, которое было представлено Инвестору Застройщиком на начальной стадии переговоров по проекту, а также переписка, которая велась сторонами, совершенно четко отражали дату окончания реализации проекта.
Безусловно, в сложившейся ситуации, вложенные средства будут возвращены Инвестору в полном объеме, поскольку речь идет о Застройщике с солидной репутацией, который дорожит своим имиджем на рынке недвижимости как в ОАЭ, так и в регионе Персидского залива.
Однако, будучи юристами, мы бы хотели напомнить читателям и потенциальным инвесторам о таких простых юридических терминах как «упущенная прибыль», «неполученная выгода», «убытки». Именно их Инвестор мог бы предъявить Застройщику ввиду отмены/ отсрочки проекта, ведь речь идет об огромных суммах (в данном случае, в два миллиона долларов), которые удерживались Застройщиком на протяжении двух лет.
К сожалению, становится печальной традицией, когда Застройщик в одностороннем порядке разрабатывает те или иные проекты договоров для предоставления на подпись Инвестору, что противоречит принципам гражданских правоотношений, основанных на равенстве участников имущественных отношений, свободы договора и так далее. Другими словами, вступая в договорные отношения, граждане и юридические лица должны приобретать и осуществлять свои гражданские права своей волей и в своих интересах. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.
Принимая во внимание вышеизложенные принципы, рекомендуем вам при заключении того или иного договора настоятельно требовать от Контрагента (Застройщика) включения в договор прав и обязанностей, которые защитят вас в будущем от тех или иных неблагоприятных юридических последствий. Например, в нашем случае, если бы Инвестор в свое время заключил соответствующим образом составленное, юридически грамотное и справедливое «Соглашение о резервировании», он мог бы, вполне оправданно, рассчитывать на получение назад суммы вложенных инвестиций с процентами, как если бы деньги находились на депозите в любом банке мира.
Несмотря на изложенные обстоятельства и факты, юристы нашей компании готовы представлять интересы Инвестора в судебных инстанциях ОАЭ с целью добиться от Застройщика получения какого-либо процента с вложенных инвестиций. Гражданский кодекс ОАЭ содержит нормы, предусматривающие взыскание с Контрагента пени или штрафа в случае, если стороны не заключили соответствующего соглашения, и если одна из сторон, получив необходимое финансирование, не исполнила обязательств в срок, оговоренный устно.
/ По материалам Kashwani Law Firm, «Деловые Эмираты», 2006 год /

Сергей Финогин, управляющий партнер фирмы «Лексвел и партнеры»Ни шагу без юриста!
Если в ОАЭ инвесторы могут довериться компании VIP Real Estate, среди учредителей которой такие известные и влиятельные в странах Персидского залива структуры, как Украинский торговый центр в Дубае и Фонд содействия инвестициям и приватизации, являющийся официальным представителем СЭЗ «Джебель Али» в Украине, то в Киеве среди иностранных инвесторов пользуется авторитетом юридическая компания «Лексвел и парнеры». В портфолио ее основных клиентов входят Bridgestone, CRH, DuPont Marubeni, Sumitomo, Toyota, «Газ Украины», ЕвразХолдинг и другие. «Лексвел и партнеры» по итогам ежегодного исследования профессиональной украинской газеты «Юридическая практика» в 2006 году заняла седьмое место среди 50 ведущих юридических фирм Украины. Об особенностях и «подводных камнях» профессии юриста мы побеседовали с Сергеем Финогиным, управляющим партнером фирмы «Лексвел и партнеры».

– Сергей Иванович, Ваша компания специализируется на вопросах международного права. Учитывая происходящие сейчас в мире процессы глобализации и интеграции, насколько по Вашему мнению, услуги юристов международной квалификации востребованы рынком? И какую именно нишу занимает Ваша компания на юридическом пространстве Украины?

– Наша компания является частной юридической фирмой в Украине и специализируется на вопросах международного права, то есть на тех гражданских отношениях, в которых присутствует часть иностранного элемента. Все наши специалисты получили отличное образование и имеют большой опыт работы.
Основная область нашей деятельности – это защита прав и интересов иностранных инвесторов в Украине, так как мы владеем обширными знаниями действующего украинского законодательства и можем оказать квалифицированную помощь по многим вопросам. Такого рода услуги сегодня очень востребованы, так как иностранные инвесторы, заинтересованные в украинском рынке, не представляют себе работы в незнакомой стране без квалифицированной юридической поддержки.

– Скажите, пожалуйста, кто обычно приглашает Вас для консультаций, если потенциальному инвестору только предстоит выйти на украинский рынок?

– Всегда по-разному. Конечно, чаще обращаются сами инвесторы или их полномочные представители. Учитывая колоссальный опыт работы и то заметное место, которое наша компания занимает среди других юридических фирм, Украинский торговый центр в странах Персидского залива, являющийся представительством ТПП Украины в Эмиратах, недавно пригласил меня для участия в серии переговоров по привлечению эмиратских инвестиций и инвесторов из соседних государств, имеющих в ОАЭ свои офисы, в нашу страну. В ходе переговоров нами обсуждались различные бизнес-планы и проекты в Украине, которые могут вызвать серьезный интерес со стороны арабских инвесторов.

– Коль скоро мы затронули регион Персидского залива и, в частности, Объединенные Арабские Эмираты, скажите, пожалуйста, существует ли разница между инвесторами из США и Европы и инвесторами из государств арабского Востока?

– Да, существует. Из опыта работы нашей фирмы, мы точно знаем, что больше капиталовложений в Украину осуществляют представители деловых кругов США. Для американских бизнесменов всё делать через местные юридические фирмы – это как само собой разумеющееся. Закон для американцев, применительно к любой стране, понятен, ясен и непреклонен. Поэтому американцы всегда следуют одной и той же четко налаженной схеме инвестирования и, в первую очередь, обращаются в местную юридическую фирму. Кроме того, американцы заранее готовы заплатить солидную часть денежных средств из своих фондов на прединвестиционную подготовку – на изучение местных условий, законодательства, специфики инвестиционной деятельности. То есть, за так называемое «вхождение» на рынок. Эта статья расходов обычно предусмотрена в их бизнес-планах.
Что касается западноевропейских инвесторов и инвесторов из стран Ближневосточного региона, то второе место по капиталовложениям в Украину можно смело отдать Западной Европе. И это понятно. Европа и территориально близка к Украине, и во многом схожи наши политические и экономические системы, очень близка культура. В Западной Европе еще есть такие жесткие требования, как снижение себестоимости производства за счет использования более дешевой рабочей силы и привлечения других ресурсов. Отсюда и повышенный интерес западноевропейских инвесторов к Украине.
Состоятельные бизнесмены из стран Ближнего Востока еще, на мой взгляд, не очень хорошо знакомы с потенциалом Украины. И в этом плане, Украинскому торговому центру предстоит огромная работа по представлению всех инвестиционно значимых проектов в Украине, для начала, деловому сообществу ОАЭ, а в дальнейшем, и всего региона Персидского залива. Такая работа уже ведется, но еще многое предстоит сделать.

– Вы говорили ранее о серии переговоров с компаниями ОАЭ, в которых Вы принимали участие? О каких проектах шла речь, если не секрет, конечно?

– Надо сказать, что в настоящее время Украина и другие страны Восточной Европы являются очень привлекательными для инвесторов со всего мира. У нашей страны, равно как и у наших соседей, очень большой потенциал в экономическом развитии. В Украине строится все больше и больше предприятий, многие международные корпорации переносят к нам свои производства, соответственно растет и приток инвестиций.
Сейчас настал такой этап, когда развитие украинского рынка несколько сдерживается отсутствием местного финансирования. Украинские банки и финансовые институты не располагают достаточным количеством ресурсовдля осуществления крупных проектов. Отдельные частные компании, которые достигли высокого уровня инвестирования, все свои ресурсы уже расписали на годы вперед. Поэтому существует потребность внешнего финансирования.
Конечно, мы думаем, что финансовые ресурсы из ОАЭ могли бы поспособствовать развитию украинской экономики. Для этого нужна полная информация об инвестиционном климате в Украине и профессиональная прединвестиционная подготовка, и тогда обе стороны останутся довольны.
По опыту я знаю, что в первую очередь в капиталовложениях извне нуждаются такие отрасли как металлургия, здравоохранение, гражданское строительство, машиностроение, авиационная промышленность и многие другие сферы.

– Как Вы считаете, возможно ли сотрудничество ОАЭ и Украины в нефтегазовой сфере, учитывая, что Эмираты – это один из крупных мировых экспортеров нефти?

– Украина – это энергетически зависимая страна. Более 70% энергоресурсов (нефти, природного газа) мы закупаем в других странах. Это происходит, большей частью, из-за того, что на территории нашей страны действует огромное количество энергоемких производств. Это и металлургия, и добывающая промышленность, и химические производства. Многие предприятия работают еще на той материально-технической базе, что была создана во времена Советского Союза. Я не знаю, будет ли Украина закупать нефть в Эмиратах, а вот предложить интересные инвестиционные проекты мы готовы прямо сейчас.
Наши металлургические заводы, особенно после повышения цен на природный газ, импортируемый из России, задумываются о переходе на более дешевые энергоносители и закупают станции, которые работают на доменном газе. Разработаны технологии добычи газа метана из угольных шахт и так далее. Во всех этих отраслях мы можем сотрудничать с Эмиратами.

– Каким образом государство осуществляет защиту иностранных инвесторов в Украине? Что Вы думаете о перспективах создания свободных экономических зон на территории Украины по аналогии с Эмиратами?

– В Украине приняты и действуют законы, направленные на защиту прав иностранных инвесторов. В них оговариваются и вопросы налогообложения, и возвратов инвестиций, и многие другие аспекты, включая государственные гарантии. Я бы сказал, что для иностранцев у нас даже более благоприятные условия, чем для своих бизнесменов.
Что касается создания свободных экономических зон, то я думаю, это очень важное и верное решение. Нужно отдавать себе отчет в том, что Украина – самая большая по площади страна в Европе. Сегодня мы – развивающаяся страна, и конечно, регионы в Украине развиваются неравномерно. Создание свободных экономических зон даст дополнительный толчок к развитию тех регионов, где они будут созданы, а компаниям, открывшим свои производства и офисы в СЭЗ, будут гарантированы 100% владение собственностью и льготное налогообложение. Налицо очевидная выгода и для страны, и для инвесторов. А чем больше инвесторов будет приходить в Украину, тем больше будет у нас работы.

– Вы считаете, что все будут работать, только предварительно обратившись к местным юристам?

– Конечно, так работает весь мир. Уже и украинские бизнесмены это поняли. Если лет десятьпятнадцать назад на наши предложения помочь нам отвечали: «Сами справимся», то сегодня серьезный бизнесмен и шагу не ступит без профессиональной юридической консультации. Никто не хочет терять ни бизнес, ни деньги.
Адвокатам сегодня доверяют так же, как и семейному врачу. Ведь если адвокат знает суть проблемы, он всегда сможет прийти на помощь. Поэтому дешевле заплатить квалифицированному юристу за его работу, чем потом платить миллионные штрафы или неустойки. Бизнес – дело рискованное, лучше страховаться заранее. Это кстати, касается и вопросов приобретения недвижимости за рубежом.

– Значит, будущее украинского бизнеса в руках лучших адвокатов?

– В каком-то смысле, да. И дело тут не в адвокатских амбициях, просто все встает на цивилизованные рельсы, а без этого вести дела в современном мире просто невозможно. VIP Real Estate и «Лексвел и партнеры» помогут вам:

  • подобрать недвижимость на территории ОАЭ;
  • оформить и сопроводить сделки по купле-продаже недвижимости;
  • осуществить банковские переводы (транзакции), финансирование проектов;
  • зарегистрировать компании с различными организационно-правовыми формами, в том числе оффшорные, выбрать оптимальные формы ведения бизнеса.