Конъюктура. Вторичный рынок: зимняя оттепель
Теоретики и практики рынка недвижимости всегда с наибольшим удовольствием прогнозируют ситуацию, при которой цена квадратного метра в течение длительного времени подрастает неспешно – на 1-2% в месяц, а спрос и предложение остаются стабильными. Эта излюбленная формула описывает практически идеальный рынок, максимально благоприятствующий для проведения любого рода сделок с недвижимостью. Такие прогнозы даже периодически сбываются. Однако в устойчивом состоянии отечественный рынок re al estate долго находиться не может: за стабилизацией неизменно следуют взлеты и падения. Прошедший год уже вошел в историю как период небывалого роста цен на жилье. Вопреки обычной практике, самыми «горячими» были летние месяцы, а перед новым годом цены остановились – вслед за покупательской активностью. Ныне, как застройщики, так и аналитики вновь говорят о достигнутой стабилизации, которая обычно сопровождается дифференциацией стоимости жилья в зависимости от типов домов и качества квартир.

Как это было
Поворотным и одновременно самым необычным для жилищного рынка стал III квартал 2006 г. К этому моменту он находился в состоянии безудержного роста цен на фоне дефицита предложения. По данным специалистов АН «Петербургская недвижимость», за очень короткое время - с декабря 2005 г. по август 2006 г. - средняя цена типового жилья выросла более чем в 2 раза.
Операторы рынка сходятся во мнении, что в прошлом году, как и в памятном 2004-м, на ценовую ситуацию вновь повлиял политический фактор. Помните: после роста цен 20032004 г. (тогда городская недвижимость за год как минимум удвоилась в цене) последовала затяжная стагнация, начавшаяся после запуска правительством программы «Доступное жилье»? По аналогичному алгоритму события развивались и на этот раз. Заявления федеральных чиновников и антимонопольных органов относительно ценового сговора застройщиков, прозвучавшие в августе 2006 г., многочисленные проверки ценообразования, нагрянувшие в риэлторские компании и вызвавшие резонанс в СМИ, заставили многих потенциальных покупателей отложить решение своих жилищных вопросов и понаблюдать за развитием ситуации со стороны. В совокупности с удорожанием жилья это привело к тому, что ситуация на рынке стала меняться.
Сначала, как и в период стагнации 2004-2005 г., новые условия игры отразились на первичном рынке. С середины прошлого августа стало заметно, что рост цен замедлился, снизилась активность спроса, у ряда застройщиков появились проблемы с продажами, что побудило их вывести из брони наиболее ликвидные квартиры. На рынок поступили дополнительные объекты, до сих пор придерживаемые в ожидании дальнейшего роста цен. Строительные компании стали чаще обращаться к банкам с предложениями о реализации совместных программ кредитования покупки квартир. Вместе с тем, активизировались частные инвесторы, стремящиеся избавиться от ранее приобретенных квартир и зафиксировать свою прибыль.
На вторичном рынке к концу сентября 2006 г. предложение также пополнилось более ликвидными квартирами, рост цен замедлился, а в сегменте жилья с низкими потребительскими характеристиками и вовсе прекратился. Заметно изменилась структура сделок. В период активного роста цен доля обменных операций достигла минимального значения, благополучное завершение сделки с участием нескольких покупателей стало практически неосуществимым. Возрос интерес покупателей к более дешевому жилью в пригородах и Ленобласти – доля таких сделок выросла до 10%. С наступлением осени объемы спроса и предложения начали выравниваться – произошло увеличение количества объектов в открытой продаже по всем сегментам и типам квартир.
Если темпы роста цен предложения на вторичном рынке в августе прошлого года достиг феноменального значения в 16%, то в сентябре наблюдалось значительное замедление этого показателя – прирост составил уже 8%. Средняя стоимость квадратного метра в спальных районах Петербурга превысила 2500$/кв.м. Наиболее активно в цене росли двухкомнатные квартиры, в отличие от «однушек», стоимость которых превысила все мыслимые пределы. Но возникший дисбаланс должен был, так или иначе, ликвидироваться, поэтому в конце 2006 г. наступил период корректировки цен.

С ипотекой - рука об руку
Девизом прошедшего года по праву можно назвать уже ставшую крылатой фразу: ипотека сделала жилье таким дорогим, что его невозможно купить без ипотеки. Умы экспертов некоторое время занимал вопрос «что первично?». Стал ли рост цен следствием бурно развивающегося ипотечного рынка, или, наоборот, жилищное кредитование нашло повышенный спрос из-за того, что двукратное увеличение стоимости квартиры лишило абсолютное большинство покупателей возможности ее приобрести? Очевидно, что процесс этот был обоюдным. Сейчас операторы уверены - ипотечные сделки, составляя менее одной трети рынка, не могли столь фатально повлиять на ценообразование. Но полгода ценовой гонки сделали такой вид кредитования самой популярной финансовой услугой.
По мнению Максима Чернова, генерального директора АН «Легион-Н», в ближайшем будущем 90% сделок будут проводиться с использованием ипотечных кредитов, самых разнообразных. «Ипотека будет постоянно подогревать спрос. Если сегодня доля таких сделок не превышает 30-40% от общего объема, то при существующем уровне цен уже практически любая операция с недвижимостью подразумевает кредит. Другой вопрос, что кредиты эти могут быть разные - на рынке обязательно появятся новые продукты», - считает г-н Чернов.
В свою очередь Геннадий Багрянцев, генеральный директор АН «Акрополь», отмечает, что прошлогодняя ситуация крайне затрудняла сложные сделки - обмены и расселения, доля которых на петербургском рынке обычно составляет не менее 60%. Проблемы испытывали и граждане, желающие приобрести квартиру с помощью ипотеки. Зато сейчас, в условиях стабильного рынка, когда покупатель почти не ограничен во времени при подборе вариантов, цены стабильны, а выбор по сравнению с прошлым годом – огромен, отложенный спрос начинает понемногу реализовываться.
По словам Марии Сорокиной, генерального директора петербургского отделения компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», в настоящее время наблюдается ярко выраженный поток клиентов «бизнес-класса» на улучшение жилищных условий. «Если на волне удорожания скупали все подряд, то сейчас люди берут ипотеку не для того, чтобы купить однокомнатную квартиру. Как правило, они продают уже имеющееся жилье и приобретают квартиру большей площади, но с помощью кредита», - поясняет г-жа Сорокина. Но, по ее мнению, ипотека в любом случае не вызывает бурного роста цен: серьезно повлиять на рынок способны только макроэкономические факторы.

Работа над ошибками
«Повышенным спросом сейчас пользуются объекты, которые, с одной стороны, отвечают высоким потребительским характеристикам, с другой, находятся в невысокой ценовой категории», - уверяет Яна Долотова, руководитель отдела консалтинга и аналитики АН «Итака». - Это однокомнатные квартиры стоимостью $90 тыс., комнаты - до $40 тыс., «двушки» - до $130 тыс. Трех-четырехкомнатные квартиры приобретаются по цене до $153 тыс. Все, что дороже, сегодняшнего покупателя интересует в меньшей степени». В начале 2007 г., считают в АН «Итака», возможна очередная ценовая коррекция, но падение коснется только переоцененных объектов и составит не более 5%.
Самым красноречивым показателем приближения равновесия на рынке стало резкое увеличение предложения однокомнатных квартир: всего за два месяца их количество в листингах практически удвоилось. Увеличилось число неликвидных объектов в предложении – в первую очередь, это квартиры на первых этажах и «трешки» в домах с низкими потребительскими характеристиками.
Аналитики также говорят о заметном снижении активности спроса на вторичном рынке. Беспрецедентно низкой в структуре сделок стала доля однокомнатных квартир, что, по мнению аналитиков АН «Петербургская недвижимость», связано с их неадекватной дороговизной – в какой-то момент стоимость «однушки» в относительно новом доме вплотную приблизилась к цене двухкомнатной квартиры в доме периода строительства первых массовых серий. Эта аномальная ситуация немедленно была отмечена потребителями, и спрос переместился в иные сегменты – прежде всего, более доступные по цене комнаты, квартиры в пригородах, а также двух-, трехкомнатные квартиры в домах с менее привлекательными качественными характеристиками.
К концу 2006 г. ряд объектов подверглись переоценке (так, цены реальных сделок с типовым жильем упали на 10-15%). Однако аналитики обращают внимание на то, что в некоторых сегментах вторичного рынка рост цен не прекратился, а продолжается до сих пор. Среди них, квартиры в домах последних лет постройки, а также элитное жилье. По данным АН «Итака», в декабре прошедшего года средневзвешенная удельная цена квадратного метра предложения составляла $2710. Прирост за месяц составил еще 1,5%. В целом же относительно января 2006 г. цена жилого квадрата увеличилась на 120,7%.
Объем предложения заметно увеличился, хотя и не превысил показателей декабря 2004 г. «Говорить о затоваривании рынка пока рано», - считает Яна Долотова.
Нынешнюю ситуацию на рынке риэлторы называют корректировкой цен. Если однокомнатные квартиры за год подорожали на 125%, то самые большие квартиры - только на 96%. Жилье в Красносельском, Фрунзенском и других спальных районах обогнало в цене центр Петербурга – прирост составил 133%. Центральный район прибавил 103%, Петроградский - 105%, Адмиралтейский и Василеостровский - по 111%.
С конца прошлого года ситуация начала выправляться. Наибольший прирост - на Васильевском, за ним следует Центральный район. Меньше всего увеличились цены в Выборгском районе. По-прежнему, по данным АН «Итака», самое дорогостоящие предложения сосредоточены в Центральном ($3149/ кв.м) и Петроградском ($3111/кв.м) районах. Здесь же наблюдается максимальный прирост средневзвешенной удельной цены предложения - 4% и 2% соответственно. Спальные районы демонстрируют максимальный прирост предложения (в том числе по однокомнатным квартирам) и небольшой «откат» цен.
В общей сложности количество предложений выросло за декабрь2006-январь 2007 г. на одну треть. Продолжает увеличиваться доля однокомнатных и двухкомнатных квартир, сокращается предложение в объектах старого фонда.

Новый рубеж
По мнению экспертов, в ближайшие несколько месяцев рынок ждет корректировка по некоторым типам жилья и выравнивание предложения и спроса. Заметного снижения цен не произойдет.
Текущее состояние рынка отличается от ситуации 2004-2005 г., прежде всего, недостатком предложения и ограниченностью вывода новых проектов. Вместе с тем, покупательская способность населения, принимая во внимание развитие программ кредитования, стала выше. С точки зрения аналитиков, сочетание этих факторов не дает оснований ожидать точного повторения сценария предыдущей стагнации. «В последние месяцы рынок начал постепенно оживать. Это говорит о том, что покупатель поверил, что никаких объективных и субъективных причин для снижения цен нет и не будет, и приобретение жилья не надо откладывать в долгий ящик», - считает Геннадий Багрянцев.
В долгосрочной перспективе прогнозисты полагают, что, при сохранении наметившейся тенденции по выводу на рынок новых проектов, особенно в сегменте эконом-класса, а также в случае начала реализации жилья в таких крупных многофункциональных проектах как «Балтийская Жемчужина», ряде проектов в Северо-Приморской части города и на Юго-Западе, ценовая стагнация может принять долгосрочный характер. В противном случае, после недолгой корректировки ценового дисбаланса, возникшего в ходе ажиотажного роста, спрос и цены снова активизируются. Произойдет это не позже весны текущего года. При любом варианте развития ситуации, считают риэлторы, можно уверенно прогнозировать рост цен в популярных районах, где уже сегодня заметен дефицит качественного предложения и отсутствие масштабных перспективных проектов.

Мария Сорокина, генеральный директор Санкт-Петербургского отделения компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»
Мнение
- В конце прошлого года продавцы ликвидной недвижимости из-за падения курса доллара переводили стоимость своих квартир в другие условные единицы, что лишь удорожало, но никак не удешевляло объекты. Я не вижу никаких поводов для значительных изменений цен на жилую недвижимость до середины весны этого года. Стагнация будет продолжаться. В целом же рост цен в 2007 г. может составить не более 15-20%, что характерно для стабильного вторичного рынка.
Спрос на объекты бизнес-класса останется стабильным, а инвестировать средства в хрущевки при нынешнем уровне цен клиенту не интересно. Кроме того, будет увеличиваться спрос на квартиры в новостройках. Благо таких объектов становится все больше.

Юрий Полищук, руководитель департамента вторичного рынка Группы компаний «Невский Альянс»
Мнение
- Цены на жилье в Петербурге некоторое время снижаются, но незначительно. В первую очередь это касается квартир самого «неблагополучного» сектора – хрущевки, брежневки, пятиэтажки первых массовых серий. Разделение происходит и по районам: если в Приморском цены держатся на уровне летнего пика, то в Невском, Красногвардейском и Красносельском, отчасти в Кировском и Фрунзенском районах, они снижаются. Покупатели, которые не смогли угнаться за ценами в период ажиотажа, обратили свое внимание на города Ленобласти. Основные клиенты сейчас - покупатели дорогостоящих квартир по ценам свыше $200-250 тыс. Тем, кто хотел бы сэкономить на покупке жилья эконом-класса в городе, стоит подождать – возможно, цены еще немного снизятся. Но на квартиры более высокой категории цены не снижаются, а наоборот, стабильно растут.

Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор»
Мнение
- На рынке затишье - мало обращений, мало сделок, накопилась усталость. Покупатели решили взять тайм-аут. Но уже с конца февраля 2007 г. начнется повышение активности и плавный рост цен. Конечно, не такой, как в прошлом году. Жилье среднего класса будет дорожать на 1-2% в месяц. Продолжат расти в цене и дорогие квартиры, в особенности элитные, расположенные в Золотом треугольнике: предложение здесь минимально, ценой $10 тыс. за квадратный метр уже никого не удивить. Цены на безупречные видовые квартиры начинаются с $1315 тыс. за квадрат. И это далеко не предел.

Екатерина Романенко, исполнительный директор юридической фирмы «Экотон»
Мнение
- Цены на жилье в ближайшее время должны понизиться, но ненамного. Такого обвала рынка, как в 1998 г., не будет. Сейчас, после бурного роста, идет психологическое привыкание к новому уровню цен. Хотя, по статистике, количество сделок не уменьшилось, а наоборот, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, даже возросло. Нельзя сказать, что люди перестали покупать жилье по новым ценам - спрос сохраняется. Около 10% сделок проходят с использованием ипотечных займов. Держится постоянный спрос на загородную недвижимость, что также подстегивает цены.

Яна Долотова, руководитель отдела консалтинга и аналитики АН «Итака»
Мнение
- Многие продавцы сейчас переосмысливают ценовую политику. Застройщики уже откорректировали свои цены, а вот на вторичном рынке процесс продолжается. Переоценивается даже высоколиквидное жилье, изначально выставленное на продажу по завышенной стоимости. Разница между ценами предложения и реальных сделок составляет до -3%. В феврале 2007 г. может произойти очередной выброс на рынок объектов, которые продавцы пока придерживают. Это может привести к очередной ценовой коррекции. Но предпосылок для существенного падения цен пока нет, скорее всего, оно коснется переоцененных объектов и составит не более 5%.

Марианна Верещага, генеральный директор АН «Адвекс-Центр»
Мнение
- «Легкая» стагнация пока коснулась только типового жилья. Элитные квартиры продолжают медленно, почти незаметно дорожать. Однако людей, желающих купить жилье, попрежнему много, но их останавливают высокие цены. Сейчас идет привыкание массового сознания к новому уровню цен. Но, судя по тому, что застройщики перед новым годом уже начали понемногу поднимать цены, на вторичном рынке в 2007 г. можно прогнозировать их дальнейшее повышение.

Максим Чернов, генеральный директор АН «Легион-Н»
Мнение
- После резкого роста рынок вышел в состояние классического плато. Цены стабилизировались относительно, потому что каждая квартира оценивается индивидуально. На любом рынке всегда есть как более ликвидные, так и тяжелореализуемые объекты. Ажиотажный спрос кончился, но остается крайне высоким. Сейчас наиболее удобное время для ипотечных сделок. Но при этом ипотека станет тем локомотивом, который будет повышать цены в дальнейшем. Этого не стоит бояться: повышение цен на недвижимостьэто условие существования любой успешной экономики.

/ Текст: Юлия ЛОЗОВСКАЯ
Фото: Игорь БАКУСТИН /