Москва: спрос на престиж

Просмотров:  2076

Издательский Дом «Элита Паблишер», РОССИЯ представляет «Дайджест элитной недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга» по материалам журналов «МИР&DОМ. CITY», «МИР&DОМ . RESIDENCE», «МИР&DОМ. Санкт-Петербург».

Квартирный вопрос, по меткому определению классика долгое время портивший москвичей, кажется, приобретает новое звучание. Жители Российской столицы и состоятельные граждане из других регионов страны ударными темпами вкладывают личные сбережения в наиболее растущий сектор экономики — в недвижимость. Выгодно и удобно. Люди все больше рассматривают приобретение квартиры или коттеджа не с точки зрения улучшения жилищных условий, а в качестве инвестиционного инструмента, даже отдельного бизнеса.

Обзор рынка недвижимости Москвы

Время такое: имеется возможность при относительно небольших затратах сыграть на стремительном росте цен и получить высокие дивиденды (средний прирост цен в прошлом году по Москве составил 85%, в Подмосковье – 115%). В этом отношении наиболее перспективно городское жилье бизнес-класса. Именно здесь возник очевидный дефицит предложений. И это при возросшей прослойке людей со средним уровнем доходов.

Выгодным по-прежнему остается и инвестирование в дорогую недвижимость. Специфика этого сегмента заключается в том, что он менее других подвержен влиянию макроэкономических факторов – в силу своей прозрачности, четкости финансовых механизмов, относительной стабильности и высокой ликвидности объектов. Согласно оценкам специалистов, средний рост цен на элитку на протяжении последних лет составлял 15–25% годовых.
«Если проанализировать динамику цен за прошедшие восемь лет, – поддерживает эту мысль Артем Цогоев, исполнительный директор УК «Blackwood Фонды Недвижимости», – то выяснится, что доход инвесторам принесла практически любая элитная недвижимость. То, что в конце 90-х могло стоить $2,5–3 тыс. за 1 кв.м, сейчас стоит $10–15 тыс. Поэтому вложения в объекты, относимые к категории действительно элитного жилья, можно назвать успешными и в инвестиционном смысле».
сли рассматривать весь рынок новостроек, то, по мнению Ирины Исмаиловой, руководителя департамента городской элитной недвижимости компании Welhome, элитный сегмент наименее подвержен рискам. Она подчеркивает, что «приобретение жилой недвижимости в строящихся домах исторического центра столицы минимизирует инвестиционные риски, в особенности связанные с возможностью продления сроков либо «замораживания» строительства». Все более усиливающаяся конкурентная борьба за строительные площадки приводит к тому, что застройщики заинтересованы в завершении строительства в назначенные сроки и поддержании собственного реноме.

Улицы, где живут самые богатые люди страны, известны давно. Это, в первую очередь, «Золотая миля» (ул. Остоженка – Пречистенская наб.). Уже к началу нынешнего столетия ни у кого не вызывало сомнений, что здесь будут располагаться самые дорогие квартиры не только столицы, но и России в целом. Однако это не означает, что потолок достигнут. В Москве существует ресурс, который позволит создать суперэлитное жилье. Речь идет о Болотном острове, где расположена, в частности, фабрика «Красный Октябрь», рядом со знаменитым Домом на набережной. Претендентов на эту землю было много: все-таки данный район обладает рядом преимуществ, которыми не может похвастаться даже «Золотая миля». Во-первых, автономность. Несмотря на то, что это центр города, здесь не проходит ни одной магистрали, что позволяет говорить о создании «русского варианта Манхэттена». Во-вторых, прекрасный вид из окон на Кремль, храм Христа Спасителя, Москву-реку. По сути, при реализации проекта на самой ликвидной столичной земле будет создан новый формат элитного жилья, а ожидаемые ценовые параметры превысят $25 тыс. за кв.м.

Впрочем, вкусы потенциальных покупателей элитного жилья не ограничиваются непременным «домом с видом на Кремль», построенным в стиле «а ля сталинский ампир» – большие окна, очень высокие потолки, гранитные фасады с дорогими украшениями, роскошные парадные… Ситуация изменилась. Нынешние покупатели – люди с европейскими взглядами, с прекрасным вкусом к дорогим и красивым вещам. Они побывали в разных государствах и имеют свое представление о том, какой должна быть эксклюзивная недвижимость. Мансарды на Елисейских Полях, пентхаусы с видом на Центральный парк Нью-Йорка, квартиры в консервативном районе Лондона Найтсбридж – это именно тот идеал, к которому стремится российский истеблишмент. Для него важно и качество, и надежность самого дома, и транспортная доступность (причем речь идет не о метро, а о близости к основным автомагистралям, ведь в семье может быть не один-два роскошных автомобиля, а значительно больше), и наличие соседей с соответствующим уровнем общественного положения и обеспеченности.
Последний фактор говорит о наметившемся отходе от точечной застройки в пользу строительства так называемых жилых комплексов в том или ином районе. Для современных покупателей важны индивидуальные архитектурные решения, подчеркивающие стиль и демонстрирующие некую камерность здания, предназначенного для проживания небольшого числа «избранных». Особое значение в случае с элитной недвижимостью приобретает вид из окна, не столь существенный для покупателей массового жилья. Чем шире обзор и красивее картинка, тем дороже жилплощадь. Впрочем, желающих переплачивать за красоту в столице больше, чем соответствующих видов. Кроме самого дорогого и престижного «вида на Кремль», популярностью среди покупателей пользуются вид на реку, столичная панорама. Разница в цене на аналогичные по всем показателям, за исключением вида из окон, квартиры может достигать 50%.

Неудивительно, что при быстрорастущем спросе усиливается дефицит предложения в данном сегменте. Однако уже в сентябре прошлого года стало очевидно, что при увеличении платежеспособного спроса застройщики теряют темпы строительства в связи с новыми правилами игры на рынке. Речь идет о 214-м Законе «Об участии в долевом строительстве», существенно увеличивающем права дольщиков, но фактически делающем застройщиков бесправными. О пользе и вреде этого закона было сказано немало, и стоит заострить внимание лишь на одном – в сложившихся условиях строители вряд ли захотят работать себе в убыток и с высокой угрозой рисков. Некоторые стройки заморожены на неопределенный срок, что не замедлило вызвать дефицит предложения и, соответственно, рост цен. По данным экспертов, среди районов Москвы несомненным лидером прироста цен по-прежнему остается район Остоженки, далее следуют Плющиха, Арбат и Замоскворечье. Именно в этих четырех районах прошло примерно три четверти сделок на рынке дорогой недвижимости. Впрочем, в связи с дефицитом мест под элитную застройку в самом центре столицы, в ближайшем будущем вероятен спрос на объекты, построенные за пределами Садового кольца. Востребованы, прежде всего, участки вблизи скверов, парков, прудов. Такие квартиры предпочитают семьи с детьми, да и все, кто ценит чистый воздух, комфорт и простор (по сравнению с околокремлевскими районами). Интересные проекты появляются на западе и северо-западе мегаполиса, местах традиционного проживания представителей власти, деятелей культуры и шоу-бизнеса. К элитным комплексам относятся, прежде всего, клубные дома. Их отличительной особенностью является строгий фейс-контроль для жильцов при продаже либо сдаче квартиры в аренду. То есть желающий заселиться в клубный дом должен быть одобрен соседями. Получается закрытая система, исключающая появление нежелательных лиц. В этом типе зданий находится небольшое количество квартир (около 20), есть своя инфраструктура, рассчитанная на жильцов (например фитнес-центр, косметический салон, кафе), круглосуточная профессиональная охрана и подземная парковка.

Однозначно элитными являются и реконструированные старинные особняки, а также дореволюционные дома с воссозданным историческим фасадом. В таких зданиях после модернизации зачастую остается только внешний налет старины – сохраняется характер, стилистика, архитектурные особенности здания, а в квартирах – лепнина и камины. Остальное же переделывается по последнему слову техники.

Обзор рынка недвижимости Москвы

Нельзя не отметить также и современные многоквартирные жилые комплексы, имеющие развитую инфраструктуру и являющиеся своего рода «городом в городе». Общим для всех этих зданий будет некая эксклюзивность: интересный архитектурный проект (с изюминкой), применение дорогостоящих высококачественных материалов, серьезная компания-застройщик, техническое оснащение на высоком уровне, наличие парковки, охраны, огороженная благоустроенная территория.
В этом контексте Рублевка – особая территория. Считается, что следующий этап престижности после приобретения жилья на Остоженке либо у Патриарших прудов – коттедж на Рублево-Успенском шоссе. Барвиха, Жуковка, Николина Гора – все статусные места. Этот факт признают все участники рынка. Так что если в личном активе имеется сумма, достаточная для приобретения жилья сразу за пределами Московской кольцевой автодороги, состоятельные россияне обращают свой взор именно на западный загородный сектор. Правда, купить коттедж или, скажем, апартаменты в таунхаусе здесь не легче, чем в перенаселенной Москве.
Зато масса предложений на Новорижском направлении. В связи с прокладкой новой трассы – Краснопресненского проспекта (от Садового кольца до МКАД) – Новая Рига считается наиболее перспективной для застройки. Интересные проекты – поселки «Резиденции Бенилюкс», «Величъ», «Княжье Озеро», «7 миля» и другие. Одним из престижнейших направлений остается Дмитровское шоссе. Трасса проходит по живописнейшим местам, изобилующим лесными холмами, вдоль берегов водохранилищ и рек. Застройщики использовали это своеобразие территории – здесь обустроены горнолыжные курорты («Волен», «Сорочаны» и т.д.), а также культивируется яхтинг, другие водные виды спорта. Наиболее активно идут распродажи коттеджей в поселках «Пестово», «Зеленый Мыс», M.O.N.A.K.O.V.O. В последнее время спросом пользовались также Куркинское, Сколковское, Киевское шоссе.
Основная часть покупателей желает приобрести дом, расположенный в пределах 50 км от МКАД, но активно осваиваются и более отдаленные участки. Интерес москвичей к территории, расположенной на значительном расстоянии от столицы, обусловлен несколькими факторами. Во-первых, подмосковная земля – ограниченный и дорогой ресурс. К тому же хорошихтерриторий поблизости осталось не так много. Во-вторых, сейчас активно идет скупка подмосковной земли в частную собственность, поэтому и спрос растет. И, в-третьих, стоимость земельных участков под строительство там существенно ниже, чем в ближнем Подмосковье. Правда, речь идет пока о наметившейся тенденции и возможности получения дохода в будущем.
Общий объем предложений в элитном сегменте загородной недвижимости, по данным корпорации «ИНКОМ-Недвижимость», составляет более 3 млн кв.м (в денежном выражении это более $6 млрд). Стоит подчеркнуть, что новые проекты не являются массовым продуктом, их целевая аудитория – верхний сегмент среднего класса и выше. Причем загородное жилье из категории «второй дом» постепенно переходит в разряд постоянного места проживания всей семьи.

/ Александр ШЕВЧУК, заместитель главного редактора журнала «Элитная недвижимость» /