Продолжение. Начало в журнале «Деловые Эмираты» № 12

Мы продолжаем серию статей, посвященную тенденциям развития сектора недвижимости ОАЭ, в основе которой лежат исследования международных финансовых аналитиков и аудиторов компании Global Investment House KSCC, специализирующейся на изучении мирового рынка недвижимости.

Ключевые факторы развития сектора недвижимости в ОАЭ
Население, демография и трудовые ресурсы ОАЭ характеризуются одним из самых высоких темпов роста населения в мире. За последние пять лет численность населения увеличилась более чем на 7%. В 2005 численность населения увеличилась на 8% по сравнению с предыдущим годом и составила 4,7 миллиона человек. В условиях экономического бума, открывающего массу новых возможностей трудоустройства, мы ожидаем высоких темпов прироста населения в краткосрочном периоде, обусловленных преимущественно массовым притоком в страну эмигрантов.

Население ОАЭ отличается высоким процентом молодежи…
Как и в случае с другими странами Персидского залива, большую часть населения составляют выходцы из других стран, при этом почти половина всего населения приходится на возрастную группу 25-44 лет. За последние несколько лет возрастной профиль населения практически не изменился. Доля населения в возрастной категории 25-44 лет, обладающая наивысшей потенциальной покупательской способностью в отношении недвижимости, составляет 27,1%. В целях приблизительной оценки стабильно повышающегося спроса на жилье мы предположили, что каждый год женится и приобретает новое жилье около 10% мужской части населения в возрастной категории 25-44 лет.

Приток эмигрантов способствует росту спроса на жилье
Еще одним немаловажным фактором, стимулирующим рост спроса на жилье, является большой наплыв эмигрантов. Принимая во внимание 7,75-процентный рост эмигрантского населения, что превышает рост коренного населения, мы можем ожидать в 2006 году притока приблизительно 292 000 эмигрантов. Следует, однако, заметить, что низкие доходы и высокая стоимость жилищного строительства не позволяют большинству эмигрантов обзаводиться собственным жильем. В 2004 средний годовой доход в ОАЭ равнялся 38 390 дирхамам. Учитывая, что на государственных должностях, где доминирующее положение занимает коренное население, относительно высокий годовой доход равняется 113 370 дирхамам, можно предположить, что средний годовой доход эмигрантов будет значительно ниже указанного среднего показателя. По сравнению с этими данными, годовая арендная плата за квартиру с одной спальней в среднем равняется 40 000 дирхамов. При таких условиях ожидается, что спрос на жилье среди эмигрантов будет составлять примерно одну четвертую часть от их общего числа, после учета спроса на совместно используемое жилье.
Основываясь на наших предположениях, мы ожидаем стабильного роста спроса на 291 000 апартаментов в период с 2006 год по 2007 год. Мы, конечно же, не исключаем возможности повышения спроса, поскольку программа оживления экономики вполне может способствовать большему притоку эмигрантов, чем мы спрогнозировали.

С целью перекрестной проверки наших оценок мы проанализировали рост числа рабочих по найму за последние несколько лет. Новые рабочие места можно считать показателем, отражающим спрос на новое жилье, несмотря на то, что совместное проживание и работа по совместительству в пределах одной семьи снижают точность данного анализа. За последние десять лет годовое увеличение числа рабочих по найму в среднем составляло 153 860 человек. Принимая во внимание, что мы прогнозируем небывалый наплыв рабочей силы в период с 2006 года по 2007 год, наши оценки спроса в 291000 квартир на ближайшие два года можно считать достаточно скромными.
Удивительно, но абсолютное увеличение числа рабочих по найму за последние два года характеризовалось тенденцией к замедлению. Эти данные противоречат тому, на что указывают отдельные примеры, и что вполне может объясняться ошибками в промежуточных оценках.
Следует отметить и другой момент – спрос на жилье не является однородным по всей стране. В Дубае, где наблюдается феноменальное увеличение числа рабочих мест, будет иметь место более высокий спрос на жилье, на который впоследствии еще сильнее повлияет экспоненциальный рост числа туристов. С другой стороны, наплыв эмигрантов в северные эмираты, в которых деловая активность соответствующего масштаба только начинает пробуждаться, вероятно, не будет массовым.
Наши оценочные данные по распределению спроса на территории эмиратов основаны на количественном соотношении рабочих для каждого эмирата в 2004 году. Мы считаем данное основание более подходящим, нежели распределение населения, поскольку спрос на жилье в стране с высоким процентом эмигрантов неразрывно связан с моделью занятости.

Доминирование спроса на среднее и дешевое жилье
Как уже отмечалось, средний годовой доход в стране не превышает 40 000 дирхамов, а для нерезидентов составляет примерно 35 000 дирхамов. Это означает, что большая часть спроса на жилье приходится на среднее или дешевое жилье, а не на элитные дорогостоящие апартаменты или виллы. Однако следует отметить, что усовершенствованная государственная финансовая политика и высокий уровень ликвидности способствуют повышению заработной платы, что с течением времени может привести к изменению спроса.

Иностранный спрос ориентирован на дорогостоящее жилье
В то время как большая часть внутреннего спроса на жилье принадлежит группам со средним и низким доходом, дорогостоящее элитное жилье привлекает иностранных владельцев. Мы полагаем, что данное обстоятельство обусловлено главным образом следующими факторами, большинство из которых применимы к Дубаю:

• Спрос на капитальные вложения
• Спрос на дома для отдыха/долевое владение
• Перемещение незначительной доли мусульманского населения за границу
• Базирование в Дубае интернациональных компаний
• Стабильный приток туристов в страну

Высокие обороты на Ближнем Востоке стимулируют спрос на капитальные вложения
Спрос на капитальные вложения преимущественно обусловлен более высокими оборотами на Ближнем Востоке по сравнению с развитыми рынками, а также все большим акцентом на недвижимость как инвестиционный инструмент и средство диверсификации. Он может принимать форму прямых инвестиций, при условии четкости регулирования, или косвенных инвестиций посредством вложения фондов недвижимости в Совет по сотрудничеству стран Персидского залива и частные инвестиционные компании. Основные дорогостоящие проекты могут также спонсироваться иностранными банками. Все эти факторы имеют огромное значение для оживления торгового рынка.

Жилье для отдыха/долевое владение: неопробованная модель
Хотя данная модель еще не опробована на практике, она может сыграть значительную роль в повышении уровня заполняемости элитного дорогостоящего жилья в Дубае. Некоторые строительные проекты могут быть изначально нацелены на эффективное использование данного источника спроса. Учитывая имидж Дубая как торгового центра, мы полагаем, что жилье для отдыха, в котором владельцу принадлежит доля в 1/52, представляет более интересное и выгодное вложение, чем долевое владение, требующее гораздо больших инвестиций. Более того, пока еще не доказана привлекательность Дубая как второго места жительства, в то время как его привлекательность в качестве места отдыха очевидна. Заказы поступают со всего мира, но больше всего – из других стран Персидского залива.
С точки зрения застройщиков, данные модели приносят солидные прибыли, при условии, что они способны эффективно управлять строительством без перерасходов. Также имеется возможность преобразовать уже сданные в эксплуатацию квартиры в собственность на основе долевого владения.

Спрос, возникающий в результате перемены места жительства: может ли миф стать реальностью?
Хотя Дубаю еще далеко до того, чтобы стать вторым Лас-Вегасом, участники рынка недвижимости в Дубае намерены переманивать людей из-за границы. Аргументы в пользу проживания в Дубае разнообразны и включают следующие факторы: умеренный климат, открытая культура, не теряющая при этом уважения к своим традициям, красивый город и богатые экономические возможности. Целевым рынком являются мусульмане, жители Восточной Европы (преимущественно относящиеся к среднему классу), обеспеченные люди из Индии и, самое главное, богатые люди из других государств-участников Совета по сотрудничеству стран Персидского залива – Саудовской Аравии и Кувейта.

Деловой центр, привлекающий иностранные компании
Дубай постепенно становится финансовой столицей Ближнего Востока. Стратегическое положение между Японией и Лондоном, деловая культура и наличие недвижимости высочайшего класса делают город идеальным местом базирования интернациональных компаний, разворачивающих деятельность на Ближнем Востоке. Barclays Capital, банковское отделение Merrill Lynch, Alliance Re, Credit Suisse и Ansbacher – примеры международных компаний, получивших разрешение разместиться в Международном финансовом центре Дубая (Dubai International Financial Centre). Появление новых компаний повлечет за собой спрос на высококлассную офисную недвижимость в Дубае.

Бум туристической активности
Спрос на недвижимость стимулируется и непрерывным притоком туристов в страну, в особенности в Дубай. В 2004 году число туристов, посетивших город, составило 5,42 миллиона человек, что на 8,84% больше, чем в предыдущем году, по статистике, в 2005 году эти показатели повысились на 7,2% и равнялись 5,80 миллионов человек. Всплеск туристической активности, особенно среди людей с высоким доходом и имеющих возможность тратить деньги, частично был обусловлен слабой позицией дирхама по сравнению европейскими валютами в 2004 году, при этом основную массу туристов в Дубае составляют англичане и немцы. Азиатское цунами повлекло за собой массовые отмены бронирований и некоторое сокращение числа туристов.
В период с 2000 по 2004 год произошло увеличение числа туристов в Дубае при совокупном среднегодовом темпе роста в 15,7%, в то время как тот же показатель применительно к Абу-Даби составил за аналогичный период 8,9%. Подобное резкое увеличение выявило нехватку гостиничных номеров, что в свою очередь привело к значительному повышению уровня заполняемости номеров в гостиницах. За последние годы благодаря целому ряду перемен эмираты снова стали привлекать к себе туристов со всего мира.

• За последнее время Дубай завоевал репутацию популярного туристического центра. Огромную роль в этом сыграло богатое предложение высококлассного жилья в этом эмирате.
• Открытая доброжелательная культура эмиратов благоприятствует проживанию здесь представителей самых разных национальностей.
• Правительство поддерживает частное строительство в Абу-Даби, способствующее преображению ландшафта и стимулирующее сферу культурного туризма.
• Среди северных эмиратов наиболее активно свой туристический потенциал реализует Рас Аль-Хейма, чьи великолепные горы выгодно отличают его от плоской пустыни остальной части страны.

/ Перевод Марата Гафурова /
Продолжение в следующем номере