В НАЧАЛЕ НОВОГО ГОДА ЭКСПЕРТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ДУБАЯ АНАЛИЗИРУЮТ ДАННЫЕ И ВЫДЕЛЯЮТ ОСНОВНЫЕ ВЕДУЩИЕ ТЕНДЕНЦИИ ГОДА, КОТОРЫЕ СФОРМИРОВАЛИ РАЗВИТИЕ ОТРАСЛИ В 2014 ГОДУ.

Текст: Гелена Крюкова

Темы года

Не в меру оптимистичные прогнозы начала года для рынка недвижимости Дубая ближе к завершению года уступили место более сдержанным оценкам и острожным прогнозам на будущий год ввиду очевидного замедления темпов роста сектора недвижимости в эмирате. Двумя главными темами для обсуждения в течение всего года были замедление темпов роста цен на недвижимость, а также общее сокращение количества транзакций и бум строительства новых проектов жилья офф-план с другой стороны. Однако при всей злободневности указанных темна их общем фоне многие упустили из виду некоторые менее заметные, но от этого не менее значимые детали, на которые мы и предлагаем вам обратить внимание.

Первое, что многие аналитики упускали из виду, – это поведение конечных покупателей жилья на вторичном рынке и связанный с этим рост процента использования заемных средств для покупки недвижимости. Если общая активность покупателей за 2014 год неуклонно сни-жалась, то кривая использования ипотечного кредитования так же неуклонно шла вверх. Общее число выданных за год кредитов на приобретение жилья в Дубае в целом увеличилось на 18%. При этом рост числа ипотечных кредитов тоже имел свои характерные особенности, связанные с поведением покупателей на рынке готовой недвижимости. Вопреки убеждению многих брокеров в приоритетной значимости малометражных квартир, в частности студий и квартир с одной спальней, статистика свидетельствует о том, что наибольшим спросом на рынке пользуются квартиры с двумя и тремя спальнями.

Статистика по ипотечному кредитованию только подтверждает данное мнение экспертов. Так, 37% всех выданных на квартиры кредитов были предназначены для приобретения квартир с двумя спальнями, а еще 21% — для приобретения квартир с тремя спальнями. Таким образом, наибольший спрос на квартиры сейчас наблюдается именно в этом сегменте, что необходимо учитывать застройщикам при запуске новых проектов. Однако спрос на виллы, если опираться на данные по ипотечному кредитованию, все же преобладает. Большая часть ипотечных кредитов (65%) была выдана именно для покупки вилл. Для определения баланса спроса и предложения аналитики рынка недвижимости обычно используют три самых главных критерия: расположение, внутренний метраж и ценовая категория недвижимости.

И если о росте спроса на квартиры с двумя и тремя спальнями мы уже упомянули (фактор метража), то первый и третий критерии – локация и стоимость недвижимости – оказываются взаимосвязанными, когда речь идет о Дубае. Чем выше популярность района, тем, как правило, выше цена. Таким образом, наиболее востребованными у покупателей, а, следовательно, и самыми дорогими стали в уходящем году такие районы и жилые сообщества Дубая, как JLT, Dubai Marina, Sports City и Jumeirah Village Circle, Emirates Living, Arabian Ranches. И если JLT и Dubai Marina просто были наиболее востребованы у желающих взять кредит для приобретения квартиры, то Sports City и Jumeirah Village Circle в этом смысле вышли на лидирующие позиции с точки зрения самого большого роста количества ипотечных кредитов на приобретение квартир в процентном отношении за год. Emirates Living и Arabian Ranches, со своей стороны, стали самыми востребованными локациями у покупателей вилл.

Аренда или собственность

И, наконец, следует упомянуть еще две немаловажных тенденции, которые если и были замечены аналитиками рынка недвижимости в 2014 году, то не всеми. Первая тенденция – это склонность все большего числа арендаторов недвижимости становиться владельцами жилья. Представители верхней прослойки среднего класса экспатриантов, арендующих жилье в Дубае, стали находить стоимость аренды чрезмерно обременительной для своих доходов. По данным экспертов, стоимость аренды квартир и вилл в Дубае в целом за год выросла как минимум на 24%. И хотя многие арендаторы защищены законами об аренде, не допускающими повышения арендной платы до истечения определенных сроков аренды, многим арендаторам все же пришлось столкнуться с проблемой повышения. Поэтому все большее число из них подумывает о приобретении своего собственного жилья, из-за чего спрос естественным образом тоже растет. Поэтому данную тенденцию тоже следует рассматривать как важную составляющую спроса. При этом у данной категории покупателей, как правило, есть лимит, который они определяют для себя на покупку жилья. Это в среднем US$ 550 тысяч — сумма, за которую можно купить квартиру с двумя спальнями. Именно эта сумма стала верхним пределом для 85% всех ипотечных кредитов, выданных в 2014 году в Дубае.

Последняя тенденция, о которой имеет смысл сказать, может служить обобщающим выводом для анализа ведущих особенностей развития рынка дубайской недвижимости в 2014 году, а также ответом на главное опасение участников рынка. Уменьшение объема транзакций наблюдалось в уходящем году в Дубае лишь в сегменте наличного расчета, покупки жилья за «живые деньги», а также в сегменте спекулятивной торговли жильем. Торможение этих отраслей рынка произошло за счет своевременных и эффективных мер дубайского правительства, которые и позволили оздоровить весь рынок жилья в целом. Таким образом, если замедление активности на рынке и наблюдается, то исключительно за счет рецессии в «нездоровых» секторах, и без того требовавших ограничения своего прогресса.

Дополнительную информацию о приобретении и управлении недвижимостью в Дубае Вы можете получить у специалистов компании IMEX Real Estate по тел. в Москве +7 495 5100008, бесплатному телефону в ОАЭ 800-IMEX (800-4639) или отправив запрос по электронной почте info@IMEXre.com.