Текст: Гелена Крюкова

ВЕСНА 2014 ГОДА ПОКАЗАЛА: В ПЕРВОМ КВАРТАЛЕ НОВЫМ НАЧИНАНИЯМ ДУБАЯ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ БЫЛ ДАН ХОРОШИЙ СТАРТ. ПЯТЬ МЕСЯЦЕВ, ПРОШЕДШИЕ С НАЧАЛА ГОДА, ДОКАЗАЛИ, ЧТО ПЕССИМИСТИЧЕСКИЕ ПРОГНОЗЫ АНАЛИТИКОВ ОТНОСИТЕЛЬНО УГРОЗ СТАБИЛЬНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ДУБАЯ И ОАЭ В ЦЕЛОМ НЕ ОПРАВДАЛИ СЕБЯ.

Несмотря на стремительный рост цен на жилье, инвестиционный потенциал и перспективы развития сектора недвижимости в Дубае носят весьма однозначный, и притом положительный, характер. Подготовка к «ЭКСПО-2020», воплощение в жизнь самых смелых, порой просто фантастических замыслов архитекторов, новые рекорды и достижения, рост во всех областях экономики, повсеместное совершенствование инфраструктуры—вот лишь часть из тех планов, которые приводились в исполнение в первой половине и еще будут реализованы в Дубае во второй половине 2014 года.

Языком цифр

Начать обзор состояния рынка дубайской недвижимости на момент окончания первого квартала года следует, пожалуй, с самых свежих цифр статистики, опубликованных недавно ведущими мировыми и местными консалтинговыми агентствами и аналитическими бюро. Согласно отчету Земельного департамента Дубая, общее количество сделок с недвижимостью в первом квартале текущего года выросло на 38% по сравнению с первым кварталом прошлого года, а общая сумма заключенных сделок составила US$16,6 млрд. Такие показатели свидетельствуют об уверенном и стабильном повышении инвесторского интереса к рынку недвижимости Дубая.

По ожиданиям Департамента, следующие три квартала текущего года будут не менее активными, а развитие сектора недвижимости будет поддерживаться запуском сразу нескольких больших проектов в рамках подготовки к проведению «ЭКСПО-2020». В количественном отношении, по данным отчета, число сделок с недвижимостью выросло на 11% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составило 15694 зареги стрированных сделки. Из них 3482 сделки по продаже недвижимости были заключены на условиях ипотечного кредитования, а их общая сумма составила US$7,62 млрд. В пользу общей стабильности рынка недвижимости Дубая в целом говорит также тот факт, что во многих районах Дубая цены на жилье еще далеко не дотягивают до максимальных показателей 2008 года. Так, по данным аналитического агентства JLL, недвижимость в районе Downtown все еще на 7% дешевле, чем в 2008 году, а цена жилья в районах Business Bay и JLT—на 13% и на 2% ниже пиковой стоимости 2008 года соответственно. Стоимость жилья в районе The Greens—на 17% ниже максимальной в 2008 году.

US$9,5 млрд — ли инвесторы (13 тысяч человек) в дубайскую недвижимость в первом квартале года, что на 57 % больше, чем за первый квартал 2013 года. US$12,2 млн и US$16 млн—в такие сум мы обошлись покупателям самая дорогая вилла и самая дорогая квартира в Дубае соответственно, проданные в первом квартале 2014 года. Самой дорогой виллой стала вилла общей площадью 1111 квадратных метров на острове The Palm Jumeirah, а самой дорогой квартирой —апартаменты в знаковой Burj Khalifa (US$15386 за 1 кв. метр). По этим показателям год текущий уже опережает весь прошедший, 2013 год: для сравнения, самой дорогой квартирой, проданной в 2013 году, стала квартира в комплексе Fairmont The Palm стоимостью US$11,43 млн. Первые строчки списка топ-10 самых популярных районов Дубая, по данным таких агентств и порталов о недвижимости, как Reidin и Propertyfinder, помимо Dubai Marina, по-прежнему занимают районы Downtown Dubai, Palm Jumeirah и Jumeirah Lake Towers. По данным портала Reidin, цены на виллы в Дубае в феврале выросли на 3,28% по месячным показателям и на 19,5% по годовым. А согласно прогнозу банка HSBC Global Research, в текущем году цены на недвижимость в Дубае должны вырасти еще на 10-15% в среднем. Эти цифры также говорят о растущей стабильности сектора недвижимости.

Прогнозы и перспективы

На сегодняшний день текущий 2014 год уже практически достиг своего «зенита», поэтому сейчас уже можно с большой долей уверенности говорить о том, какие прогнозы аналитиков относительно будущего рынка недвижимости Дубая и ОАЭ выглядят реалистично, а какие оказались несколько преувеличенными.

Начнем с последних. Без сомнения преувеличенными оказались опасения многих экспертов по поводу дестабилизации рынка недвижимости. Слишком стремительный рост цен на жилье в конце прошлого, 2013 года заставил некоторых специалистов делать еще более смелые прогнозы на год 2014-й, предвещая едва ли не 40%-ный рост цен на жилье. Однако уже в начале текущего года более «выдержанные» эксперты, оценив усилия правительства и ассоциаций застройщиков по сдерживанию спекуляций, пришли к выводу, что реальный рост цен вряд ли превысит 10-20%. Большинство аналитиков, в итоге, сошлись во мнении, что очередного «финансового пузыря» в текущем году можно не опасаться. Так, в отчетах аналитического отделения банка HSBC и консалтинговой компании JLL говорится, что рост стоимости жилой недвижимости в Дубае в текущем году составит 10-15%, а показатели прибыли, которую может принести такая недвижимость, сохранятся на уровне 4-5%.

По оценке JLL, рынок недвижимости Дубая в ближайшие два года пополнится на 390 тысяч новых единиц жилья, что увеличит его существующий объем на 9%. Большинство новых объектов жилой недвижимости будет построено на юге и западе эмирата, в таких районах, как Mohammed Bin Rashid City, Business Bay и Dubailand. Отдельно следует сказать несколько слов об аренде жилья. Согласно отчету все того же JLL, стоимость аренды недвижимости в Дубае неминуемо вырастет, несмотря на некоторое замедление роста цен в текущем году, вероятнее всего примерно на 10-20%. Такой прогноз аналитики JLL дают даже несмотря на то, что фонд жилой недвижимости ожидаемо увеличится на 25 тысяч единиц за год. Общий индекс аренды от JLL за первый квартал текущего года вырос на 7%, и на 23%—за год. Индекс аренды квартир вырос на 26% за год, а индекс аренды вилл—на 12% за год. Больше всего цены на аренду выросли в таких популярных у арендаторов районах, как Sports City, где стоимость аренды за год увеличилась на 41%, International City (35%) и Discovery Gardens (33%), тогда как темпы роста цен на аренду жилья в таких районах, как Downtown Dubai и Dubai Marina, были существенно ниже—24% и 21% за год соответственно.

Фантастика и реальность

Говоря о прогнозах и перспективах, невозможно обойти вниманием традиционную для Дубая тягу к воплощению самых фантастических идей и планов в реальность. Так, по заверению властей ОАЭ, 2014 год обещает стать годом мегапроектов в сфере строительства объектов социальной, культурной, туристической сфер и, что немаловажно, объектов инфраструктуры.

Тремя наиболее масштабными проектами в сфере инфраструктуры, на создание и обновление которой Дубай планирует потратить US$1,92 млрд, станут начало строительства Дубайского канала, строительство моста Al Ittihad Bridgе и крайне значимый для города проект прокладки линий дубайского трамвая, общая протяженность которых составит 14,6 км. Все три проекта существенно повлияют на уровень цен на недвижимость в районах, где будут реализованы эти проекты. Среди наиболее близких к фантастике проектов в этом году станет, возможно, проект строительства «Города Аладдина» (Aladdin City) в районе Dubai Creek на участке длиной в 450 метров. «Город» будет состоять из трех причудливых башен, соединенных переходами с движущимися полами. Дизайн башен навеян сказками об Аладдине и Синдбаде-мореходе.

Этот проект в целом будет иметь большое культурно-историческое значение и обещает преобразить облик Старого Дубая, став новым объектом must see для туристов. Поразит своим размахом и дизайном также новое здание Дубайской оперы на 2000 мест в форме корабля, которое построят в одноименном районе The Opera District в самом сердце Дубая — Dubai Downtown.

Существенные подвижки наметились в текущем году и на рукотворных островах The World, на одном из которых, острове «Сердце Европы», планируется воссоздать атмосферу и даже климат европейских улиц. Наконец, в буквальном смысле космический масштаб имеет самое недавнее громкое заявление властей ОАЭ о планах строительства стартовой площадки для космических кораблей в Абу-Даби. Этот проект планируется реализовать совместными усилиями компаний Virgin Galactic и Aabar Investments и завершить уже к 2016 году. Но, воплощая в жизнь самые смелые проекты, которые часто кажутся чем-то из области фантастики, власти ОАЭ твердо стоят на почве реальности. Это доказывают официальные планы развития Дубая. Согласно им, в ближайшее время главными отраслями в плане перспектив развития станут секторы коммерческой и промышленной недвижимости, которым правительство Дубая окажет свою поддержку. Кроме того, особое внимание планируется уделить совершенствованию методов регулирования рынка аренды, чтобы удержать цены в разумных пределах, а также предотвратить спекуляции в секторе продаж недвижимости.

Эффективное регулирование

Среди других шагов, которые правительство Дубая намерено предпринять в отношении рынка недвижимости, применение фискальных дисциплин по отношению к операциям аренды, реорганизация, при необходимости, структуры государственного сектора и сохранение его масштаба в приемлемых границах, повышение эффективности государственных расходов на строительство недвижимости. Говоря о деятельности официальных органов, нельзя также не упомянуть о нововведениях 2014 года в области регулирующего законодательства. Нововведения Земельного департамента Дубая были направлены на совершенствование системы регулирования рынка недвижимости Дубая и коснулись унификации форм договоров, определяющих отношения между тремя сторонами сделки купли-продажи: брокером, покупателем и продавцом. Унификации подверглись так называемые формы А, В и F. Эти нововведения вступили в силу с 1 мая. Застройщики также не отстают от государственных органов в плане последовательного ограничения возможностей для спекуляции недвижимостью и один за другим вводят новые правила для перепродажи недостроенного жилья. Так, Emaar и Damac, а вслед за ними и другие застройщики, стали выдавать сертификаты на перепродажу недвижимости только после выплаты как минимум 50% стоимости жилья, а во многих случаях этот процент становится намного больше.

Но иногда застройщики в борьбе со спекуляцией все же действуют и методом поощрения. Так, недавно Emaar предложил тем своим покупателям, кто выплатит сразу 30% стоимости жилья и сохранит его в своей собственности до окончания строительства, приоритетное право купить недвижимость от застройщика без очереди.

Дубай и Абу-Даби добрые соседи или конкуренты?

В целом также следует отметить, что высокий инвесторский и покупательский интерес к недвижимости фиксировался в ОАЭ повсеместно и неоднократно подтверждался цифрами самой разной статистики. Немалый подъем рынка не движимости наблюдался в первом квартале года в столице ОАЭ Абу-Даби.

Сразу несколько ведущих застройщиков здесь сделали ряд громких заявлений о начале строительства крупных проектов. Так, в настоящее время столица ОАЭ лидирует по темпам строительства коммерческой недвижимости: в ближайшее время здесь будет построено 8 новых торговых центров. А новый план развития Абу-Даби до 2016 года предполагает полную реорганизацию социальной и транспортной инфраструктуры. Прошедшая недавно в столице ОАЭ выставка недвижимости Cityscape Global также привлекла рекордное количество посетителей, значительно расширив свои масштабы.

Однако, по данным различных рейтингов и отчетов, именно Дубай продолжает оставаться наиболее перспективным деловым, культурным, туристическим и финансовым центром не только в ОАЭ, но и на всем Ближнем Востоке. Во многом этому, конечно, способствует ожидание проведения здесь международной выставки «ЭКСПО-2020». В первой половине 2014 года правительство Дубая обнародовало ряд мер, запланированных к реализации в преддверии «ЭКСПО-2020». Сюда входит строительство объектов водоснабжения, план компактной за стройки центра Дубая и направленность на сближение со столицей ОАЭ Абу-Даби. Также в этом году Дубай занял почетную третью ступеньку пьедестала в рейтинге наиболее динамично развивающихся городов мира City Momentum Index от JLL, уступив лишь Лондону и Сан-Франциско. Таким образом, можно сказать, что в плане достижений и Дубаю, и Абу-Даби есть чем похвастаться, и эти добрососедствующие эмираты лишь способствуют уверенному развитию друг друга посредством некоторой доли присутствующей между городами конкуренции.

В целом, первая половина 2014 года была для Дубая еще одной важной ступенью на пути к приобретению статуса не только самого динамично развивающегося города, но и самого всесторонне и стабильно растущего важнейшего центра на Ближнем Востоке, где ОАЭ в целом занимает лидирующие позиции как наиболее безопасная и перспективная гавань для инвестиций и бизнеса.

Любую дополнительную информацию о недвижимости в Дубае Вы можете получить у специалистов компании IMEX Real Estate по телефону в Москве +7495 5100008, бесплатному телефону в ОАЭ 800-IMEX (800-4639) или отправив запрос по электронной почте info@IMEXre.com.