Просмотров: 638
КЛАССИЧЕСКАЯ ТРЕХСОСТАВНАЯ СПОРТИВНАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ, ХАРАКТЕРИЗУЮЩАЯ ПОСТЕПЕННЫЙ ПЕРЕХОД ОТ ПОЛНОГО ПОКОЯ К ПОДГОТОВКЕ И АКТИВНОМУ РЫВКУ, КАК НЕЛЬЗЯ ЛУЧШЕ ОПИСЫВАЕТ ТО, ЧТО ПРОИСХОДИЛО С НЕДВИЖИМОСТЬЮ ДУБАЯ В 2016 ГОДУ И, ВЕРОЯТНО, СЛУЧИТСЯ С НЕЙ В НАСТУПИВШЕМ 2017 ГОДУ. ДУБАЙ УСПЕШНО ГОТОВИТСЯ К НОВОМУ ВИТКУ РАЗВИТИЯ, И НОВЫЙ ГОД ОБЕЩАЕТ НОВЫЕ ПОБЕДЫ И СВЕРШЕНИЯ.
Подведение итогов года – процесс, который может быть вдохновляющим и приносящим глубокое удовлетворение. И в этом смысле Дубаю есть чем гордиться, есть что вспомнить и что поставить себе в заслуги. Многие новые, без преувеличения исторически значимые проекты в сфере городского строительства и развития, наподобие открытия главной водной артерии Дубая – Дубайского канала, были завершены либо, напротив, начаты именно в 2016 году.
Достижения и новые задачи
Подводные виллы-батискафы на островах искусственного архипелага The World, первое здание, напечатанное на 3D-принтере, подготовка объектов грядущей Всемирной выставки «ЭКСПО-2020», закладка первого камня нового самого высокого в мире здания The Tower и наконец, долгожданное открытие новой достопримечательности Дубая, водного канала, превратившего часть центра города в остров по примеру нью-йоркского Манхэттена,– вот далеко не полный список достижений дубайских властей и застройщиков в 2016 году на ниве градостроения. Грандиозный проект Дубайского канала, за пуском которого с замиранием сердца следили многие жители и гости Дубая, создал новый альтернативный центр города, объединив районы Bur Dubai, Jumeirah, DIFC и Downtown Dubai и соединив район Business Bay с Персидским заливом. Создание канала стимулировало местных застройщиков на воплощение новых многомиллионных проектов жилой, коммерческой и торговой недвижимости на его берегах. Этот водный путь вдохнет жизнь в ранее пустынные участки между побережьями Дейры и Bur Dubai.
А новая жизнь указанных районов подразумевает и развитие новой «культурной деревни» Culture Village, которая расположена в районе Al Jadaf, с двумя мини-кластерами жилой недвижимости Dubai Wharf и Manazel Al Khor, помимо строительства величественного отеля Anantara на берегах Дубайского канала, и здание Marasi Business Bay, и комплекс апартаментов класса люкс The Court Tower от застройщика Tanmiyat с ценами от USD 5000 за квадратный метр и доходностью жилья в районе 10%, и жилое сообщество Hartland Greens в районе MBR City.
Однако не каналом единым жил Дубай весь 2016 год. Власти прекрасно понимают значение равномерного и сбалансированного развития не только разных районов города, но и разных типов недвижимости. Конечно, без поражающих воображение проектов застройки островов The World, которая активно продолжается и сегодня, или, к примеру, «печати» первого здания Музея будущего на гигантском 3D-принтере Дубай потерял бы свою индивидуальность. Без рекордов Дубай не стал бы «городом будущего», поэтому и задел на строительство новой самой высокой башни The Tower в Dubai Creek Harbour стоимостью примерно в US$ 1 млрд и высотой более 1000 метров выглядит лишь закономерным этапом развития эмирата. К слову, Совет по высотным зданиям и городской среде обитания (CTBUH) отдал три из пяти топовых мест в списке лучших в мире строителей небоскребов дубайским застройщикам, подарившим городу Burj Khalifa, Princess Tower и другие знаковые доминанты Дубая.
Рекордами будут отличаться и будущие главные проекты Дубая, ход которым дали в прошлом году. Это и Dubai Arena – грандиозное сооружение для зрелищ площадью почти 47 тысяч кв. м, рассчитанное на 20 000 зрителей, и строительство нового эко-ориентированного супермолла Cityland Mall, и «оплот неофутуризма», комплекс смешанного назначения Jumeirah Central (бывший проект Mall of the World) площадью 83,6 га, и, конечно же, дальнейшее воплощение планов создания инфраструктуры для «ЭКСПО-2020».
Но, что еще важнее, другие компоненты рынка недвижимости, в частности, расширение сектора доступного жилья, дубайские власти тоже не обошли вниманием в 2016 году. Госструктуры планируют выделять застройщикам землю под такие проекты на выгодных условиях, но и сами строители уже так хорошо смекнули выгоду от спроса на дешевое жилье, что чуть было не сместили баланс спроса и предложения в этом сегменте. Ведь самое главное, что привлекает инвесторов и покупателей в Дубай, – это одна из самых высоких ставок доходности жилья в мире, и особенно актуально это именно для сектора доступного жилья. Периферия Дубая преображается – здесь один за другим вырастают новые районы с миллионами квадратных метров, но как это отразится на будущем состоянии такого фонда, еще вопрос. Единственное, что на данный момент не вызывает разногласий у экспертов-аналитиков в Дубае, это грядущее повышение цен на жилье.
Росту цен на жилье в Дубае – быть
На это утверждение скептики обычно реагируют резонным вопросом: «Почему?». Что ж, попробуем детально проанализировать ответ. Безусловно, если вы покупатель, то вам не слишком хотелось бы верить в истинность этого факта, равно как и в то, что все прогнозы аналитиков одинаково полезны и правдивы. Это действительно так – определенный процент «предсказателей» либо сгущает краски, либо, наоборот, слишком оптимистично смотрит на вещи. Но законы, лежащие в основе развития всех рынков недвижимости, диктуют: реалии Дубая на данный момент таковы, что нижний порог для цен уже достигнут, и дальше эмират ожидает естественное движение вверх по параболе ценообразования. Существование такой параболической закономерности давно доказано. JLL, Propertyfinder, Valustrat, Asteco, консалтинговые бюро и аналитические агентства, дающие свои главные прогнозы в отношении будущего дубайского рынка жилья, сходятся в главном – медленный, но уверенный возврат рынка к прежним показателям уже начался.
Однако суть даже не в этом. И без того достаточно фактов, подтверждающих эту теорию. В первом квартале 2017 года в игру вступает новое элитное жилье в новых фригольдных кластерах районов Jumeirah и CityWalk, а также в проверенных временем «золотых» районах Дубая типа Burj Khalifa, Palm Jumeirah, Emirates Hills, равно как и в Downtown и Dubai Marina. А если верить отчету JLL, то особенно поспешить с решением нужно покупателям недвижимости в таких районах Дубая, как Dubai Silicon Oasis, Motor City и Discovery Gardens. Там, по мнению экспертов этого бюро, цены начнут расти первыми. Cluttons отмечает, что даже в среднем ценовом сегменте недвижимости такие районы, как Motor City, Emirates Living и Jumeirah Park, уже в конце 2016 года начали показывать пусть и еле заметный (в районе 0,1%), но все же рост цен на жилье.
Учитывая три главных составляющих инвестиционной привлекательности недвижимости (высокая доходность, экономическая и политическая стабильность региона, перспективы на будущее), именно сектору элитной недвижимости действительно суждено выйти в авангард роста цен на жилье в Дубае в 2017 году. Core Savills, в частности, безапелляционно заявляет, что рынок элитной недвижимости Дубая набрал 40–45% в цене за год, а Knight Frank подтверждает рост цен на элитное жилье в Дубае в районе 2% за квартал в 3-4-м кварталах 2016 года. Кроме того, к примеру, вилл в Дубае строится все меньше: в 2017 году соотношение введенных в эксплуатацию квартир и вилл в Дубае прогнозируют на уровне 90 к 10, тогда как еще в первом квартале 2016 года это соотношение было 17 к 25. А чем меньше вилл в продаже на рынке, тем они дороже. Ну а вслед за элитным сегментом, как ожидается, цены вырастут и в других.
Почему люди готовы вкладывать в Дубай даже сейчас, в период экономической неуверенности в большинстве стран? По условиям для коммерческой деятельности, динамике роста и уровню развития инфраструктуры в 2016 году Дубаю удалось занять второе место в ежегодном рейтинге компании Agility среди других экономик мира, уступив лишь Китаю. Только за первое полугодие 2016 года инвесторы 127 разных национальностей вложили US$ 15,52 млрд в различную недвижимость эмирата, согласно официальным данным Земельного департамента. И это лишь часть причин для роста инвестиций.
Доступность и выгода – есть ли корреляция?
Таким образом, главный ответ на вопрос, почему цены будут расти, прост, и он заключается в балансе спроса и предложения. Второй ответ и причина – это выгода, то есть доходность актива относительно его стоимости, а также долгосрочные перспективы, каковыми может похвастаться средний и высший ценовые сегменты. А вот доступное жилье Core Savills, например, назвал «ненадежным активом», имея в виду, что, несмотря на дешевизну студий в отдаленных районах и сиюминутную выгоду от их аренды, в долгосрочной перспективе такое жилье – не самый выгодный вариант для вложения средств.
Несмотря на расширение сектора доступного жилья за счет таких районов, как, например, International City, где уже построили порядка 22 тысяч объектов доступного жилья, или других локаций в районе Emirates Road, Дубай стабильно входит в список 10 самых дорогих городов мира. Пока потенциальные арендаторы жилья могут себе это позволить, они будут селиться ближе к центру, потому что в противном случае дорога до работы или простая прогулка к пляжу превращается в проблему, нивелирующую преимущества проживания в Дубае, резюмируют аналитики.
Впрочем, вывод из различных мнений экспертов можно сделать двоякий: с одной стороны, Дубаю не хватает доступного жилья, особенно в перспективе «ЭКСПО-2020», когда многим новым сотрудникам выставки понадобится недорогое жилье, но, с другой стороны, такая ситуация выгодна для инвесторов и домовладельцев, ценность недвижимости которых сохраняется, а капитализация и доходы от аренды растут.
Чего ждать от 2017 года? Только факты
Итак, подробно рассмотрев все «подводные течения» и факторы, которые сделали текущую ситуацию на рынке недвижимости Дубая такой, как она есть, перейдем к острожным обобщениям и приблизительным прогнозам. Почему «острожным и приблизительным»? Потому что рынок похож на живой организм, и его участники также склонны верить или не верить прогнозам, составлять свои мнения на их основе или вопреки им, и тем самым менять реальность каждый день.
Оптимизм, как общую характерную для дубайского рынка недвижимости черту, отметила недавно управляющий директор аналитического агентства Phidar Advisory Джесси Даунс.
Однако иногда чрезмерный оптимизм может повредить естественному развитию рынка, считает она. И дает свой прогноз: в 2017 году цены на жилье либо останутся на прежнем уровне, либо продолжат незначительное снижение, а подъема следует ожидать не ранее конца 2017 – начала 2018 года. Но даже этот прогноз предрекает вероятность роста цен в пределах 2017 года.
Со своей стороны агентство JLL пророчит рынку рост цен на жилье в Дубае на 4–5% в 2017 году, считая, что сейчас «рынок уже достиг своего ценового дна», тогда как другие, как Asteco, просто констатируют временный всплеск роста цен на аренду.
Итак, как видим, прогнозы, как всегда, противоречивы. А значит, остановимся на фактах. Согласно оценке специалистов из Deloitte, значение недвижимости как ценного актива в мире в целом за последние годы выросло настолько, что год назад общая стоимость всей недвижимости мира превысила общую стоимость всего добытого в мире золота в 36 раз и достигла астрономической суммы в US$ 217 трлн. А эксперты из Deloitte и Knight Frank подсчитали, что за последние 15 лет Дубай достиг в развитии сектора недвижимости такого масштаба, как ни один другой город в мире. Поэтому в ближайшие годы роль Дубая как мирового центра для инвестиций в недвижимость будет только укрепляться. Это факт номер один.
А доходы от аренды – вот второй важнейший фактор, который продолжит в 2017 году привлекать в Дубай инвесторов и покупателей жилья. На сегодняшний день в Дубае Land Sterling зафиксировал самый высокий уровень доходов от аренды жилья в мире – в районе 10,6% для наиболее востребованного актива, доступной недвижимости. Но местами этот актив может дать даже до 20% дохода. Это факт номер два.
Ну и, наконец, перспектива проведения в Дубае всемирной выставки «ЭКСПО-2020» (и более чем успешной подготовки эмирата к этому событию) – это надежная гарантия уверенного развития сектора недвижимости и городской инфраструктуры эмирата до 2020 года и далее. Это факт третий и последний.
Дополнительную информацию о приобретении недвижимости и управлении ею в Дубае вы можете получить у специалистов компании IMEX Real Estate по телефону в Москве +7 495 510 0008, бесплатному телефону в ОАЭ 800-IMEX (800-4639) или отправив запрос по электронной почте [email protected].
ПОЛНЫЙ КОМПЛЕКС УСЛУГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ОАЭ
UAE: P.O.Box 282448, Dubai Marina, 74, Al Marsa Street, Marina Plaza Tower (Marina Mall complex), 25 Floor, Office 2502 Tel: +971 (4) 3951911 Fax: +971 (4) 3951912 Mob: +971 50 2528188 Toll Free: 800-IMEX
РОССИЯ: 105122, Москва, Щелковское шоссе, 3 стр. 1, оф. 511 Тел.: +7 495 510 0008 Факс: +7 495 9842053/57 Моб.: +7 925 1352050
Текст: Гелена Крюкова
- Найти больше статей по темам:
- #недвижимость
- #рынок недвижимости ОАЭ
- #цены на недвижимость
- #IMEX Real Estate
- #жилье
