ИТАК, ЧТО ЖЕ БОЛЬШЕ ВСЕГО ПРИВЛЕКАЕТ НАШИХ СОГРАЖДАН, КОТОРЫЕ ОБЗАВЕЛИСЬ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ОАЭ?

1 Дубай – ласковый курорт, где вас круглогодично ожидают солнце, море и пляж. В этом раю 345 дней в году – солнечные. Дубай манит туристов теплым климатом, белыми песчаными пляжами и лазурными водами Персидского залива. Летом средняя температура воздуха составляет около + 40°С, зимой – +20-23°С днем и около +15°С ночью. Большую часть года море спокойное, высота волн у побережья не превышает 0,5 м.

2 Дубай – один из крупнейших торговых центров на Ближнем Востоке, пересечение торговых путей всех частей света. В пределах 4 часов авиаперелета от Дубая проживает треть населения Земли. Перелет из Москвы занимает всего пять часов. Причем, по прилете вам не нужно переводить часы, так как Москва и ОАЭ живут в одном часовом поясе. Отсутствие разницы во времени – дополнительный комфорт для туриста и еще одна возможность почувствовать себя, как дома.

3 Дубай – суперсовременный мегаполис, где есть всё и для каждого. Оазис из стекла и бетона, выросший за несколько лет на месте небольшой рыбацкой деревушки, поражает своим масштабом и великолепием. Несмотря на большое количество автомобилей, на магистралях Дубая практически нет крупных пробок или аварий. Суперсовременные автомобильные магистрали с круговыми развязками вместо традиционных перекрестков, скоростные линии метро, возведенные на эстакадах, и возможность передвижения по воде дают вам возможность заглянуть во все уголки этого уникального города.

4 Дубай широко распахнул ворота для международных инвесторов. Действующие здесь особые экономические зоны привлекли крупнейшие мировые бренды, которые открыли здесь ближневосточные и азиатские штаб-квартиры. Дубай претендует на право стать одной из крупнейших конгрессных и выставочных столиц мира, центром спорта и развлечений. Регулярно проводимые в Дубае многочисленные выставки, фестивали и праздники дополнительно привлекают сотни тысяч туристов и способствуют дальнейшему развитию инфраструктуры мегаполиса.

5 Расхожее утверждение о том, что в Дубае нет преступности, не так уж не соответствует действительности. Приезжая сюда, вы можете быть спокойны за себя и за своих детей. Поверьте, вы это почувствуете. По показателям безопасности ОАЭ уверенно опережает такие крупные страны, как США, Великобритания, Германия и Франция. По данным экспертных опросов, 95 % населения чувствуют себя в безопасности, находясь в одиночестве ночью на улице, что является наивысшим показателем среди всех стран мира.

6 Из всех семи эмиратов, входящих в ОАЭ, Дубай обладает самой развитой и прозрачной законодательной базой в сфере недвижимости. Согласно законодательству эмирата Дубай, граждане иностранных государств имеют право напрямую приобретать недвижимость в Дубае в полную собственность (freehold или «фригольд») на специально оговоренных территориях, в так называемых фригольд-районах (freehold zones). К таким зонам относится практически вся территория «нового Дубая», включая такие популярные районы, как Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers, Downtown Dubai и другие. Регистрация сделок с недвижимостью осуществляется в момент обращения покупателя и продавца, и сразу же на руки покупателю выдается регистрационное свидетельство, удостоверяющее право его собственности на приобретенный объект недвижимости. Такой порядок «моментальной» регистрации максимально упрощает процедуру купли-продажи недвижимости и сводит к минимуму возможные риски, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

7 В Объединенных Арабских Эмиратах отсутствуют налоги на имущество и на доходы; НДС и налоги с оборота также практически не взимаются. Владение и недвижимым имуществом в Дубае, равно как и получение дохода, например, от его сдачи в аренду, не влечет никаких налоговых последствий для собственника в пределах юрисдикции ОАЭ.

8 Если сравнивать цены, например, с Москвой или Санкт-Петербургом, то на сегодня сложилась уникальная ситуация, когда в Дубае цены на жилье заметно ниже. Например, цена квадратного метра полностью готовых апартаментов в престижных прибрежных районах Дубая начинается всего с US$ 2 тысяч.

9 В июне 2011 года Правительство Объединенных Арабских Эмиратов приняло решение о продлении до трех лет срока действия резидентских виз, выдаваемых иностранцам, приобретшим недвижимость на территории страны. Причем это правило распространяется на всю семью владельца недвижимости. До сих пор виза резидента ОАЭ выдавалась инвесторам только на 6 месяцев. По мнению экспертов, медленно, но верно эти меры, безусловно, положительно скажутся на росте цен на недвижимость, особенно в престижных районах Дубая.

Если вы решили покупать недвижимость в ОАЭ, обратитесь за консультацией к специалисту. Только он вам разъяснит все детали и нюансы планируемой сделки и проведет вас через все «узкие места» действующего законодательства. Он подскажет, с чего начать покупку, как выбрать лучшее предложение и условия, а также проконсультирует по вопросам эксплуатации недвижимости, её последующей сдачи в аренду или перепродажи. К слову, практически ни одна сделка с недвижимостью не совершается в ОАЭ без помощи профессиональных риэлтеров.

ПОДВОДНЫЕ КАМНИ

К сожалению, наши многие из наших соотечественников, которые сочли за труд прибегнуть к услугам профессионалов во время оформления сделок с недвижимостью, столкнулись с непредвиденными трудностями. Речь идет, прежде всего, о приобретении жилья в тех проектах, строительство которых началось еще до мирового финансового кризиса и так и осталось незавершенным. Сегодня, когда волна кризиса схлынула, кто-то из застройщиков возвращает часть вложенных средств инвесторам, а кто-то рискует погрязнуть в судебных разбирательствах. Своим мнением о том, как не оказаться в числе последних, делится Сергей Сергеев, один из директоров компании Amlak Real Estate.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ДУБАЯ – ЧТО ПРОИСХОДИТ?

Волна кризиса на рынке недвижимости ОАЭ в последнее время схлынула, и сегодня вновь заметно некоторое оживление. Однако покупатели, наученные горьким опытом трудных лет, не торопятся вновь вкладываться в строительные проекты. В связи с этим в последний год почти все застройщики начали заниматься «свопингом» (от англ. swapping – обмен), то есть предлагать покупателям недвижимости готовое жилье в уже сданном в эксплуатацию проекте в обмен на ту недвижимость, в которую они вложили свои деньги, но она еще строится и неизвестно, когда будет закончена. Кто-то из застройщиков предлагает провести подобные «обмены» в своих проектах, кто-то в чужих. Правда, зачастую и так не очень радужные условия, предлагаемые покупателям, с каждым месяцем еще и «ухудшаются».

С другой стороны, инвесторы начали выигрывать судебные тяжбы против застройщиков, тогда как раньше положительный исход такого рода судебных разбирательств скорее был исключением. Да и по времени такая тяжба длилась не менее года. Но, тем не менее, на сегодняшний день остается немало вопросов по исполнению судебных решений, особенно в тех случаях, где единственный актив – это земельный участок, который, как правило, оплачен девелопером на 100 %. В законодательстве Дубая отсутствует закон о банкротстве. Именно этот факт стал основной проблемой для многих компаний-застройщиков.

СЧЕТА УСЛОВНОГО ДЕПОНИРОВАНИЯ (ЭСКРОУ-СЧЕТА)

К сожалению, многие российские инвесторы абсолютно невежественны в вопросах, касающихся защиты их собственных инвестиций. Например, мало кто знает и понимает, что такое эскроу-счет? Что говорит закон «О счетах условного депонирования»? Как он работает? Словом, что, кто, как и когда гарантирует покупателю?

У экспертов компании Amlak Real Estate есть очень большое подозрение, что все претензии по «умершим» (исчезнувшим с рынка вместе с проектами) девелоперам, отмененным проектам, остаткам денег на эскроу-счетах, а также по «замороженным» проектам, реализация активов будет производиться только по решению суда. На все возмущенные реплики со стороны покупателей недвижимости в подобных проектах, чиновники из RERA отвечают примерно так: «У нас на рассмотрении много «сложных» случаев, таких, где нет всех квитанций об оплате недвижимости, нет договоров купли-продажи, нет регистрации в системе OQOOD, вашего застройщика больше нет в Эмиратах… Мы не можем вам помочь, обращайтесь в суд». Таким образом, если ваш застройщик не идет на уступки, подавайте в суд иск на расторжение договора купли-продажи с ним и на возврат всех уже уплаченных вами средств плюс на выплату компенсации за их использование девелопером. Тогда у вас есть реальный шанс вернуть свои деньги.

Можно ли обойтись без суда? Да, можно. В этом случае вы сможете вернуть свои капиталовложения с большими потерями, либо ваша компания-застройщик предложит вам зачесть уже сделанные вами выплаты в счет оплаты готовой недвижимости в другом подобном проекте. Так что, чудес не бывает. Советуем вам не сидеть, сложа руки! Многие застройщики специально «тянут время», так как не хотят или не могут вернуть вам ваши средства. Так что, пока вы ждете «у моря погоды», девелоперы либо полностью потратят остатки уже уплаченных денег, либо найдут еще и снова начнут строить, и вот тогда вы будете обязаны опять продолжать платить в соответствии с графиком платежей. В противном случае, вам придется бороться с тем, чтобы у вас не отняли не до конца оплаченную недвижимость.

ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ

Суммируя все вышесказанное, стоит еще раз обратить внимание всех покупателей недвижимости на ряд важных правил, которые помогут избежать многих проблем и принесут желаемую выгоду от инвестиций в недвижимость:

• В спорных ситуациях ни в коем случае не обращайтесь к посредникам! Сегодня вам может предложить свою помощь в решении ваших проблем, кто угодно – от горничной в отеле до таксиста. На бедах инвесторов пытаются заработать шарлатаны и мошенники всех мастей – без опыта, без лицензии и без гарантии результата.
• Не платите денег вперед! Соглашайтесь на сотрудничество только с подписанием договора, где будет прописано, кто, что и за какое вознаграждение делает. Помните, любой компетентный специалист получает оплату только по факту сделанной работы!
• Не обращайтесь к обычным юрисконсультам, не имеющим адвокатской практики и не вхожим в суды Дубая, поскольку они также являются посредниками (см. пункт 1), которые затем просто передают ваши документы практикующим адвокатам, которые, в свою очередь, будут «носить» их в суд.
• Проведите собственный маркетинг и обязательно убедитесь в правомерности рекомендаций «уважаемых» вами знакомых. Многие, доверившись «своим», часто теряют и время, и деньги.
• Внимательно прочтите свой договор с застройщиком о купле-продаже недвижимости. В нем обязательно найдутся пункты о необходимости письменно известить девелопера о вашем «несогласии» с задержкой сдачи объекта и т. д., и т. п., которые позволят вам отстоять свои права в судебных инстанциях. Удачи!

Любую дополнительную информацию Вы можете получить у специалистов компании: AMLAK REAL ESTATE P.O. Box 211824, Dubai, UAE Тел.: +971 4 434 30 97 Факс: +971 4 434 30 96 e-mail: [email protected] http://www.amlakinvest.com www.amlak.ru