Тренд замедленного действия

Просмотров:  1135
АБЛАЙХАН САМАТДИН, депутат маслихата г. Алматы, почетный президент ОАРК, доктор делового администрирования (DBA)Материал предоставлен редакцией журнала Property.KZ

Со времени начала мирового экономического кризиса прошло уже почти четыре года. Уровень покупательской активности на рынке недвижимости по-прежнему остается низким. Какие сюрпризы может принести 2011 год? Если проанализировать ситуацию, стоит ожидать определенных положительных перемен. Это год, который может послужить началом обратного движения в докризисный период.

Х-ФАКТОР ПО-КАЗАХСТАНСКИ

В прошлом году среди продавцов недвижимости часто ходили слухи о том, что может произойти серьезный выброс на рынок залогового жилья отечественными банками. По идее цены должны заметно снизиться. Но, признаться, к этому я отношусь скептически. И объясню почему.

Во-первых, таких квартир не так уж много в общей массе. Во-вторых, работники банков – хорошо осведомленные люди и в первую очередь сами раскупят это жилье или дадут возможность сделать это своему окружению, не предоставив информацию для широких масс. Так что на общую ситуацию с ценами, на мой взгляд, это не повлияет.

Другое дело, что сейчас появляется все больше предпосылок для роста цен. Как это ни странно, но существенно на стоимость квартир в стране могут повлиять следующие факторы. Первое – это развитие авиалиний.

В текущем году планируется завершение строительства второго международного терминала в Алматы. Это не только заметно повысит имидж города, но регион в целом станет экономически более привлекательным. Премьер Карим Масимов потребовал от министра транспорта и коммуникаций наладить прямое авиасообщение со всеми крупными городами в радиусе 700 км от Астаны. Более глобальную задачу поставил президент: обеспечить беспосадочные перелеты во все крупнейшие города в радиусе семи часов полета. Если в качестве эталона взять среднюю крейсерскую скорость Airbus (850-900 км/ч), то речь идет о расстояниях в шесть тысяч и более километров.

На мой взгляд, президент и правительство все это делают для повышения престижа и экономической привлекательности Алматы, Астаны, Актау и других городов Казахстана.

Необходимо в первую очередь наладить перелеты в Нью-Йорк, Гонконг, Сингапур, Токио, Берлин, Шанхай, Париж, Мадрид, Рим и Джакарту. А также восстановить воздушное сообщение с Дубаем, где многие казахстанцы имеют недвижимость и бизнес.

Помимо авиалиний еще одним элементом «дресс-кода» Алматы как города международного образца должно стать метро. В текущем году, к 20-летию независимости страны, намечен официальный запуск подземного транспорта. Естественно, это также существенно повлияет на ценовой фактор на рынке недвижимости. Как известно, в крупнейших мегаполисах близкое расположение дома к метро всегда отражается в дополнительной ценовой надбавке. А так как народ у нас «экономически подкованный» (чего стоит хотя бы подорожание овощей и фруктов после обвала тенге по отношению к доллару), то продавцы обязательно воспользуются запуском метрополитена Есть еще такая вроде бы мелочь, но она отрицательно характеризует нашу страну в глазах иностранных гостей – это скорость Интернета. Когда приезжаешь, скажем, из Кореи с её 34 мбит/сек., то от наших 3,7 мбит/сек. появляется нервозность. В ближайшие годы эту цифру обещают поднять до 16, а также ввести стандарт 4G.

FREEHOLD ПО-АНГЛИЙСКИ

НЕДВИЖИМОСТЬ ЗА РУБЕЖОМВ целях улучшения бизнес-климата в Казахстане государству следует рассмотреть вопрос о freehold (фригольд). Это полное право собственности, при котором владелец является абсолютным собственником земли и недвижимости. Право собственности может действовать до бесконечности или до момента его передачи новому владельцу. Тем не менее, обладатель права собственности по казахстанскому законодательству не имеет полной свободы действий на своей земле.

В случае с «фригольд» иностранцы смогли бы приобретать недвижимость в нашей стране, например, в таких районах как Боровое, Капчагай и в других свободных экономических зонах. За счет иностранных инвестиций регионы республики могли бы развиваться. Кстати, такая практика распространена в Великобритании, Чехии, ОАЭ, Австралии и других государствах.

Кто-то может подумать, что я лоббирую интересы иностранцев. Прошу не спешить с такими выводами. Тотальный захват иностранцами можно искусственно сдерживать. Например, ввести ограничительные меры на срок действия их виз до одного, двух или трех лет. И если зарубежный владелец собственности нарушит наше законодательство, то дальнейшее продление его визы будет затруднено, и он попросту не сможет пользоваться купленной недвижимостью. Именно поэтому иностранные граждане в основном не нарушают законодательство стран, где они пребывают.

Еще одним толчком к росту цен на недвижимость может стать строительство дорог и отелей. Это также поспособствует привлечению зарубежных инвесторов. Ведь жители наиболее развитых стран привыкли к высокому уровню обслуживания в медицинских и образовательных учреждениях, местах досуга и так далее.

И главное – к безопасности в месте проживания. Еще один немаловажный момент – это активные методы противодействия коррупции. Соблюдение нашим государством этих цивилизованных стандартов качества жизни не только повысит уровень жизни наших соотечественников, но и даст дополнительный импульс экономическому развитию Казахстана и создаст привлекательный инвестиционный климат.

В правительственных кругах придерживаются мнения, что недвижимость в 2011 году будет дорожать. Председатель Агентства по делам строительства и ЖКХ Серик Нокин объясняет это дефицитом вводимого жилья.

По данным Жилстройсбербанка, 38 тысяч казахстанцев имеют возможность в 2011 году купить жилье, по другим данным, таких желающих около 15 тысяч. Тем более что и квартиры «не поспели»: эксперты констатируют, что большинство объектов, строительство которых началось до кризиса, было сдано в эксплуатацию в 2009-2010 гг., а сдача «размороженной» после кризиса недвижимости ожидается уже после 2011 года.

Недавно у меня состоялся разговор с главой Ассоциации финансистов Казахстана Сериком Ахановым, в котором был поднят вопрос ипотечного кредитования. Как известно, государство в антикризисных целях выделило банкам свыше 350 млрд тенге. Сейчас БВУ (банки второго уровня) должны возвращать эти деньги. И мы пришли к единому мнению, что оптимальным вариантом в этом случае может стать законопроект, который направил бы эти деньги именно на ипотечное кредитование. Но только не с нынешней ставкой в 16-18%, а со сниженной, например, до восьми процентов. На самом деле, по моему мнению, действия правительства страны не сильно могут повлиять на ситуацию с ценами на недвижимость.

Важно общее состояние экономики. А наша экономика – это одна из ветвей на древе мировой экономики и сильно от нее зависима. Корни мирового экономического древа – страны «Большой восьмерки» (G-8: Великобритания, Германия, Италия, Канада, Россия, США, Франция и Япония). Основанием можно считать США. А ствол – это Китай. Если какой-то из корней начнет «подгнивать», то остальные все же смогут удержать дерево, а вот если ствол начнет трескаться, тогда плохо станет всем. Мы должны это понимать и быть максимально внимательными к тому, что происходит вне границ нашего государства.

ПОЛЕТ НАД ГНЕЗДОМ ДРАКОНА

Как я уже сказал, очень многое зависит от экономики Китая. Как свидетельствуют итоги опроса, проведенного агентством Bloomberg, мировые инвесторы прогнозируют Поднебесной финансовый кризис в 2016 году.

И они не только так считают, а еще и готовятся к закату бурного роста экономики КНР. Валютные аналитики уверены, что соседняя страна оказалась в центре спекулятивного «мыльного пузыря», растущего за счет кредитов, и этот рост является неустойчивым. Также они считают: размер и характер китайского кризиса будут сопоставимы с последствиями краха системы ипотеки “subprime” в США, что тогда и послужило толчком к всеобщей мировой рецессии.

За прошлый год совокупный объем импорта и экспорта Китая составил три триллиона долларов. Вы только представьте на секунду, что будет, если весь китайский экспорт в один момент остановится! Это же полмира останется без одежды, техники и многого другого.

Все разом ринутся открывать собственные аналоговые производства. А процесс этот относительно долгий, нужны будут инвестиции, которые придется в виде кредитов брать у различных банков, в том числе и зарубежных. Естественно, рентабельность будет низкой, т. к. один из феноменов экономики КНР – дешевая рабочая сила. И еще неизвестно, куда может привести отсутствие китайских товаров на мировых прилавках... Благо сами соседи ничем подобным мир не пугают.

Напротив, Госстатуправление Китая объявило, что в прошлом году ВВП страны вырос на максимальное значение за последние три года – до шести триллионов в долларовом эквиваленте.

Китай входит в новый экономический клуб (наподобие G-8) – БРИКС (BRICS – Brazil (Бразилия), Russia (Россия), India (Индия), China (Китай), South Africa (Южная Африка)). Площадь этой группы стран занимает 25% суши, население – почти три миллиарда человек, и к 2050 году БРИКС планирует стать ведущим экономическим блоком в мире. Уверенная поступь нашего главного соседа позволяет Казахстану как веточке на этом мировом экономическом стволе вздохнуть спокойно.

КРИВАЯ МИРОВОЙ ЭКОНОМИКИ

Недавно международное рейтинговое агентство Fitch Ratings распространило любопытную информацию. После роста мирового ВВП в 2010 году на 3,8% в 20112012 годах темпы глобального развития замедлятся до 3,2%. Дестимуляторами выступают последствия природных катастроф в Японии, а также резкий рост цен на энергоресурсы. С начала года нефть марки Brent уже подорожала на 26%. Увеличение цен на «черное золото» представляет собой существенное препятствие на пути восстановления мировой экономики. Инфляционное давление возросло как в развитых, так и в развивающихся экономиках.

Также пошатнуть фундамент мировой экономики может наземная война в Ливии, если таковая (не дай Аллах), начнется. Соответственно, станет нарастать эскалация напряженности в арабском мире, появятся новые «бенладены». Подорожает нефть, и потянется вся остальная цепочка. Ведущие мировые эксперты прогнозируют: «Обращаясь к Азии, мы выявили фактор, определяющий наш глобальный обзор изменения цен в 2011 году. Мы ожидаем значительного замедления темпов роста в Гонконге (с 18% в 2010 году до 12% в 2011-м), Сингапуре (с десяти до трех процентов), Австралии (с пяти до ноля процентов) и Китае (с семи до пяти процентов)».

КОГДА ПРОГНОЗ «ВЫСТРЕЛИВАЕТ»

Все эти критерии крайне трудно оценить одному человеку. Для этого нужно провести немало времени в Интернете плюс иметь аналитический склад ума, чтобы угадать как раз тот момент, когда цены снизятся до самого минимума. Человек теряет время, которое мог бы потратить на работу или отдых (что тоже можно оценить в денежном эквиваленте). В общем, как пел незабвенный Виктор Цой, «игра не стоит свеч, и результат труда…». Гораздо эффективней, в первую очередь, с материальной точки зрения обратиться к риелтору.

Многие возмущаются, что риелтор работает пять минут, а получает за это тысячу долларов. А в этом и заключается высокий класс – сделать свое дело качественно и быстро. Это экономия времени и нервов самого покупателя. Люди просто не понимают, что подготовка к этим пяти минутам длится не днями и неделями, а месяцами и годами. Необходимо постоянно обновлять базу данных, выезжать и осматривать различные объекты недвижимости как коммерческого, так и жилого фонда, проводить анализ внутреннего и внешних рынков и многое другое.

Скупой, как известно, платит дважды. Сэкономив на риелторе, вы можете попасться на удочку аферистов. Так что не надо жалеть денег на работу профессионала. Так же, как вы не жалеете средств на своего высококвалифицированного врача, на хорошего адвоката и так далее. Взамен вы получаете быстрый и качественный результат.

P.S.

Недавно по приглашению ОАРК (Объединенной Ассоциации Риэлторов Казахстана) в работе очередного съезда организации в Алматы приняли участие президент и вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ), где они выступили с развернутыми докладами. В свою очередь они пригласили нашу делегацию на 15-ю международную конференцию о перспективах развития рынка недвижимости в Ялту. Там мы будем делать презентационный доклад о привлекательности инвестирования в сферу недвижимости в нашей республике, а также обменяемся опытом в использовании новейших технологий по продаже объектов недвижимости, привлечению инвесторов и развитию девелопмента.

От редакции....

Когда журнал готовился к печати, стало известно, что Министр транспорта и коммуникаций РК Берик Камалиев и Государственный секретарь Франции по транспорту Тьерри Марианне подписали декларацию о сотрудничестве в сфере гражданской авиации. Это предшествует открытию в скором времени прямого авиарейса Астана – Париж.

  • Найти больше статей по темам:
  • #