Этот вопрос все чаще можно услышать из уст инвесторов, вложивших свои средства на пике строительного бума в дубайскую недвижимость. С наступлением кризиса ситуация со многими проектами осложнилась. Какие-то новостройки были "заморожены" до лучших времен, какие-то и вовсе отменены. Количество разного рода разбирательств между компаниями-застройщиками и инвесторами растет день ото дня. Что же делать в подобой ситуации? Куда бежать? К кому обращаться? Своими комментариями и видением сложившейся ситуации с нами поделился Сергей Сергеев, один из директоров компании Amlak Real Estate.

Начнем с того, что компания Amlak Real Estate только в 2010 году приняла участие в 6-ти международных выставках недвижимости, проходивших в России. По словам специалистов этой компании, практически 60-70% посетителей их стендов интересовал вопрос о состоянии рынка недвижимости в Дубае. Многие спрашивали, насколько актуально сегодня инвестировать в дубайскую недвижимость? Других интересовало, как вернуть уже вложенные средства и что будет дальше? По мнению господина Сергеева, пришло время подводить итоги 2010 года.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ДУБАЯ – ЧТО ПРОИСХОДИТ?

С момента начала кризиса прошло уже 2 года. Первый год все «спали», второй год демонстрирует некоторую активность на рынке недвижимости Эмиратов. Однако назвать состояние рынка недвижимости Дубая оптимистичным нельзя. Кто-то из девелоперов «умер», кто-то все еще спит, некоторые продолжают двигаться дальше. В последний год почти все застройщики начали заниматься «свопингом» (от англ. swapping – обмен), то есть предлагать покупателям недвижимости готовое жилье в уже сданном в эксплуатацию проекте в обмен на ту недвижимость, в которую они вложили свои деньги, но она еще строится и неизвестно, когда будет закончена. Кто-то из застройщиков предлагает провести подобные «обмены» в своих проектах, кто-то в чужих. Правда, зачастую и так не очень радужные условия, предлагаемые покупателям, с каждым месяцем еще и «ухудшаются».

С другой стороны, инвесторы начали выигрывать судебные тяжбы против застройщиков, тогда как раньше положительный исход такого рода судебных разбирательств скорее был исключением. Да и по времени такая тяжба длилась не менее года. Но, тем не менее, на сегодняшний день остается немало вопросов по исполнению судебных решений, особенно в тех случаях, где единственный актив – это земельный участок, который, как правило, оплачен девелопером на 100%. В законодательстве Дубая отсутствует закон о банкротстве. Именно этот факт стал основной проблемой для многих компаний-застройщиков.

СЧЕТА УСЛОВНОГО ДЕПОНИРОВАНИЯ (ЭСКРОУ-СЧЕТА)

К сожалению, многие российские инвесторы абсолютно невежественны в вопросах, касающихся защиты их собственных инвестиций. Например, мало кто знает и понимает, что такое эскроу-счет? Что говорит закон «О счетах условного депонирования»? Как он работает? Словом, что, кто, как и когда гарантирует покупателю?

У экспертов компании Amlak Real Estate есть очень большое подозрение (и, кстати, на семинарах в Управлении по надзору за сферой недвижимости (RERA) это уже обсуждалось), что все претензии по «умершим» (исчезнувшим с рынка вместе с проектами) девелоперам, отмененным проектам, остаткам денег на эскроусчетах, а также по «замороженным» проектам, реализация активов будет производиться только по решению суда. На все возмущенные реплики со стороны покупателей недвижимости в подобных проектах, чиновники из RERA отвечают примерно так: «У нас на рассмотрении много «сложных» случаев, таких, где нет всех квитанций об оплате недвижимости, нет договоров купли-продажи, нет регистрации в системе OQOOD, вашего застройщика больше нет в Эмиратах… Мы не можем вам помочь, обращайтесь в суд». Таким образом, если ваш застройщик не идет на уступки, подавайте в суд иск на расторжение договора купли-продажи с ним и на возврат всех уже уплаченных вами средств плюс на выплату компенсации за их использование девелопером. Тогда у вас есть реальный шанс вернуть свои деньги.

Можно ли обойтись без суда?

Да, можно. В этом случае вы сможете вернуть свои капиталовложения с большими потерями, либо ваша компания-застройщик предложит вам зачесть уже сделанные вами выплаты в счет оплаты готовой недвижимости в другом подобном проекте. Так что, чудес не бывает. Советуем вам не сидеть, сложа руки! Многие застройщики специально «тянут время», так как не хотят или не могут вернуть вам ваши средства. Так что, пока вы ждете «у моря погоды», девелоперы либо полностью потратят остатки уже уплаченных денег, либо найдут еще и снова начнут строить. и вот тогда ввы будете обязаны опять продолжать платить в соответствии с графиком платежей. В противном случае вам придется бороться с тем, чтобы у вас не отняли не до конца оплаченную недвижимость.

ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН ЗАСТРОЙКИ – ГОТОВЫЙ ПРОЕКТ: НАЙДИТЕ 10 ОТЛИЧИЙ

Но как бы то ни было, положительные моменты во всем этом тоже есть. Поскольку на рынке появилось много расхождений между «обещаниями» и тем, как готовый проект выглядит на самом деле при получении ключей собственникам жилья, в апреле 2010 года RERA обязала всех девелоперов в течение 3-х месяцев (иногда, в виде исключения в течение полугода), предоставить декларации с описанием всего, что было обещано покупателям и инвесторам при анонсировании проектов (отелей, ресторанов, бассейнов, парков, магазинов на территории той или иной новостройки). В противном случае, инвестор имеет полное право расторгнуть контракт с застройщиком в одностороннем порядке, а застройщик понесет наказание.

ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ

Суммируя все вышесказанное, стоит еще раз обратить внимание всех покупателей недвижимости на ряд важных правил, которые помогут избежать многих проблем и принесут желаемую выгоду от инвестиций в недвижимость:

1. В спорных ситуациях ни в коем случае не обращайтесь к посредникам! Сегодня вам может предложить свою помощь в решении ваших проблем, кто угодно – от горничной в отеле до таксиста. На бедах инвесторов пытаются заработать шарлатаны и мошенники всех мастей – без опыта, без лицензии и без гарантии результата.
2. Не платите денег вперед! Соглашайтесь на сотрудничество только с подписанием договора, где будет прописано кто, что и за какое вознаграждение делает. Помните, любой компетентный специалист получает оплату только по факту сделанной работы!
3. Не обращайтесь к обычным юрисконсультам, не имеющим адвокатской практики и не вхожим в суды Дубая, поскольку они также являются посредниками (см. пункт 1), которые затем просто передают ваши документы практикующим адвокатам, которые, в свою очередь будут «носить» их в суд.
4. Проведите собственный маркетинг и обязательно убедитесь в правомерности рекомендаций «уважаемых» вами знакомых. Многие, доверившись «своим», часто теряют и время, и деньги.
5. Внимательно прочтите свой договор с застройщиком о куплепродаже недвижимости. В нем обязательно найдутся пункты о необходимости письменно известить девелопера о вашем «не согласии» с задержкой сдачи объекта и т. д., и т. п., которые позволят вам отстоять свои права в судебных инстанциях.

Удачи!