В 30-е годы прошлого века в Сургутском районе нашли нефтяные месторождения, пик разработки которых пришелся на середину шестидесятых. Сургут получил статус индустриального города, а прилежащие к нему территории стали крупнейшими промышленными районами Ханты-Мансийского автономного округа. Отныне нефть и газ стали определять судьбу этого края. Сейчас, благодаря высокому уровню благосостояния населения, Сургут достаточно привлекателен для развития коммерческой недвижимости.

Старт торговой недвижимости

Как и в советские времена, Сургут манит «длинным рублем» и перспективой безбедного будущего. Среднедушевой доход местного населения (среднемесячный показатель на январь 2008 г. составляет 35,7 тыс. руб.) – один из самых высоких в стране. Сургут по праву можно назвать одним из самых богатых городов России. Но объекты торговли этому уровню пока не соответствуют.

В городе работают 9 рынков и 865 магазинов общей торговой площадью 192 тыс. кв.м. По данным экспертов компании «РОСС Групп», обеспеченность населения магазинами составляет 234% – даже Москва и Петербург не могут похвастаться такими показателями! Однако, «несмотря на достаточно большое количество торговых площадей, центров современного формата крайне мало», – говорит Ирина Рассказова, коммерческий директор портала ГДЕЭТОТДОМ.РУ. В городе с численностью населения около 293 тыс. человек магазины располагаются на первых этажах жилых домов и административных зданий. Что касается федеральных сетевых компаний, то их присутствие обозначено тремя брендами: «Эльдорадо», «Мир» и «М.видео».

Высокие потребительские запросы пока никак не отражаются на степени развития сетевой торговли. В городе даже нет ни одного гипермаркета. Ольга Ясько, региональный директор департамента аналитики Colliers International, считает, что в Сургуте профессиональные торговые центры отсутствуют, а конкуренция между существующими крайне слаба. Она объясняет причину скромного интереса федеральных сетевых девелоперов к рынку Сургута небольшой численностью его населения, а также удаленностью от европейской части России основных логистических цепочек, что осложняет выход федеральных операторов розничной торговли.

Тем не менее, по мнению эксперта, в ближайшие несколько лет можно ожидать повышения активности девелоперов на данном рынке. «На привлекательность региональных территорий для торговых сетей влияют два основных показателя: многочисленность городского населения и объем товарооборота торговли, – рассуждает Наталья Чепрукова, заместитель руководителя отдела коммерческой недвижимости компании Delta estate. – По обороту розничной торговли, оказанию услуг на душу населения Сургут сравним с некоторыми городами-миллионниками, даже при всей ограниченности ассортимента товаров и невысоком уровне местной торговли. Останавливает девелоперов невысокая численность населения и удаленность от распределительных центров сетей. Года через два дойдет очередь и до Сургута, оборот товаров которого уже сейчас составляет третью часть всего оборота ХМАО».

Современное строительство представлено небольшими торговыми центрами: ТК «Премьер» (1,1 тыс. кв.м), «Пассаж-4» (2,6 тыс. кв.м), ТК «СитиЦентр» (3 тыс.кв.м) и ТК «Гера» (2,5 тыс. кв.м). Событием 2007 года стало открытие торгового комплекса «Новый мир». Двухэтажное здание с торговой площадью 4817 кв.м и предприятиями общественного питания стало первым в городе современным торговым центром, пусть и небольшой площади.

Наконец, на самой оживленной городской трассе города по оригинальному проекту известного архитектора Эрика ван Эгераата строится многофункциональный центр «Вершина». Атриум, имеющий форму неправильного пятиугольника, будет пронизывать здание светом со второго по последний уровень. МФЦ включает торговые площади, офисный блок, гостиницу на 150 мест,подземный паркинг на 700 мест, развлекательную зону, рестораны и бары, выставочный зал. Общая площадь застройки первой очереди центра «Вершина» – 36 тыс. кв.м, второй очереди – 51 тыс. кв.м. Ввод в эксплуатацию первой очереди проекта планируется в IV квартале 2009 г., второй – в 2011 г. По данным Colliers International, в ближайшие годы в городе запланировано реализовать несколько крупных проектов, что радикально изменит ситуацию с обеспеченностью торговыми площадями. Среди наиболее значимых, помимо «Вершины», стоит выделить Holiday Park (45,5 тыс. кв.м, открытие намечено на 2010 г.), «Сургут-Сити» (127 тыс. кв.м, открытие – в 2010 г.) и ряд других. Офисы: до насыщения – как до Луны.

Офисный сектор рынка недвижимости Сургута значительно отстает от сектора торговли и развлекательной индустрии.

Закономерности развития крупных российских городов, когда офисные центры высокого класса возводятся одновременно с дорогим жильем и торговыми центрами, для периферийных территорий часто не актуальны. Если в столице бизнес-центры класса А начали строиться даже раньше первых торговых центров современного формата и гипермаркетов, то в Сургуте все с точностью до наоборот. Городская администрация на бюджетные средства возводит жилые дома экономкласса и предприятия торговли, а достаточных средств на строительство деловых центров в бюджете либо не предусмотрено, либо обязательства по их возведению перекладываются на бизнес-структуры, имеющие коммерческий интерес в регионе.

На сегодняшний день город не располагает ни одним современным бизнес-центром класса А. По данным компании Swiss Realty Group, объем рынка офисной недвижимости города составляет порядка 55 тыс. кв.м. Процент вакантных площадей в структуре бизнесплощадей класса В порядка 5%, класса С и ниже – 6%. Арендные ставки на помещения колеблются от $400 до $1000 за кв.м в год без НДС. На помещения класса С они составляют от $200 за кв.м в год без НДС. Цены продаж варьируют от $1600 до $3400 за кв.м. Наталья Чепрукова охарактеризовала ситуацию на рынке офисной недвижимости Сургута как позитивную, со средней степенью ликвидности коммерческих площадей: «Для провинциального города, которым, без сомнения, является Сургут, зависимость от базовых отраслей (нефтедобыча, газопереработка) очевидна.

Именно игроки отрасли экономики, связанные с добычей полезных ископаемых и их переработкой, являются сегодня основными собственниками офисных площадей города. Очень активно внедряется банковский сектор основных акционеров (как по размеру капитала, так и по величине активов), а для его развития нужны площади, которых пока нет в арсенале города».

В данный момент на рынке присутствуют небольшие, преимущественно малоэтажные административные здания постройки 70–90-х годов, используемые как офисные: пятиэтажный «Интерфейс», здание на бульваре Писателей, помещения, сдаваемые под офисы в ТЦ на ул. 30 лет Победы или на ул. Лермонтова.

Кушать подано… мало

По сравнению с торговлей общественное питание развивается более медленными темпами. В городе 236 предприятий общепита, рассчитанных на 9920 посадочных мест. Большая их часть (192 предприятия) относится к сети общедоступного питания.

По статистическим данным компании «РОСС Групп», обеспеченность населения города предприятиями общепита составляет 84,6%. На рынке правят бал местные операторы, развивая сегмент ресторанного бизнеса и сетевые проекты – «Тарелка» (формат free flow), «Блино-мания» (фастфуд). На рынке активно работает тюменская компания «Интеркино» с такими успешными и популярными у населения заведениями, как «Холидей Пицца», «Сити», «Крошка-Картошка». Из федеральных брендов присутствуют единицы: открыт ресторан «Елки-Палки», работающий по франшизе (в ТЦ «Ярославна»), а также комплекс компании «Росинтер» с брендами «Ростик'c», IL Патио, «Планета Суши».

Формат фуд-корта развит слабо. В торговом центре «Сити-Центр» представлено 4 концепции. Это единственный торговый центр города, который имеет фуд-корт более чем с двумя концепциями. Наталья Чепрукова объясняет неразвитость формата фут-корта таким образом: «Зоны общественного питания (фуд-корты) оправданны в крупных ТЦ с высокой степенью проходимости. При небольших торговых площадях нет смысла создавать сетевые пункты питания – они будут изначально убыточными. Применительно к Сургуту могу сказать: в городе нет ни одного торгового центра, который мог бы считаться многоформатным и предоставить удобные условия для развития сети общественного питания. Как только появятся условия для их создания, появится и интерес у операторов».

Развлечения: только для взрослых

Немногочисленные развлекательные центры Сургута ориентированы на взрослых. Справедливости ради стоит отметить, что отдельные заведения предлагают программы и для детей, однако это является дополнительной услугой, но никак не основной. В городе отсутствуют развлекательные комплексы, ориентированные на семейный досуг, на широкие группы населения по возрасту и доходам.

Наиболее крупными развлекательными центрами Сургута являются «Джуманджи» и «Аквилон». «Джуманджи» предлагает 10 дорожек боулинга с зонами отдыха, 5 столов русского бильярда и 4 стола «американки». В «Аквилоне» работают предприятия общественного питания (два ресторана, сушибар), боулинг на 8 дорожек, ночной клуб и дискотека, казино, зал игровых автоматов. При нем существует небольшой детский клуб «Аквилоша», предлагающий маленьким посетителям несколько аттракционов и игровую комнату. Как видим, предпочтение отдается боулингу – им располагают почти все развлекательные центры. Самым крупным является «Боулинг Центр», предлагающий 14 дорожек, а также 7 бильярдных столов. В центре работают детские игровые автоматы, пиццерия, спорт-бар, караоке-бар. Рынок кинопоказа в Сургуте не развит, но востребован. В городе функционирует только два современным кинотеатра – «Аврора» и «Мир». В их павильонах представлены кафе и закусочные известных брендов (в кинотеатре «Аврора» – «КрошкаКартошка», «Сити», «Холидей пицца», в кинотеатре «Мир» – Snack-бар).

Ольга Збруева, директор департамента консалтинга «РОСС Групп», обращает внимание на отсутствие в городе многозальных кинотеатров и развлекательных комплексов, ориентированных на семейный досуг и предлагающих широкий ассортимент развлечений и услуг для посетителей всех возрастных групп: «В поисках развлечений жители Сургута предпринимают поездки в такие города, как Екатеринбург. В частности, большой популярностью у сургутян пользуется аквапарк «Лимпопо». В ближайшие дватри года ситуация с развлекательными заведениями в городе изменится – в первую очередь, за счет развлекательных комплексов в составе торгово-развлекательных центров. В таких проектах, как «Сургут-Сити» и Holiday Park, планируется размещение развлекательной функции, в составе которой предусмотрены многозальный кинотеатр, боулинг-центр, детский развлекательный центр, предприятия общественного питания. ТРЦ «Вершина» в целом ориентирован на ритейл и развлечения. Тем не менее, для города с таким потенциалом эти предложения недостаточны».

Недавно в Сургуте открылся масштабный проект развлекательного центра «Вавилон» с ночным клубом Babylon. В четырехэтажном здании площадью более 5 тыс. кв.м расположились кофейня, два ресторана, fish-bar, пиццерия, боулинг, бильярд, детское кафе, игровая зона. Декоративные элементы придают особую оригинальность его интерьеру. В центральном холле стоят фигуры четырех атлантов, между этажами расположился фонтан в виде знаменитой Вавилонской башни с перевернутой над ней пирамидой. Кофейню украшают причудливые фонтаны в виде двух амфор, fish-bar – 8 больших аквариумов, а также «водяная завеса» 6 м в длину.

Несмотря на свое местоположение (удаленность от европейской части страны и основных логистических потоков), Сургут будет развивать коммерческие площади. Возможно, девелопментом в родном городе рано или поздно захотят заняться сырьевые гиганты. Во всяком случае, большой спрос означает большие резервы и хорошие перспективы.

Ольга Широкова, руководитель департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood:

– На сегодняшний день современные концептуальные центры только начинают строиться. Главными предпосылками для активного развития торговой недвижимости являются хорошие экономические и социальные показатели жизни в городе. На рынке города не представлены современные торговые центры. Первый концептуальный центр планируется к открытию только на конец 2009 г. – это ТРЦ «Вершина». Проект, разработанный известным голландским архитектором Эриком ван Эгераатом, представляет собой здание, напоминающее раскалывающийся айсберг.

Ольга Збруева, директор департамента консалтинга ЗАО «РОСС Групп»:

– Город Сургут, несмотря на относительно небольшую численность жителей, характеризуется высокими среднедушевыми доходами населения, высоким процентом дееспособного возраста работающих, достаточно высоким уровнем развития покупательских предпочтений. Город уже сегодня готов к современным форматам торговли. Во-первых, высокий потенциал экономического развития влечет за собой и рост населения. Этот фактор исключать нельзя. Во-вторых, ритейлеры (федеральные и региональные) уже сегодня готовы к работе в данном городе. Ранее проблема отсутствия ритейлеров объяснялась не столько проблемами логистики, сколько отсутствием подходящих по формату и качеству торговых площадей и объектов.

В настоящее время заявлено несколько крупных проектов торговоразвлекательных центров. Не все, вероятно, будут реализованы. Но если будут построены основные объекты, заявленные до 2010 года, то этого будет достаточно, чтобы насытить рынок города качественными торговыми площадями. Те, кто выжидает, могут не успеть на рынок города: он перспективен, но не безграничен. Мне представляется возможным острая конкуренция среди ТРЦ за знаковых операторов, в частности, работающих в сегменте одежды (универмаги, известные монои мультибренды). У них будет возможность выбирать наиболее качественные ТЦ, с наилучшими характеристиками.

Евгения Соколова, генеральный директор BridgeHead:

– Учитывая демографические и социально-экономические характеристики (доля трудоспособного населения – 73%, средняя заработная плата в 2,5 раза выше средней по России), потенциал у города есть. Если принять во внимание также и особенности климата (зимний период составляет в среднем 6 месяцев в год), то очевидно: население нуждается в местах, где можно провести досуг. Кроме единственного кинотеатра и ряда клубов с бильярдом и боулингом, городу на сегодняшний день предложить нечего.

О привлекательности Сургута говорит тот факт, что на его рынок вышли крупные федеральные операторы («Спортмастер», «Эльдорадо», «Росинтер» и т.д.), а свою заинтересованность в нашем проекте – ТРК Holiday Park – высказали многие представители известных брендов. Хотя сегодня у города есть некоторые проблемы с логистикой – он находится вдалеке от крупных распределительных центров.

В городе сегодня отсутствует качественная недвижимость, за исключением офисных зданий, используемых структурами нефтедобывающих компаний под собственные нужды. Но прежде чем начинать крупный девелоперский проект, необходимо точно оценить, какое количество и какого формата недвижимости заявлено к строительству. Учитывая сравнительно небольшую численность населения и невысокий показатель приезжих и гостей города, неправильная оценка потенциала может привести к переизбытку площадей. И тогда успех будут иметь проекты с правильной современной концепцией и те, кто успеет выйти на рынок первым.

Наталья Чепрукова, заместитель руководителя отдела коммерческой недвижимости компании Delta estate:

– В розничной торговле Сургута активную позицию занимают местные операторы, в первую очередь это касается таких сфер, как детские товары, обувь, парфюмерия и косметика, а также продуктовых магазинов. Продовольственная торговля представлена магазинами небольшого формата (так называемыми «магазинами у дома»), расположенными на первых этажах жилых домов и встроено-пристроенных помещениях небольшой площади. К сожалению, сетевые операторы продовольственного сегмента только планируют экспансию в город. Пока же в Сургуте с 2007 г. представлена только екатеринбургская сеть «Монетка». В перспективе планируется открытие магазинов тюменской сети «Пчелка» и сибирской сети «Холидей Классик».

Сибирский оазис

По объему промышленного производства Сургутский район является сегодня самым крупным и наиболее развитым в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре Тюменской области Российской Федерации. Доходная часть бюджета Сургута более чем на 80% формируется за счет платежей нескольких ведущих предприятий. На территории района базируются и ведут работы по добыче нефти и газа такие компании, как НК «ЛУКОЙЛ», НК «Роснефть», НК «Сургутнефтегаз» и «Сургутгазпром», ООО «Сибнефть», ООО «Сургутгазпром», ОАО «РИТЭК», ОАО «Томскнефть» и другие, которые и составляют основу его экономики. Сургут сегодня – еще и мощнейший энергетический и транспортный центр Сибири. Две сургутские ГРЭС, входящие в систему Тюменьэнерго, уступают только мощностям Мосэнерго. При этом Сургутская ГРЭС-2 является крупнейшей в Европе ТЭС, вырабатывающей 80% электроэнергии округа.

По данным компании «РОСС Групп», по транспортной обеспеченности Сургут, несмотря на экстремальность погодных условий и сезонную ограниченность пропускной способности основных магистралей, выходит чуть ли не на первое место в стране. Уровень автомобилизации города (более 400 машин на тысячу жителей) превышает средний уровень по стране и соответствует среднеевропейскому. В районе действуют железнодорожное транспортное отделение, международный аэропорт, речное пароходство.

Среди крупных девелоперов, работающих в этом регионе, – компании «СИТЕХ», «ЛиКом», «Искра-Макс», «Нефтегазстрой».