«Зачем покупать курортную недвижимость в Сочи, когда за границей дешевле?» - россияне нередко задаются подобными вопросами. Мы решили подсчитать, какие аргументы можно привести «за» и «против» нашего Черноморского побережья.

Цены зашкаливают

Сравнение цен на курортную недвижимость в Сочи и за границей дает результат явно не в пользу будущей Олимпийской столицы. «Судите сами, если квадратный метр стоит 5-6 тысяч долларов, то трехкомнатную квартиру в 100 кв.м можно купить за 500 тысяч долларов, – говорит генеральный директор компании ЗАО «РеалТайм» Елена Филимонова. – Однокомнатную – за 150-200 тысяч долларов.

Между тем на Кипре трехкомнатные апартаменты стоят от 80 тысяч евро. За 50 тысяч евро можно купить однокомнатные апартаменты в Болгарии. Если за 350 тысяч долларов в Сочи вы никогда не приобретете отдельную виллу, то это запросто можно сделать на многих курортах Европы – в Черногории, Болгарии».

По мнению заместителя генерального директора инвестиционной группы Sesegar Петра Жарова, проблема заключается еще и в том, что в Сочи не так много элитных квартир «удобного» для иногородних покупателей размера. То есть небольших – в 50–80 кв.м. «Нам поступает много предложений о продаже квартир от 200 до 300 кв.м. По московским меркам – хорошая площадь, но для проживания в Сочи, которое обычно длится летний период, нецелесообразно покупать такую квартиру. Между тем частные застройщики считают: чем меньше квартир будет в доме, тем быстрее они продадутся».

Четыре пишем, два в уме

Как известно, заявленная цена продажи вовсе не равна той сумме, с которой придется расстаться покупателю. «В Испании налог с покупки недвижимости составляет 8–10%, плюс к этому нотариальные затраты, которые увеличиваются пропорционально росту стоимости дома», – рассказала руководитель департамента зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills Рената Матяш. По ее словам, в Греции при покупке недвижимости необходимо оплатить налог на переход права собственности от 9 до 11% по прогрессивной шкале от оценочной стоимости жилья. Кроме того, здесь существует ежегодный налог на имущество, который рассчитывается по очень сложной и запутанной схеме, в перипетиях которой российскому гражданину разобраться нелегко.

«В некоторых странах, – рассказывает Елена Филимонова. – Например, в Турции, процедура покупки недвижимости для юридических лиц несравненно проще, нежели для физических лиц. Выгоднее для начала зарегистрировать собственную фирму, расходы на которую составят около 1500 евро, а потом уже покупать недвижимость». Действительно, владельцу фирмы в Турции квартиру в собственность обещают оформить за неделю. А чтобы приобрести недвижимость, не имея своей фирмы, необходимо получить разрешение на покупку от Военного ведомства в Измире и Главного кадастрового управления в Анкаре. Затем уладить формальности по оформлению и регистрации недвижимости в Кадастровом управлении права собственности с внесением в кадастровую книгу и выдачей купчей. В Испании сложностей с покупкой дома или квартиры нет. «Законы этой страны позволяют любому иностранцу приобрести недвижимость в собственность и владеть ею с момента нотариального акта купли-продажи», – говорит Петр Жаров. Впрочем, при покупке недвижимости во владение в Сочи тоже редко можно встретить какие-то проблемы. «Если покупаешь квартиру у застройщика на момент ее строительства, – объясняет Елена Филимонова. – То платишь деньги по договору инвестирования, получаешь документы и ждешь, пока дом построится. Нет проблем и с оформлением недвижимости на рынке вторичного жилья. Оставляют лишь желать лучшего очереди в системе «одно окно», растягивающиеся, в отличие от Москвы, на несколько месяцев. Если же вы захотите купить виллу, коттедж или жилой дом в поселке, то придется оформлять еще и право собственности на землю. А этого приходится ждать почти год».

Жизнь взаймы

Ситуация с ипотекой в Сочи или Краснодарском крае пока напоминает заколдованный круг. Взять кредит на покупку жилья в банках Краснодарского края иногородним невозможно. Нельзя этого сделать и в московских банках, потому что жилье приобретается за пределами Москвы и Московской области. «Чтобы решить проблему ипотеки, многие крупные банки открывают свои филиалы в Сочи, – рассказывает Сергей Никитин, управляющий компанией Penny Lane Sochi. – А некоторые из них сейчас разработали и предлагают выгодные ипотечные программы для покупки жилья в Сочи. Например, банк ВТБ выдает сумму займа до 114% оценочной стоимости квартиры (квадратный метр не ниже 5000 долларов). На разницу стоимости можно обставить квартиру мебелью или сделать хороший ремонт». Зато за границей по сравнению с Сочи весьма лояльны проценты на ипотечный кредит. «В Испании, на Кипре, в Черногории и в Болгарии можно взять ипотеку под 5-6% годовых, – говорит Елена Филимонова. – Что просто немыслимо для России».

Штамп в паспорте

«Сочи – это Россия, здесь все говорят на понятном языке», приводят один из главных аргументов риэлторы. Большим преимуществом родную языковую среду назвать сложно (тогда придется отдать пальму первенства украинским курортам). А вот то, что Сочи – территория России, – важно.

Чтобы приехать в Сочи, вам не нужна виза. Более того, она не нужна вашим знакомым, родственникам и друзьям, которые внезапно приняли решение составить компанию. Ну и, кроме того, есть еще одна проблема. Среди состоятельных российских покупателей недвижимости существует большая категория граждан, которым не разрешен выезд за границу. Это военные, работники и ветераны спецслужб. «Российский курорт будет интересен тем, кто по разным причинам не хочет или не может выезжать за рубеж», считает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

Содержание жилья: посчитаем «На мой взгляд, – уверяет Елена Филимонова. – Один из плюсов покупки жилья в Сочи – это небольшие расходы на содержание. Правда, здесь практически нет компаний, управляющих недвижимостью в отсутствие хозяина, что очень развито за границей».

Если вы купили квартиру в Сочи в пределах 100-150 кв.м, то коммунальные платежи обойдутся в 3-5 тысяч рублей. Правда, порой в элитных жилых комплексах отдельно подводится канализация, вода, отопление и берутся деньги за обслуживание всей этой инфраструктуры. Поэтому месячный коммунальный пакет может обойтись дороже в пределах 7-8 тысяч рублей. А если вы наймете персонал, который будет поддерживать порядок в доме в ваше отсутствие, то в общей сложности выложите за месяц 10-15 тысяч рублей.

Став же владельцем элитной недвижимости за границей, вы приобретете не только радость от покупки, но и проблемы по содержанию и уходу за жильем. Причем стоимость обслуживания будет напрямую зависеть от элементов инфраструктуры. Чем их больше, тем выше стоимость коммунальных услуг и услуг на содержание. Во многих странах услуги управления жильем обходятся в 15% от стоимости аренды. В эту сумму входят коммунальные платежи, услуги управляющей компании, амортизация недвижимости, страхование, налог на собственность. «Действительно, коммунальные платежи в Сочи меньше, чем за границей, – соглашается Петр Жаров. – Сейчас наши партнеры предлагают нам новый пул по Италии. Это 4-этажные дома типа таунхаусов. Так вот, коммунальные услуги обойдутся примерно в 4 евро за кв.м. То есть в месяц – З400 евро с учетом проживания. Если квартира будет стоять без хозяина, придется платить от 260 евро. В Сочи содержание дешевле».

Дорога, дорога, ты значишь так много!

Диапазон выбора путей в Сочи намного шире, нежели за границу. Вы можете долететь за два-три часа на самолете, добраться за сутки на поезде или на автомобиле. «Естественно, время в пути до города по железной или автомобильной дороге больше, но поездка также будет связана с меньшими трудностями, чем любой выезд за рубеж», – уверяет Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. Учитывая, что в Сочи любят ездить всем семейством, автомобиль все чаще становится самым демократичным и комфортным видом транспорта.

Часто на море отправляют пожилых людей – бабушек и дедушек с внуками. Очевидно, что пожилые люди намного хуже переносят самолет, чем, к примеру, поезд. Не рекомендуются полеты на самолете и беременным женщинам.

А ночи здесь темные

Не секрет, что среди покупателей недвижимости на море более 80% составляют покупатели из Москвы, Санкт-Петербурга и богатых северных регионов. Сочи – действительно самый теплый район Черноморья. А природа, многие согласятся, гораздо богаче и живописнее, чем на известных курортах Греции, Испании, Турции. Купальный сезон длится до конца октября. Средняя температура зимой составляет +7°С. Сочи недаром называют городом трех сезонов, где осень плавно переходит в раннюю весну, и едва опадают листья, как из-под земли показываются первые весенние цветы.

На Кипре климат тоже теплый и ровный. Но летом засуха выжигает растительность и температура достигает +35–40°С. Поэтому считается, что лучшее время для отдыха на Кипре с апреля по июнь и с сентября по октябрь. Чего не скажешь про Сочи: отдыхать можно круглый год! «Хотя пляжный сезон в Испании открывается в марте, рассказывает знаток этой страны Сергей Никитин. Температура воды составляет +20–22°С, температура воздуха +25°С, зато ближе к лету начинается жара, достигающая +30–35°С. И отдыхать можно только возле моря. Зной досаждает многим северянам, которые просто не привыкли к такому климату. В Сочи летом нет удушающей жары, потому что ветры, дующие с моря, смешиваются с горными ветрами, и даже если температура высока, то зной просто не ощущается».